Deweloperzy mają nowy pomysł na spadki cen mieszkań. Czy to koniec przecen na rynku nieruchomości?
Po wielu latach ciągłego wzrostu cen na rynku nieruchomości, wreszcie przyszedł długo oczekiwany moment – ceny mieszkań zaczęły się obniżać. Dane z czwartego kwartału 2024 roku wskazują, że w niektórych miastach spadki sięgają nawet 7%. To pierwsze tak znaczące odwrócenie trendu od ponad dziesięciu lat. Zobacz, w których miejscach mieszkania tanieją najszybciej, dlaczego deweloperzy nadal nie chcą zmniejszać cen i co to oznacza dla przyszłych nabywców.
- Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym w Polsce
- Zmiany cen mieszkań: rynek wtórny vs. pierwotny
- Zmiany cen mieszkań w polskich miastach
- Zmiany na rynku mieszkań w Warszawie
Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym w Polsce
Na podstawie najnowszych informacji z Narodowego Banku Polskiego, w czwartym kwartale 2024 roku przeciętne ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w dziesięciu największych miastach Polski zmniejszyły się o 1% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Mimo że zniżka wydaje się niewielka, jest to istotne – to pierwszy taki spadek od ponad dekady. Dla kontrastu, na przełomie 2022 i 2023 roku zaobserwowano jedynie nieznaczne korekty cen, głównie z powodu inflacji i wysokich stóp procentowych.
Należy jednak podkreślić, że spadki nie były równomierne we wszystkich miastach, a dotyczyły przede wszystkim rynku wtórnego. Najbardziej znaczące obniżki cen transakcyjnych zaobserwowano w:
- Szczecinie – obniżka o 7,2% k/k,
- Warszawie – obniżka o 6,2% k/k,
- Łodzi – obniżka o 5,4% k/k.
W Warszawie średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego zmniejszyła się o około 1000 zł za metr kwadratowy, osiągając poziom 15 745 zł/m². Jest to największy kwartalny spadek od lat, co może sugerować początek tendencji spadkowej na rynku nieruchomości. Jednak w ujęciu rocznym ceny nadal wykazują wzrosty – w Warszawie o 11,1%, a w Krakowie nawet o 21,1% :contentReference[oaicite:25]{index=25}.
Zmiany cen mieszkań: rynek wtórny vs. pierwotny
Mimo że ceny mieszkań z drugiej ręki znacząco spadają, wiele osób nie dostrzegło jeszcze dużych różnic w lokalnych ofertach. Jest to spowodowane tym, że średnie ceny ofertowe praktycznie się nie zmieniły. Prawdziwe obniżki są zauważalne głównie podczas negocjacji – prywatni sprzedawcy coraz chętniej obniżają ceny. Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku pierwotnym. W czwartym kwartale 2024 roku ceny nowych mieszkań zwiększyły się średnio o 2,7%, a w ujęciu rocznym – aż o 12%.
Na rynku pierwotnym można było dostrzec nietypowe zjawisko: ceny transakcyjne w niektórych sytuacjach przewyższały ceny ofertowe. Choć coraz częściej mówi się o możliwości otrzymania rabatów od deweloperów, to pod koniec 2024 roku nie było widocznej zmiany w tej polityce.
Dlaczego deweloperzy utrzymują wysokie ceny, mimo malejącego zainteresowania zakupem? W przeciwieństwie do właścicieli prywatnych, firmy deweloperskie podchodzą do sprzedaży strategicznie i wykazują znacznie większą cierpliwość. Zamiast obniżać stawki, wolą poczekać na klienta gotowego zapłacić pełną kwotę. Niewielkie obniżki cenowe nowych mieszkań pojawiły się jedynie w Krakowie, Wrocławiu, Opolu i Białymstoku. W innych miastach ceny mieszkań na rynku pierwotnym utrzymywały się na stałym poziomie lub nadal rosły.
Zmiany cen mieszkań w polskich miastach
Ceny mieszkań używanych spadają, podczas gdy koszty nowych lokali wciąż idą w górę. Rezultatem tego jest coraz większa różnica cenowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym. W największych polskich miastach za 1 m² mieszkania nowego należy obecnie zapłacić średnio o 13% więcej niż za lokal z drugiej ręki. Tak duża różnica ostatnio była widoczna w 2006 roku.
Największa dysproporcja między cenami nowych a używanych mieszkań występuje teraz w Katowicach – tutaj nowe lokale są średnio o 33% droższe. Istotne różnice w cenach widać też w Szczecinie, Bydgoszczy i Łodzi. Interesującym wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie lokale z rynku wtórnego nadal przewyższają ceną mieszkania oferowane przez deweloperów.
Zmiany na rynku mieszkań w Warszawie
Przez wiele lat Warszawa była jednym z miast, gdzie mieszkania z drugiej ręki były droższe od nowych nieruchomości proponowanych przez deweloperów. Było to głównie efektem atrakcyjnych lokalizacji – używane mieszkania często znajdowały się w samym centrum, w dzielnicach z dobrą komunikacją miejską. Kolejnym plusem była ich dostępność "od ręki", co przy dużym zainteresowaniu było istotnym walorem.
Obecnie sytuacja się zmieniła. Zapotrzebowanie na mieszkania jest zauważalnie mniejsze, a zainteresowanie drogimi nieruchomościami w najlepszych lokalizacjach maleje. To z kolei prowadzi do obniżenia cen mieszkań z rynku wtórnego – także w Warszawie.