Spadek cen mieszkań przyspiesza? Ogłoszenia wiszą miesiącami, a ich liczba rośnie
IV kwartał 2024 roku przyniósł stabilizację, a nawet osłabienie rynku nieruchomości. Okazuje się, że liczba ogłoszeń stale rośnie, ale zainteresowanie nimi zdecydowanie spada. Coraz większa liczba ogłoszeń wisi miesiącami stopniowo obniżając cenę. Tymczasem klienci nie wykazują większego zainteresowania i czekają, aż będzie jeszcze taniej. Czy można liczyć na spadek cen nieruchomości? Jest to wysoce prawdopodobne. Korekty na rynku nieruchomości wcale nie zaczynają się od gwałtownych spadków cen. Najpierw spada zainteresowanie klientów, jest coraz mniej transakcji kupna. Dopiero po kilku miesiącach (a czasem latach) sprzedający decydują się na poważne obniżenie ceny. I tego możemy się spodziewać w nadchodzącym roku. Zapraszamy do zapoznania się z danymi portalu nieruchomosci-online.pl, które potwierdzają ten trend.
Z tego artykułu dowiesz się:
Ceny mieszkań na rynku wtórnym powoli spadają
W IV kwartale 2024 roku na rynku wtórnym widoczna była wyraźna zmiana w podejściu sprzedających do ustalania cen ofertowych, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań. Właściciele kawalerek i mieszkań dwupokojowych, chcąc przyciągnąć uwagę potencjalnych kupujących, coraz częściej decydowali się na obniżenie cen lub ich stabilizację. Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl, w ośmiu miastach wojewódzkich, takich jak Warszawa, Gdańsk, czy Łódź, średnie ceny ofertowe kawalerek spadły maksymalnie o 3-4%, choć najczęściej były to obniżki rzędu 1-2% w porównaniu do poprzedniego kwartału.
Podobna tendencja była widoczna w przypadku mieszkań dwupokojowych, gdzie w niektórych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Lublin czy Gorzów Wielkopolski, średnie ceny ofertowe obniżyły się o 2-3%. Stabilizacja dominowała natomiast w miastach takich jak Kraków, Poznań czy Wrocław, gdzie ceny zmieniały się nieznacznie – w granicach 1% w górę lub w dół.
Zaskakująco, segment większych mieszkań, takich jak lokale trzypokojowe, wykazał tendencję wzrostową. W dziesięciu miastach wojewódzkich ceny ofertowe wzrosły średnio o 2-3% w porównaniu do III kwartału. Pokazuje to, że mimo trudniejszej sytuacji na rynku, sprzedający większe mieszkania wciąż mają wyższe oczekiwania cenowe, choć wzrosty te były umiarkowane i nie miały charakteru gwałtownego.
Te zmiany w cenach świadczą o tym, że rynek wtórny staje się coraz bardziej zróżnicowany. Właściciele mniejszych mieszkań szybciej dostosowują się do realiów rynkowych, aby zwiększyć szanse na sprzedaż, podczas gdy sprzedający większe lokale wciąż liczą na osiągnięcie wyższych zysków. W ujęciu rocznym (grudzień 2024 r. w porównaniu do grudnia 2023 r.) mieszkania na rynku wtórnym były jednak droższe – od 3% do nawet 13%, w zależności od lokalizacji i metrażu.
Tendencje te pokazują, że rynek wtórny zaczyna reagować na słabnący popyt i rosnącą konkurencję wśród ofert. Dla kupujących oznacza to większe szanse na znalezienie atrakcyjnych okazji, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań, które są bardziej elastyczne cenowo.
Sprzedający bardziej skłonni do obniżania cen
Sprzedający na rynku wtórnym zaczęli bardziej elastycznie podchodzić do ustalania cen ofertowych, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań. Wielu właścicieli zrozumiało, że aby przyciągnąć potencjalnych nabywców, muszą dostosować swoje oczekiwania do trudnych realiów rynkowych. Widoczny spadek popytu i większa liczba dostępnych ogłoszeń zmusiły ich do urealnienia cen, co przełożyło się na niewielkie, ale zauważalne korekty w wielu miastach. W przypadku większych mieszkań sprzedający wciąż wykazują większą odporność na spadki cen, licząc na bardziej wymagających nabywców.
Kupujący, z kolei, coraz częściej wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, oczekując na korzystniejsze warunki. Dla wielu osób kluczowym czynnikiem pozostają wysokie koszty kredytów hipotecznych, które znacznie ograniczają dostępność finansowania. Dodatkowo, niepewność związana z zapowiadanymi przez rząd programami wsparcia kredytobiorców spowodowała, że część potencjalnych nabywców przyjęła postawę wyczekującą. Brak jasności co do przyszłych zmian na rynku skłania wiele osób do zachowawczości i wstrzymywania się z podejmowaniem decyzji.
Zarówno sprzedający, jak i kupujący, w coraz większym stopniu odczuwają presję zmian na rynku. Sprzedający obawiają się dalszych spadków cen transakcyjnych, co skłania ich do wcześniejszego dostosowania ofert, podczas gdy kupujący zyskują większą siłę przetargową. Ta dynamiczna interakcja między popytem a podażą wskazuje, że rynek wtórny staje się areną negocjacji, gdzie kluczowe znaczenie ma umiejętność dostosowania się do zmieniających się warunków.
Liczba ogłoszeń rośnie, kupujących brakuje
IV kwartał 2024 roku przyniósł wyraźny wzrost liczby ogłoszeń na rynku wtórnym, co stworzyło dla kupujących większy wybór. Według danych Nieruchomosci-online.pl liczba ofert wzrosła o 5% w porównaniu z III kwartałem, a w ujęciu rocznym różnica była jeszcze bardziej znacząca – aż o 27%. Taka dynamika wynikała z kilku czynników, w tym z odbudowy podaży po intensywnym okresie „Bezpiecznego Kredytu 2%” oraz zmniejszonej wymienialności ofert. Część nieruchomości pozostawała długo niesprzedana, co zwiększało liczbę dostępnych mieszkań na rynku.
Do tego wzrostu przyczyniła się również zmiana strategii właścicieli mieszkań kupionych pod inwestycję. Zatrzymanie wzrostu cen w wielu miastach spowodowało, że niektórzy inwestorzy zdecydowali się na sprzedaż swoich lokali, uznając, że dalsze czekanie na wzrosty nie przyniesie oczekiwanych zysków. W efekcie na rynku pojawiło się wiele nowych ofert, które znacząco zwiększyły konkurencję między sprzedającymi.
Szeroka dostępność mieszkań to niewątpliwie korzyść dla kupujących, ale nie oznacza to łatwego procesu zakupu. Wysokie ceny, ograniczona zdolność kredytowa oraz ostrożne podejście do podejmowania decyzji sprawiają, że wybór odpowiedniej nieruchomości wciąż wiąże się z długotrwałym procesem poszukiwań i negocjacji. Jednak dla osób gotowych na zakup, wzrost liczby ogłoszeń otwiera nowe możliwości znalezienia atrakcyjnych ofert.
Niepewność co do rządowych programów mieszkaniowych
Niepewność związana z zapowiedziami rządowych programów wsparcia kredytobiorców była jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek wtórny w IV kwartale 2024 roku. Jeszcze w październiku i listopadzie potencjalni nabywcy czekali na szczegóły dotyczące kredytu 0%, jednak grudniowa informacja o rezygnacji z tego programu oraz zapowiedź alternatywnego rozwiązania w 2025 roku wywołały mieszane reakcje. Wielu kupujących, zniechęconych brakiem jasności co do wsparcia, zdecydowało się odłożyć decyzję o zakupie mieszkania.
Wysokie koszty kredytów hipotecznych nadal pozostają jednym z głównych wyzwań dla osób planujących zakup nieruchomości. Pomimo spadków cen w niektórych segmentach, dla wielu osób barierą są wysokie miesięczne raty oraz ograniczona zdolność kredytowa, co wpływa na zmniejszenie popytu. W IV kwartale liczba kontaktów kupujących ze sprzedającymi spadła o 2% w porównaniu z poprzednim kwartałem, a w ujęciu rocznym różnica wyniosła aż 15%.
Sytuacja gospodarcza i zapowiedzi programów wsparcia wyraźnie wpływają na nastroje na rynku nieruchomości. Zarówno sprzedający, jak i kupujący dostosowują swoje strategie do zmieniających się warunków. Sprzedający obawiają się dalszego osłabienia rynku i starają się dostosować ceny, aby szybciej sfinalizować transakcję, natomiast kupujący często czekają na stabilizację lub poprawę warunków finansowych, co sprawia, że rynek wtórny jest obecnie w fazie ostrożnych przetasowań.
Jakie prognozy na rok 2025?
Rok 2025 na rynku wtórnym nieruchomości może przynieść dalsze zmiany związane z dostosowaniem cen do sytuacji gospodarczej oraz oczekiwań kupujących. Wiele wskazuje na to, że w nadchodzących miesiącach sprzedający nadal będą zmuszeni obniżać ceny ofertowe, zwłaszcza w segmencie mniejszych mieszkań, gdzie konkurencja jest największa. Stabilizacja cen lub ich niewielkie spadki mogą stać się dominującym trendem, szczególnie w miastach wojewódzkich, gdzie liczba ofert wciąż rośnie.
Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek będą jednak decyzje rządu dotyczące nowych programów wsparcia kredytobiorców. Zapowiadany na 2025 rok program może zwiększyć zainteresowanie zakupem mieszkań, szczególnie wśród młodszych nabywców, którzy do tej pory odkładali decyzję o zakupie z powodu wysokich kosztów finansowania. Jednocześnie, jeśli koszty kredytów hipotecznych pozostaną wysokie, popyt na mieszkania może nadal być ograniczony, a rynek wtórny stanie się areną bardziej intensywnych negocjacji między kupującymi a sprzedającymi.
Prognozy wskazują również na możliwy wzrost znaczenia wynajmu jako alternatywy dla zakupu mieszkań. W przypadku dalszego osłabienia popytu na rynku wtórnym, część sprzedających może zdecydować się na wynajem nieruchomości jako bardziej opłacalną opcję. Jedno jest pewne – rynek wtórny w 2025 roku będzie kontynuował dostosowywanie się do zmieniających się realiów, a zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą być gotowi na nowe wyzwania i dynamiczne zmiany.
Średnie ceny mieszkań 2-pokojowych
Średnie ceny mieszkań 1-pokojowych
