Katowice robią porządek z deweloperami w walce o tanie mieszkania. Podnoszą im podatek o... 3000%
Decyzja władz Katowic o zmianie sposobu naliczania podatku od nieruchomości wywołała burzę w branży deweloperskiej. Niesprzedane mieszkania, które dotąd traktowano jak lokale mieszkalne, zostały objęte stawką dla budynków, w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Podatek wzrósł więc trzydziestokrotnie! Deweloperzy zamierzają bronić swoich praw i zapowiadają odwołanie się od decyzji.
- Takiej podwyżki jeszcze nie było! Katowiccy deweloperzy są zdruzgotani
- Władze Katowic nie zamierzają odpuszczać – mają ku temu powody
- Stanowcza reakcja branży deweloperskiej – czy sprawa znajdzie finał w sądzie?
- Co się dzieje na katowickim rynku nieruchomości? Czy podwyżka podatku wpłynie na zmianę cen?
Takiej podwyżki jeszcze nie było! Katowiccy deweloperzy są zdruzgotani
Katowiccy deweloperzy zaczęli otrzymywać pisma informujące o podwyżce podatku od nieruchomości. Dotąd przedsiębiorcy płacili 1,19 zł za każdy metr kwadratowy niesprzedanego mieszkania. Teraz, zgodnie z decyzją magistratu, ta kwota wyniesie 34 zł. Stawka podatku wzrosła więc o 2900%!
To ogromna podwyżka, która może mocno odbić się na kieszeniach deweloperów. Załóżmy, że taki przedsiębiorca posiada na sprzedaż dziesięć mieszkań o powierzchni 50 m². Przed zmianą zasad należny podatek od tych nieruchomości wynosił tylko 595 zł. Teraz deweloper będzie musiał uiścić opłatę w wysokości 17 000 zł.
Katowice stosują maksymalne stawki podatku od nieruchomości dopuszczone przez Ministerstwo Finansów – podobnie jak inne duże miasta. Od 1 stycznia 2026 roku odgórny limit zostanie podniesiony i wówczas miasto będzie mogło ustalić maksymalny podatek na poziomie 35,53 zł/m² dla lokali związanych z działalnością gospodarczą. W tym artykule prezentujemy aktualne stawki podatku od nieruchomości dla największych polskich miast.
Władze Katowic nie zamierzają odpuszczać – mają ku temu powody
Dlaczego Katowice zdecydowały się na tak radykalny krok? Kluczowe znaczenie miał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. Zgodnie z nim preferencyjna stawka podatku powinna być stosowana wyłącznie wobec lokali faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe osób fizycznych.
Urzędnicy podkreślają, że niesprzedane lokale nie pełnią funkcji mieszkalnej. Takie nieruchomości mogą być wykorzystywane jako lokale pokazowe, stanowią część oferty handlowej i dopóki nie zostaną kupione, nie będą objęte niższym opodatkowaniem.
W minionych latach w Katowicach powstało wiele nowych inwestycji, a część mieszkań wciąż stoi pusta. Z perspektywy miasta lokale te pozostają zasobem komercyjnym, który powinien być opodatkowany na równi z innymi elementami działalności gospodarczej.
Stanowcza reakcja branży deweloperskiej – czy sprawa znajdzie finał w sądzie?
Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że odwoła się od decyzji władz miasta. Przedstawiciele branży uważają, że podwyżka podatku stanowi perfidną próbę zwiększenia dochodów miasta kosztem firm budujących mieszkania.
Deweloperzy przypominają, że podobny spór rozstrzygano już w 2011 roku w Szczecinie. Wtedy Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację firmom, uznając, że samo posiadanie mieszkania nie czyni go obiektem działalności gospodarczej. Śląscy deweloperzy znaleźli się w trudniejszej sytuacji, ponieważ miasto Katowice swoją decyzję uzasadnia orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Przedstawiciele PZFD podkreślają, że celem deweloperów jest wyłącznie sprzedaż mieszkań – takie lokale nie są wykorzystywane w inny sposób. Ich zdaniem duża liczba niesprzedanych nieruchomości w Katowicach wynika ze spadku popytu i nie jest efektem spekulacji. Stolica województwa śląskiego przyciąga inwestorów o zasobnych portfelach. Jedna z dużych firm od dawna przymierza się do budowy centrum handlowo-usługowego w prestiżowej części miasta – więcej o inwestycji przeczytasz w tym artykule.
Co się dzieje na katowickim rynku nieruchomości? Czy podwyżka podatku wpłynie na zmianę cen?
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w ostatnich dwunastu miesiącach ceny mieszkań w Katowicach ustabilizowały się. W drugim kwartale 2025 roku średnia cena nowego lokalu wynosiła 11 742 zł za metr kwadratowy. To o 2,1% mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale jednocześnie o 2% więcej niż rok temu. Od momentu wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” ceny transakcyjne w Katowicach wzrosły o ponad 27%.
Deweloperzy obawiają się, że nowa polityka podatkowa Katowic tylko pogłębi problemy rynku. Wyższe podatki mogą zniechęcić firmy do rozpoczynania kolejnych inwestycji, co w przyszłości przełoży się na ograniczoną podaż mieszkań. Może to doprowadzić do kolejnego wzrostu cen nieruchomości z rynku pierwotnego.
Nie można też wykluczyć scenariusza, w którym deweloperzy przerzucają koszt podatku od nieruchomości na kupujących. W takim przypadku przedsiębiorcy doliczaliby do ceny mieszkań kilka tysięcy złotych, które pozwolą na opłacenie daniny. W efekcie tych działań na nowej polityce miasta najbardziej ucierpieliby obywatele poszukujący własnych czterech kątów.