Mikrokawalerki znikną z rynku? Inwestorzy są coraz sprytniejsi!
Zakup niewielkiego mieszkania pod wynajem wydaje się bardzo atrakcyjną opcją inwestycyjną, dlatego popularność mikrokawalerek nikogo już nie dziwi. Przedsiębiorcy i poszukiwacze okazji chętnie kupują małe lokale użytkowe i urządzają na wzór mieszkań, by następnie wynajmować je na przykład studentom. Dlaczego takie praktyki wciąż są dozwolone, skoro rząd od wielu lat próbuje je ukrócić?
Z tego artykułu dowiesz się:
Czy mikrokawalerki są legalne?
Ciasne mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 25 metrów kwadratowych od kilku lat wzbudzają gorące dyskusje. Czy Polacy naprawdę powinni żyć w lokalach, które bardziej przypominają klatkę, niż prawdziwy dom? Wynajem takiego obiektu może wydawać się kuszącą opcją z punktu widzenia studentów lub osób rozpoczynających samodzielne życie – mikromieszkanie gwarantuje większą prywatność niż pokój ze współdzieloną łazienką, jednak mały metraż znacznie utrudnia codzienne funkcjonowanie.
Polski rząd od dłuższego czasu bacznie przyglądał się sprawie mikrokawalerek i kilka lat temu podjął kroki prawne, które miały ukrócić praktyki polegające na upychaniu ludzi w ciasnych nieruchomościach. Nowelizacja przepisów z 2002 roku miała przynieść przełomowe zmiany, ale nie zniechęciło to osób poszukujących okazji do zarobku.
Wynajem małych nieruchomości okazuje bardzo zyskownym przedsięwzięciem, dlatego inwestorzy chętnie kupują tzw. mikrokawalerki. Problem w tym, że obiekty o powierzchni mniejszej niż 25 metrów kwadratowych, zgodnie z prawem mogą być tylko lokalami użytkowymi, a nie mieszkalnymi – ten przepis dotyczy wszystkich nieruchomości, które zostały wybudowane po 2018 roku, gdy w życie wchodziły nowe przepisy.
Mała powierzchnia, wysokie koszty – ile trzeba zapłacić za mikrokawalerkę?
Co się zmieniło po 2018 roku, skoro inwestorzy nadal oferują przytulne, lecz ciasne mikrokawalerki na wynajem? Te obiekty formalnie nie są już mieszkaniami, tylko lokalami użytkowymi, przez co nałożono na nie wyższy podatek VAT, niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego. Różnicę cenowe okazują się spore, ponieważ stawka VAT w przypadku lokalu użytkowego to 23%, podczas gdy podatek od mieszkania wynosi tylko 8%.
Inwestorzy, którzy weszli w posiadanie mikrokawalerek, nazywanych oficjalnie lokalami użytkowymi, muszą płacić znacznie wyższy podatek od nieruchomości – w 2023 roku mógł on wynieść nawet 33,1 zł/m2. Maksymalna stawka dla mieszkań była prawie trzydzieści razy mniejsza. Z drugiej strony warto mieć na uwadze, że przez niewielki metraż, danina od nieruchomości nie przekraczała kwoty 837,5 zł.
Inwestor, który chce kupić mikrokawalerkę jako osoba fizyczna, raczej nie może liczyć na przyznanie kredytu hipotecznego. Otrzymanie finansowania dla osób prowadzących działalność gospodarczą również bywa problematyczne. Z tego powodu większość ludzi inwestujących w mieszkania decyduje się na zakup mikrokawalerki za gotówkę. Nie jest to przedsięwzięcie dla każdego, ponieważ przyszły właściciel lokalu musi dysponować odpowiednią kwotą pieniędzy.
Miały odejść w zapomnienie – jaka jest przyszłość mikrokawalerek?
Rząd nie chce pozwolić, aby działania inwestorów całkowicie zniszczyły rynek nieruchomości. Na początku sierpnia weszły w życie nowe przepisy, które mają utrudniać przekształcanie lokali użytkowych w mikrokawalerki. Zgodnie z wytycznymi, minimalna powierzchnia lokali użytkowych w nowych budynkach będzie wynosiła 25 metrów kwadratowych – dokładnie tyle samo, co w przypadku mieszkań. Nie oznacza to jednak, że nie można już budować mniejszych lokali – wolno to robić, pod warunkiem spełnienia kilku wymogów.
Lokale użytkowe o powierzchni nieprzekraczającej 25 metrów kwadratowych mogą być usytuowane wyłącznie na parterze, a wejście do takiego pomieszczenia będzie się znajdować bezpośrednio przy ulicy. Ustawodawca stwierdził, że takie rozwiązanie zniechęci inwestorów do urządzania kolejnych mikrokawalerek, ponieważ spadnie ich dostępność oraz atrakcyjność.
Czy inwestorzy rzeczywiście ograniczą kontrowersyjne praktyki? W teorii powinno się tak stać, jednak aktualnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby lokale użytkowe przy ulicy przekształcić na przykład w mikromieszkania na wynajem dla turystów. Należy pamiętać, że małe kawalerki, które zostały wybudowane przed wejściem w życie tych przepisów, wciąż będą krążyć po rynku, dlatego jeszcze przez wiele lat nie rozstaniemy się z ciasnymi mieszkaniami.