To bodaj najdrożej sprzedana działka w Warszawie. Prywatny właściciel „wyczekał moment” i został multimilionerem
Zaledwie trzy hektary ziemi w warszawskim Ursusie zostały sprzedane za kwotę, która przyprawia o zawrót głowy. Ta historia pokazuje, jak bardzo zmienił się rynek gruntów w dużych miastach i dlaczego nawet „zwykłe pole” może mieć wartość porównywalną z nieruchomościami premium.
- Pole uprawne warte miliony
- Dlaczego deweloperzy płacą dziś tak dużo za grunty?
- Plan zagospodarowania – detal, który zmienia wszystko
Pole uprawne warte miliony
W Ursusie, na osiedlu Gołąbki w 2024 roku doszło do transakcji, która odbiła się szerokim echem – rolnik sprzedał deweloperowi działkę o powierzchni 3 hektarów za ok. 70 mln zł. Lokalizacja w rejonie skrzyżowania ulic Królowej Bony i Henryka Brodatego nie jest przypadkowa. To jedna z tych części Warszawy, gdzie miasto rozbudowuje się na zachód, a budowa mieszkań i osiedli postępuje z roku na rok.
Właśnie dlatego takie działki są dla inwestorów na wagę złota. W praktyce oznacza to, że rolnik sprzedał grunt w momencie, gdy jego wartość była wyjątkowo wysoka. Ziemia, która przez lata służyła produkcji rolnej, stała się przepustką do finansowej niezależności i symbolem zmian zachodzących w Warszawie.
Dlaczego deweloperzy płacą dziś tak dużo za grunty?
Cena tej transakcji robi wrażenie także w przeliczeniu na metr kwadratowy. Przy 70 mln zł za 3 ha wychodzi około 2,3 tys. zł za m², czyli ponad dwa razy więcej niż średnie ceny transakcyjne działek w Warszawie notowane w tamtym czasie. To pokazuje, że rynek gruntów przestał być „średnią arytmetyczną” – dziś liczy się przede wszystkim potencjał inwestycyjny, a nie sam fakt posiadania ziemi.
Wielu inwestorów poluje na działki, które można szybko przygotować pod zabudowę. A takich terenów jest coraz mniej. W dużych miastach brakuje wolnych przestrzeni, więc deweloperzy szukają ich na obrzeżach. Ursus idealnie wpisuje się w ten trend: rozwój infrastruktury, nowe osiedla, rosnący popyt na mieszkania i coraz większa presja na wykorzystanie każdej dostępnej parceli.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że firmy budujące mieszkania często planują inwestycje z dużym wyprzedzeniem. Jeśli teren spełnia warunki, a okolica zaskakuje tempem rozwoju, wysoka cena bywa dla nich po prostu kosztem „wejścia do gry”.
Plan zagospodarowania – detal, który zmienia wszystko
Największym game changerem okazał się jednak plan zagospodarowania przestrzennego. Pod koniec 2022 roku działka została objęta nowymi ustaleniami, które przewidziały w tym miejscu możliwość budowy mieszkań. W praktyce taka decyzja administracyjna potrafi podnieść wartość gruntu w sposób spektakularny, bo nagle ziemia rolna przestaje być polem, a zaczyna być przyszłym osiedlem.
Dla dewelopera to ogromna różnica. Jeśli teren ma jasne przeznaczenie i czytelne zasady zabudowy, znika część ryzyk i przeszkód formalnych. Łatwiej planować inwestycję, szybciej przejść procedury i sprawniej uzyskać pozwolenia. A – co oczywiste – im mniej niepewności, tym więcej firmy są skłonne zapłacić za zakup.
Ta historia to także sygnał dla wielu właścicieli gruntów na obrzeżach miast: wartość działki nie wynika już wyłącznie z jej powierzchni czy położenia, ale z tego, co można na niej legalnie zbudować, czyli z potencjału. Czasem jeden zapis w dokumentach planistycznych decyduje o tym, czy ziemia pozostanie polem, czy stanie się majątkiem wartym dziesiątki milionów złotych.
Znacie przykłady innych, równie spektakularnych transakcji?