Znalazł mieszkanie w okazyjnej cenie. Dopiero notariusz zwrócił mu uwagę na jeden punkt w księdze wieczystej, po którym zrezygnował z zakupu
Każdy potencjalny nabywca jeszcze przed zakupem mieszkania powinien dokładnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości. Jest to dokument jawny, ale wielu Polaków nie wie, jak interpretować zapisy widniejące w poszczególnych działach. Zobacz, jakie wzmianki w księdze wieczystej stanowią sygnał ostrzegawczy dla inwestora.
- Dlaczego zawsze należy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości?
- Zadłużenie i komornik – czy to powinno nas zniechęcić do kupna nieruchomości?
- Uwaga na służebność i prawo dożywocia!
- Zakup nieruchomości bez ryzyka – księga wieczysta ujawni wszystkie problemy
Dlaczego zawsze należy zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości?
Ola chciała kupić kawalerkę w ścisłym centrum miasta. Do podpisania umowy rezerwacyjnej skusiła ją niska cena nieruchomości i miła, otwarta sprzedająca. Niestety, podczas wizyty u notariusza inwestorka przeżyła rozczarowanie. Okazało się, że dział czwarty księgi wieczystej nieruchomości jest obciążony hipoteką przymusową. Kobieta nie chciała narażać się na niepotrzebne problemy i zrezygnowała z zakupu kawalerki. Ola straciła mnóstwo czasu i zawiodła się na sprzedającej. Nie zmienia to jednak faktu, że kupująca jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej powinna samodzielnie przeanalizować księgę wieczystą mieszkania.
Księga wieczysta jest publicznym rejestrem opisującym stan prawny nieruchomości. Taki dokument zawiera podstawowe informacje na temat mieszkania, domu czy działki, a także dane właściciela oraz szczegółowy opis obciążeń, roszczeń czy praw osób trzecich. Dzięki temu kupujący jeszcze przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów może ocenić, czy potencjalny zakup nie będzie obciążony dodatkowym ryzykiem.
Każda osoba zainteresowana zakupem nieruchomości może łatwo znaleźć informacje na jej temat – wystarczy znać numer księgi wieczystej i zapoznać się z treścią dokumentu za pośrednictwem elektronicznego systemu Ministerstwa Sprawiedliwości. Niedoświadczeni kupujący często przeglądają księgę powierzchownie i nawet nie próbują interpretować niezrozumiałych zapisów. Niestety, zazwyczaj to właśnie szczegółowe informacje bywają najbardziej problematyczne w trakcie podpisywania umowy sprzedaży.
Zadłużenie i komornik – czy to powinno nas zniechęcić do kupna nieruchomości?
Nawet jeśli dział IV wskazuje na obciążenie hipoteki, nie oznacza to jeszcze, że powinniśmy zrezygnować z zakupu. W przypadku kredytu bankowego dotychczasowy właściciel musi zobowiązać się do spłaty zadłużenia ciążącego na mieszkaniu lub domu. Gdyby kupujący przegapił taką wzmiankę i nabył nieruchomość z kredytem, teoretycznie bank mógłby wymagać spłaty zadłużenia od nowego właściciela. Trzeba jednak pamiętać, że notariusz również weryfikuje księgę wieczystą i zapewne w porę poinformuje kupującego o takim zobowiązaniu. Pamiętajmy też, że obciążenie hipoteki z działu IV nie musi być aktualne – jeśli kredyt został spłacony, wystarczy złożyć wniosek o wykreślenie wpisu.
Szczególną ostrożność należy zachować w momencie, gdy księga wieczysta ujawnia hipotekę przymusową, którą wierzyciel może założyć bez zgody dłużnika. Najprawdopodobniej oznacza to, że aktualnie wobec właściciela prowadzone są działania windykacyjne lub egzekucyjne. O taki wpis może wystąpić bank, osoba prywatna, przedsiębiorca, a nawet ZUS czy gmina.
W dziale III księgi wieczystej może pojawić się wzmianka o wszczętej egzekucji komorniczej. Taki zapis nie przekreśla zupełnie możliwości zakupu, ale potencjalny nabywca nie może działać na własną rękę – zanim zdecyduje się na zakup, powinien porozmawiać z komornikiem prowadzącym sprawę.
Uwaga na służebność i prawo dożywocia!
Problematyczne wpisy bardzo często znajdziemy właśnie w III dziale księgi wieczystej. To tutaj określone są prawa osób trzecich, które mogą wpływać na sposób korzystania z zakupionej nieruchomości. Może to być na przykład służebność osobista lub gruntowa, dotycząca dojazdu, korzystania z fragmentu działki, a nawet przebywania w mieszkaniu.
Osoby zainteresowane kupnem powinny uważać na oferty sprzedaży mieszkań z prawem dożywocia. Taki wpis w księdze wieczystej oznacza, że określona osoba ma prawo zamieszkiwać w lokalu do końca życia — niezależnie od zmiany właściciela. Takiego lokatora nie wolno eksmitować ani zmusić do wyprowadzki, a nabywca mieszkania musi mu zapewnić utrzymanie.
W dziale III można też znaleźć informacje o umowach przedwstępnych, dzierżawach, prawie pierwokupu czy toczących się postępowaniach spadkowych. Każdy z tych wpisów może opóźnić lub uniemożliwić finalizację transakcji.
Zakup nieruchomości bez ryzyka – księga wieczysta ujawni wszystkie problemy
Powinniśmy zwracać uwagę także na wzmianki znajdujące się w księdze wieczystej. Oznaczają one, że do sądu złożono wniosek o zmianę wpisu, ale jeszcze go nie rozpatrzono. Kupujący nie widzi treści wniosku — zna jedynie jego numer. Transakcja przeprowadzona w takim momencie wiąże się więc z dużą niepewnością, bo nieruchomość może lada chwila zmienić status prawny. Historia wpisów pozwoli nam z kolei ustalić, czy w przeszłości nie dochodziło do sporów dotyczących nieruchomości. Dzięki niej dowiemy się, czy mieszkanie stanowiło kiedyś przedmiot roszczeń.
Odpowiedzialny kupujący powinien dokładnie przeanalizować każdy dział księgi, sprawdzając jego zgodność ze stanem faktycznym oraz dokumentami sprzedającego. Jeżeli cokolwiek budzi nasze wątpliwości — od niejasnej wzmianki po nieaktualny wpis hipoteki — warto skorzystać z pomocy prawnika lub agenta nieruchomości. Dokładna analiza księgi wieczystej pozwoli na bezpieczny i bezstresowy zakup mieszkania, domu lub działki.