PRL-owskie bloki na wagę złota: Dlaczego ceny mieszkań biją rekordy?
Od wielu lat wielka płyta budzi różne opinie – jedni ją negatywnie oceniają, a inni wybierają takie mieszkania z uwagi na ich atrakcyjną cenę. Chociaż specjaliści wielokrotnie zapowiadali rychły zanik bloków z epoki PRL, te budynki nadal stoją i cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących. Jak wygląda sytuacja wielkiej płyty na rynku i jakie są przewidywania co do jej przyszłej wartości?
- Prefaby: atrakcyjna opcja na rynku nieruchomości
- Praktyczne powody wyboru mieszkań w blokach
- Wzrost cen mieszkań w wielkiej płycie
- Nowe życie bloków z wielkiej płyty
Prefaby: atrakcyjna opcja na rynku nieruchomości
Osiedla z gotowych elementów nadal przyciągają kupujących. Głównym czynnikiem pozostaje cena – zarówno za metr kwadratowy, jak i całkowity koszt zakupu. Standardowe mieszkania w tych budynkach są mniejsze w porównaniu z lokalami w nowoczesnych obiektach, a cena metra kwadratowego w prefabrykatach jest o 10–20% niższa niż w innych segmentach rynku wtórnego.
Jak podkreśla Bartosz Turek, główny analityk HREIT Investment, taki stan rzeczy ma wyraźne przełożenie na dostępność mieszkań dla przeciętnego Polaka. Mniejsze lokale oznaczają mniejsze zobowiązania kredytowe, niższy wkład własny i większe możliwości zakupu nieruchomości. Wciąż wysokie stopy procentowe oraz ograniczona dostępność kredytowa sprawiają, że mieszkania z prefabrykatów są bardzo poszukiwane.
Nawet jeśli prefabrykowane bloki mają już swoje lata i pewne techniczne wady, liczba dostępnych mieszkań w tym segmencie jest zaskakująco niewielka. Około jedna piąta mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z prefabrykatów, ale w zeszłym roku tylko 7% ofert na rynku wtórnym dotyczyło tego typu lokali. Podobna sytuacja występuje w innych miastach wojewódzkich. Nic dziwnego, że takie oferty szybko znikają z rynku.
Praktyczne powody wyboru mieszkań w blokach
Osoby w Polsce nie decydują się na mieszkania w budynkach z wielkiej płyty z sentymentu do architektury z czasów PRL-u. Zazwyczaj powody zakupu takich mieszkań są całkiem pragmatyczne – mogą obejmować na przykład:
- Niższy wydatek zakupu – zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i w odniesieniu do całkowitej wartości mieszkania.
- Kompaktowe wymiary – doskonałe dla osób samotnych, młodych par lub inwestorów kupujących na wynajem.
- Dobrze zaplanowane osiedla – często z dostępem do szkół, sklepów, ośrodków zdrowia i komunikacji publicznej.
- Atrakcyjna lokalizacja – w przeciwieństwie do wielu nowych projektów, wielka płyta jest położona blisko centrów miast.
- Dostępna infrastruktura – w większości budynków są miejsca parkingowe, place zabaw i zaplecze handlowe.
To właśnie te czynniki sprawiają, że pomimo technicznych wad, mieszkania w wielkiej płycie cieszą się niezmienną popularnością. Nowe projekty jeszcze długo nie dorównają wielkiej płycie pod względem infrastruktury czy lokalizacji.
Wzrost cen mieszkań w wielkiej płycie
Rządowe wsparcie finansowe dla kredytów doprowadziło do dużego wzrostu cen na rynku nieruchomości wtórnych. Ten trend dotknął również budynki z wielkiej płyty. Obecnie lokale w blokach z czasów PRL mogą osiągać cenę powyżej 15 tys. zł za metr kwadratowy! Takie ceny nie są zaskoczeniem w Warszawie – tutaj wartość mieszkań w blokach z wielkiej płyty często przekracza 20 tys. zł/m² (w najlepszych lokalizacjach). Podobna sytuacja występuje w Krakowie.
W wielu miastach wojewódzkich obecnie trzeba zapłacić co najmniej 10 tys. zł/m², aby myśleć o wygodnym mieszkaniu w wielkiej płycie. Takie poziomy cenowe utrzymują się na przykład we Wrocławiu, w Poznaniu czy Gdańsku, gdzie ceny mieszkań są mocno powiązane z lokalizacją. Lokale, które kosztują nieco mniej niż 10 tys. zł, można bez problemu znaleźć w Łodzi, Katowicach czy Lublinie. Znacznie taniej jest w mniejszych miejscowościach, gdzie cena za metr kwadratowy może być o kilka tysięcy złotych niższa. Z tego powodu wiele osób w Polsce decyduje się na zakup mieszkania w miejscowościach sąsiadujących z miastami wojewódzkimi. Co ciekawe, w ostatnim kwartale odnotowano spadek cen transakcyjnych – to pierwsza taka sytuacja od siedmiu lat.
Nowe życie bloków z wielkiej płyty
Co ciekawe, budynki z wielkiej płyty mają szansę na dalszy rozwój. W wielu miastach prowadzone są intensywne prace modernizacyjne: ocieplanie, wymiana wind, odnawianie balkonów czy instalacja paneli fotowoltaicznych na dachach. To mały krok przy ogromnych potrzebach, ale także dowód na to, że budynki z lat 70. i 80. mogą dostać nowe życie – jeśli zostaną przeznaczone odpowiednie środki finansowe i zastosowane odpowiedzialne zarządzanie tymi obiektami.
Niedawno eksperci ostrzegali przed inwestowaniem w takie nieruchomości, które ze względu na wiek miały zacząć się rozpadać i gwałtownie tracić na wartości. Dziś wiemy, że to nieprawda – te budynki przetrwają jeszcze wiele dekad. W nadchodzących latach mieszkania w wielkiej płycie nie będą tanieć. W rzeczywistości – ich ceny będą rosły!
Mieszkania w blokach z wielkiej płyty zyskują na wartości tak samo jak inne nieruchomości – zarówno stare kamienice, jak i nowo powstające budynki. W Polsce nadal brakuje mieszkań w przystępnej cenie, a lokale wybudowane w czasach PRL-u wydają się najrozsądniejszą opcją z ekonomicznego punktu widzenia. Dobra lokalizacja i relatywnie niska cena sprawiają, że takie mieszkania jeszcze przez długi czas będą cieszyć się dużym zainteresowaniem wśród kupujących.