Mieszkania z drugiej ręki ostro w dół! Dwa wielkie miasta na czele spadków
Po latach nieustannych wzrostów na rynku nieruchomości w końcu nadszedł długo wyczekiwany moment – ceny mieszkań zaczęły spadać. Dane z IV kwartału 2024 roku pokazują, że w niektórych miastach obniżki sięgają nawet 7%. To pierwsze tak wyraźne załamanie trendu od ponad dziesięciu lat. Sprawdź, w których lokalizacjach mieszkania tanieją najszybciej, dlaczego deweloperzy wciąż nie chcą obniżać cen i co oznacza to dla przyszłych kupujących.
Z tego artykułu dowiesz się:
Ceny mieszkań z rynku wtórnego spadają – największe obniżki od dekady
Według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego, w IV kwartale 2024 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w 10 największych polskich miastach spadły o 1% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Choć pozornie niewielka, ta obniżka jest znacząca – to pierwszy taki spadek od ponad dziesięciu lat. Dla porównania, na przełomie 2022 i 2023 roku zaobserwowano jedynie minimalne korekty cen, głównie z powodu inflacji i wysokich stóp procentowych.
Warto jednak zaznaczyć, że spadki nie były równomierne we wszystkich miastach, a dotyczyły głównie rynku wtórnego. Największe obniżki cen transakcyjnych odnotowano w:
- Szczecinie – spadek o 7,2% k/k,
- Warszawie – spadek o 6,2% k/k,
- Łodzi – spadek o 5,4% k/k.
W Warszawie średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego spadła o około 1000 zł za metr kwadratowy, osiągając poziom 15 745 zł/m². To największy kwartalny spadek od lat, co może sugerować początek trendu spadkowego na rynku nieruchomości. Jednak w ujęciu rocznym ceny nadal wykazują wzrosty – w Warszawie o 11,1%, a w Krakowie nawet o 21,1% :contentReference[oaicite:25]{index=25}.
Dlaczego deweloperzy nie obniżają cen, mimo spadku popytu?
Chociaż ceny mieszkań z rynku wtórnego wyraźnie spadają, wiele osób nie zauważyło jeszcze dużych różnic w lokalnych ogłoszeniach. Wynika to z faktu, że średnie ceny ofertowe pozostały praktycznie bez zmian. Rzeczywiste obniżki są widoczne głównie podczas negocjacji – prywatni sprzedawcy coraz chętniej schodzą z ceny. Inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. W IV kwartale 2024 roku ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o 2,7%, a w skali rocznej – aż o 12%.
Na rynku pierwotnym można było zaobserwować nietypowe zjawisko: ceny transakcyjne w niektórych przypadkach przewyższały ceny ofertowe. Choć coraz częściej mówi się o możliwości uzyskania rabatów od deweloperów, to pod koniec 2024 roku nie było widać wyraźnej zmiany tej polityki.
Dlaczego deweloperzy utrzymują wysokie ceny, mimo spadku zainteresowania zakupem? W odróżnieniu od właścicieli prywatnych, firmy deweloperskie podchodzą do sprzedaży strategicznie i wykazują znacznie większą cierpliwość. Zamiast obniżać stawki, wolą poczekać na klienta gotowego zapłacić pełną cenę. Niewielkie korekty cenowe nowych mieszkań pojawiły się jedynie w Krakowie, Wrocławiu, Opolu i Białymstoku. W pozostałych miastach ceny mieszkań na rynku pierwotnym utrzymywały się na stabilnym poziomie lub nadal rosły.
Rosnąca przepaść cenowa między rynkiem wtórnym a pierwotnym
Mieszkania z drugiej ręki tanieją, podczas gdy ceny nowych nieruchomości nadal rosną. Skutkiem tego jest coraz wyraźniejsza różnica cenowa pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym. W największych polskich miastach za 1 m² nowego mieszkania trzeba obecnie zapłacić średnio o 13% więcej niż za mieszkanie używane. Tak duża dysproporcja ostatni raz była obserwowana w 2006 roku.
Największa różnica między cenami nowych a używanych mieszkań występuje obecnie w Katowicach – tu nowe lokale są średnio o 33% droższe. Znaczące rozbieżności w cenach widać również w Szczecinie, Bydgoszczy i Łodzi. Ciekawym wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie lokale z rynku wtórnego są nadal droższe od mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Dlaczego w Warszawie rynek wtórny był przez lata droższy?
Warszawa przez długi czas należała do grona miast, gdzie mieszkania z drugiej ręki kosztowały więcej niż nowe lokale oferowane przez deweloperów. Wynikało to głównie z atrakcyjnych lokalizacji – mieszkania używane często znajdowały się w ścisłym centrum, w dobrze skomunikowanych dzielnicach. Dodatkowym atutem była ich dostępność "od zaraz", co przy dużym popycie było istotnym atutem.
Dziś jednak sytuacja uległa zmianie. Popyt na mieszkania jest wyraźnie mniejszy, a zainteresowanie drogimi lokalami w topowych lokalizacjach spada. To z kolei wpływa na korektę cen mieszkań z rynku wtórnego – również w stolicy.