Lokata w banku lepsza niż mieszkanie na wynajem? Zysk większy, a ryzyko o wiele niższe
Jeszcze niedawno uważano, że zakup mieszkania na wynajem jest jedną z najbezpieczniejszych inwestycji, która gwarantuje stały zysk. W minionych latach coś się zmieniło – coraz częściej dochodzi do sytuacji, gdy trzymanie mieszkania przestaje się opłacać. Lokale w dużych miastach na siebie nie zarabiają, a nawet przynoszą straty. Jak to możliwe? Czy wciąż warto inwestować w mieszkania na wynajem?
- Inwestorzy nie radzą sobie z rosnącymi kosztami
- Ukryte koszty mieszkania na wynajem – lokata w banku jest bezpieczniejsza?
- Kiedy najem staje się nierentowny? Analiza progu opłacalności
- Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem ma jeszcze sens?
Inwestorzy nie radzą sobie z rosnącymi kosztami
Wzrost kosztów utrzymania nieruchomości spędza sen z powiek inwestorom. Martyna, właścicielka czterech nieruchomości na wynajem w dużym mieście, nigdy nie musiała oszczędzać. W zeszłym roku zauważyła jednak, że każdy miesiąc kończy na minusie. Przez trudną sytuację na rynku najmu zarabia coraz mniej. Nie tylko ona martwi się o swoją przyszłość.
W ostatnich latach właściciele mieszkań na wynajem muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości. Opłaty eksploatacyjne, takie jak ogrzewanie, woda, ścieki i prąd rosną szybciej niż inflacja. W 2024 roku koszty utrzymania mieszkania wzrosły o około 5,5%, a opłaty za wodę i ścieki zwiększyły się aż o 10%.
W ten sposób właściciele mieszkań na wynajem tracą wysokie marże. Większą część dochodu muszą przeznaczać na bieżące koszty. Wyraźne podwyższenie czynszu najmu już nie wchodzi w grę, bo potencjalni lokatorzy mają dziś duży wybór i decydują się jedynie na mieszkania o dobrym standardzie w rozsądnej cenie.
Ukryte koszty mieszkania na wynajem – lokata w banku jest bezpieczniejsza?
Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości to nie tylko media — właściciel mieszkania odpowiada także za stałe opłaty, które z czasem mogą rosnąć, takie jak fundusz remontowy, opłaty administracyjne, podatki od nieruchomości czy ubezpieczenie. Inwestor często przerzuca część z tych kosztów na najemcę, jednak ubezpieczenie, podatek od nieruchomości czy naprawy i remonty to zobowiązania finansowe, za które powinien odpowiadać wynajmujący.
Koszty utrzymania mieszkania rosną, co negatywnie przekłada się na rentowność wynajmu. Nieruchomości na wynajem coraz rzadziej gwarantują pewny i wysoki dochód pasywny. Jeśli stopa zwrotu jest zbyt niska, obsługa takiego mieszkania staje się mniej opłacalna, a zarazem bardziej czasochłonna i ryzykowna niż trzymanie pieniędzy na lokacie bankowej.
Z danych NBP wynika, że wzrost cen mieszkań powoduje, iż relacja czynszu do wartości nieruchomości (tzw. stopa kapitalizacji) jest coraz niższa. W 2024 roku dla większości analizowanych rynków wyniosła ona około 5,5–5,7%. Drogie mieszkanie nie zapewni wystarczającej stopy zwrotu, która skompensuje inflację i koszty utrzymania. Gdy mieszkanie stoi puste i nie przynosi dochodu, właściciel i tak musi opłacać czynsz. Takie przerwy w ciągłości najmu pojawiają się coraz częściej i negatywnie wpływają na rentowność inwestycji.
Kiedy najem staje się nierentowny? Analiza progu opłacalności
Załóżmy, że jesteśmy właścicielami mieszkania zakupionego za gotówkę, którego roczna stopa kapitalizacji wynosi 5,5%. Do tej wartości należy doliczyć koszty, takie jak media, utrzymanie, fundusz remontowy, podatki i ewentualne przerwy w najmie. Jeśli sumaryczne koszty odpowiadają np. 1,5–2% wartości mieszkania rocznie, to realna stopa zwrotu netto spada do ok. 3,5–4%. Zbliżony poziom rentowności mogą mieć bezpieczne lokaty czy obligacje, które charakteryzują się znikomym ryzykiem utraty kapitału.
Raporty rynkowe wskazują na spadek rentowności najmu. Z analizy Expandera oraz portalu rentier.io wynika, że średnia rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, spadła z ok. 5,35% w 2023 roku do 4,66% w 2024 roku. W jeszcze gorszej sytuacji znajdują się inwestorzy, którzy kupili mieszkanie na kredyt. Jeśli weźmiemy pod uwagę raty, odsetki i zmienne koszty utrzymania, wynajmowanie nieruchomości może okazać się nierentowne.
Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem ma jeszcze sens?
Aktualna sytuacja na rynku najmu nie jest idealna, ale inwestorzy nie powinni wpadać w panikę. Generalnie mieszkania na wynajem wciąż mogą być opłacalną opcją, pod warunkiem, że kupimy nieruchomość relatywnie tanio, co poprawi stopę kapitalizacji. Nowoczesne instalacje, dobra izolacja i mniejsze opłaty za media lub niskie koszty administracyjne mogą istotnie zmniejszyć koszty utrzymania. Warto wybierać lokale w topowych lokalizacjach, gdzie przerwy w najmie są rzadkością. Takie inwestycje można też traktować długoterminowo – za kilkanaście lat wartość nieruchomości będzie wyższa, co pozwoli na pomnożenie kapitału.
Rynek najmu wciąż się zmienia — być może nie jest to najlepszy moment na inwestowanie w nieruchomości na wynajem, ale to nie oznacza, że wspomniana forma lokowania kapitału straciła sens. Warto poważnie zastanowić się nad tym, czy zależy nam na długoterminowej inwestycji, czy może na szybkim pomnożeniu kapitału. Zarabiając na nieruchomościach, trzeba dysponować rozległą wiedzą na temat tej branży i czynników kształtujących ceny, popyt oraz podaż. Jeśli nie chcemy ryzykować lub zajmować się obsługą lokalu, być może lepiej zdecydować się na bezpieczną lokatę w banku.