Ceny mieszkań zaczynają spadać! Eksperci zdradzają, co stanie się do końca roku
Rynek nieruchomości w Polsce wciąż dynamicznie się zmienia, a pytania o przyszłe ceny mieszkań i domów nie tracą na aktualności. Najnowszy raport przygotowany przez PKO Bank Polski rzuca światło na najnowsze trendy i możliwe scenariusze na kolejne miesiące 2025 roku. Co mogą oznaczać dla kupujących, najemców i inwestorów?
- Wzrost cen mieszkań hamuje, a lokalnie pojawiają się spadki cen
- Jakie będą ceny mieszkań pod koniec 2025 roku?
- Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wciąż wzrastają
- Rynek wynajmu w pierwszym kwartale 2025 był stabilny
Wzrost cen mieszkań hamuje, a lokalnie pojawiają się spadki cen
Jak wynika z raportu Rynek Mieszkaniowy 2q25 przygotowanego przez Centrum Analiz z PKO Banku Polskiego wzrost cen transakcyjnych mieszkań w pierwszym kwartale 2025 roku znacznie wyhamował. Na rynku wtórnym ceny rosły wyraźnie wolniej, a w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do około 10% rok do roku, natomiast w mniejszych miastach do 5%.
Odnotowano nawet niewielkie, lokalne spadki cen — na rynku pierwotnym wystąpiły spadki w skali roku w trzech przeanalizowanych grupach największych miast. W porównaniu z czwartym kwartałem 2024 roku, ceny transakcyjne mieszkań zmalały aż w 6 największych aglomeracjach o około 3% kwartał do kwartału.
Spowolnienie wzrostu cen wynika w dużej mierze z utrzymującej się wysokiej oferty mieszkań, której znaczną część stanowią projekty rozpoczęte podczas ostatniego boomu oraz mieszkania wystawione na sprzedaż ze względu na ceny korzystne dla sprzedających. Obecnie na rynku dostępne jest znacznie więcej ofert sprzedaży niż osób zainteresowanych kupnem. Ogłoszenia wiszą miesiącami.
Jakie będą ceny mieszkań pod koniec 2025 roku?
W perspektywie roku eksperci przewidują kontynuację obecnej sytuacji — czyli zahamowania wzrostu oraz lokalne spadki cen — aż do jesieni bieżącego roku. Informują również, że w ostatnich miesiącach roku 2025 możliwe są kilkuprocentowe tendencje wzrostowe cen transakcyjnych mieszkań. Sprzyjać będą temu takie okoliczności jak:
- odrodzenie popytu na mieszkania — eksperci przewidują stopniowe odbudowanie popytu na mieszkania, które będzie wynikać z obniżek stóp procentowych, wzrostu zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz odkładanych wcześniej decyzji zakupowych, które w obliczu sygnałów ożywienia na rynku dojdą w końcu do skutku;
- ograniczenie oferty deweloperskiej — sytuacja na rynku sprawia, że deweloperzy stopniowo redukują ofertę mieszkań na rynku pierwotnym.
Warto również zwrócić uwagę na informację zamieszoną w raporcie, dotyczącą kumulujących się czynników, które pod koniec roku będą negatywnie oddziaływać na koszty budowy.
Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wciąż wzrastają
Według autorów raportu ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w Warszawie i mniejszych stolicach województw utrzymywały się w trendzie wzrostowym — podobnym jak w roku poprzednim — a w 6 największych aglomeracjach wzrost ten spowolnił.
Liczba transakcji zakupu domu jednorodzinnego silnie zmalała we wszystkich stolicach województw — z wyjątkiem Warszawy, ponieważ tam utrzymywała się na poziomie z poprzedniego kwartału.
Średnia cena zakupu 1 m2 domu jednorodzinnego wynosi:
- 10,2 tys. zł w Warszawie;
- 9 tys. zł w pozostałych największych aglomeracjach;
- 6,6 tys. zł w mniejszych stolicach wojewódzkich.
Rynek wynajmu w pierwszym kwartale 2025 był stabilny
Jak wynika z raportu, przy umiarkowanym popycie na rynku wynajmu utrzymuje się wysoka podaż — daje to potencjalnym najemcom większy wybór i umożliwia negocjowanie stawek. W dużych aglomeracjach pojawia się coraz więcej ofert mieszkań z najmu instytucjonalnego — autorzy raportu przewidują, że w dłuższej perspektywie stworzy to istotną konkurencję na rynku wynajmu. Czynsze w najmie instytucjonalnym są nieznacznie wyższe niż w przypadku wynajmu od indywidualnego wynajmującego, ale — jak twierdzą autorzy raportu — agresywna polityka cenowa często prowadzi do obniżenia tych stawek.
Natomiast w miastach akademickich eksperci przewidują rozwój segmentu mieszkań studenckich oraz oczekują w kolejnych latach mniejszego wynajmu ze strony studentów.
Eksperci zaznaczają, że na sytuację rynku wynajmu może mieć wpływ także kupno mieszkań przez cudzoziemców. W 2024 roku liczba zakupionych przez nich mieszkań silnie wzrosła wobec danych z 2023 roku. Jak wynika ze statystyk resortu administracji — przytoczonych przez autorów raportu — liczby te wynoszą 17,3 tysięcy transakcji zakupu mieszkań przez cudzoziemców, w tym 8,7 tysięcy transakcji w największych aglomeracjach w kraju.
W pierwszym kwartale 2025 roku stawki wynajmu wzrosły rok do roku o następujące wartości:
- Łódź — 7,1%
- Poznań — 4,2%
- Gdańsk — 4,1%
- pozostałe największe aglomeracje — 1,4% do 3,4%.
Źródła
- https://centrumanaliz.pkobp.pl/nieruchomosci/rynek-mieszkaniowy-2q25-przebudzenie