Tak kupujący zmuszają deweloperów do wypłaty odszkodowań. Warto znać te przepisy
Wielokrotnie przekładany termin wydania mieszkania i usterki, których deweloper nie naprawia mimo obietnicy ich usunięcia – ten scenariusz jest znany wielu osobom kupującym nieruchomości z rynku pierwotnego. Na szczęście nabywcy nie są skazani na bezczynne oczekiwanie. Warto przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej oraz dowiedzieć się, jak działa rękojmia i kiedy kupujący może odstąpić od umowy.
- Problemy z wydaniem mieszkania a umowa deweloperska
- Deweloper nie jest bezkarny – w jaki sposób kupujący mogą odzyskać stracone pieniądze?
- Prawo rękojmi – kiedy nabywcy mogą z niego skorzystać?
- Co można zrobić, gdy deweloper nie chce współpracować?
Problemy z wydaniem mieszkania a umowa deweloperska
Mateusz i Marta od czterech miesięcy czekają na klucze do nowego mieszkania. Mieli wprowadzić się do swojego apartamentu pod koniec lata, jednak deweloper poinformował ich, że lokal nie został jeszcze ukończony i termin jego przekazania trzeba przesunąć. Od tego momentu kontakt z firmą jest utrudniony, a sfrustrowana para musi wynajmować ciasną kawalerkę.
Opóźnienia w wydaniu mieszkania z rynku pierwotnego to poważny, lecz dość powszechny problem. W takiej sytuacji kupujący w pierwszej kolejności powinien dokładnie przeanalizować umowę deweloperską. To w tym dokumencie widnieje ostateczny termin przeniesienia własności, a także określenie okoliczności, w których deweloper nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia.
Jeszcze przed podpisaniem umowy potencjalny nabywca powinien sprawdzić, w jaki sposób w dokumencie opisano zdarzenia wyłączające odpowiedzialność dewelopera za ewentualne opóźnienia. Zwykle są to trudności administracyjne, zdarzenia losowe lub problemy atmosferyczne, ale nie zaniedbania ze strony wykonawców czy błędy podwykonawców. Gdy opóźnień nie można wytłumaczyć wyjątkami opisanymi w umowie, nabywca ma pełne prawo dochodzić roszczeń w postaci wypłacenia kary umownej, a w niektórych przypadkach może domagać się nawet zerwania umowy.
Deweloper nie jest bezkarny – w jaki sposób kupujący mogą odzyskać stracone pieniądze?
Jeśli mieszkanie nie zostało wydane nabywcom we wskazanym terminie, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie. Wynika to z art. 471 i 484 Kodeksu cywilnego, ale tylko wtedy, gdy za opóźnienie odpowiada deweloper. Aby dochodzić rekompensaty, trzeba udowodnić, że nabywcy ponieśli z winy opóźnienia pewne szkody, na przykład musieli płacić czynsz za najem mieszkania.
Kupujący, którzy chcą ubiegać się o zadośćuczynienie, muszą skrupulatnie dokumentować podobne wydatki. W tym celu warto zachować umowę najmu czy potwierdzenia przelewów. Gdy nabywca nie będzie w stanie poprzeć poniesionych szkód finansowych odpowiednimi dokumentami, deweloper może uniknąć odpowiedzialności.
Jeżeli w umowie deweloperskiej przewidziano kary umowne za nieterminowe wydanie lokalu, to zwykle okres ich naliczania rozpoczyna się już od pierwszego dnia opóźnienia. Taka kara najczęściej wynosi około 0,01–0,03% wartości mieszkania za każdą dobę zwłoki i bywa traktowana jak uproszczona forma odszkodowania.
Prawo rękojmi – kiedy nabywcy mogą z niego skorzystać?
Deweloper wydał mieszkanie w terminie, ale nowi właściciele nieruchomości wykryli usterki, które nie pojawiły się w lokalu z ich winy? Nabywca może żądać usunięcia wskazanych wad z tytułu rękojmi. Deweloper odpowiada za naprawę tych szkód aż przez pięć lat od momentu wydania mieszkania. Wszelkie usterki najlepiej zgłaszać w formie pisemnej, a w każdym dokumencie należy zamieścić dokładny opis wad, ewentualny termin ich usunięcia oraz kopie wcześniejszej korespondencji.
Jeżeli deweloper nie naprawi uszkodzeń, kupujący powinien ponownie wezwać go do usunięcia usterek – najlepiej skierować do niego oficjalne pismo. W przypadku braku odzewu nabywcy mogą samodzielnie naprawić szkody, a następnie ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów. Żeby było to możliwe, kupujący muszą dysponować rachunkami za wykonane naprawy oraz protokołami odbioru.
Kiedy deweloper ignoruje wezwania właścicieli lub odmawia usunięcia usterek, nabywca może skierować sprawę do sądu. Zgodnie z prawem rękojmi deweloper jest zobowiązany nie tylko do wykonywania napraw, ale także do pokrycia kosztów ich usunięcia, gdy płacili za nie kupujący.
Co można zrobić, gdy deweloper nie chce współpracować?
Jeśli współpraca z deweloperem jest praktycznie niemożliwa, nabywcy mogą zdecydować się na odstąpienie od umowy. Czasem jest to jedyny sposób, by ochronić interesy kupujących. Klient ma prawo do zerwania umowy, jeżeli deweloper nie przeniesie własności w ciągu 120 dni od wyznaczonego terminu, pomimo uprzedniego wezwania kupujących do wypełnienia tego obowiązku.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloper jest zobowiązany do zwrócenia nabywcom wszystkich środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości wraz z odsetkami. Niestety, pieniądze nie zawsze można odzyskać – poważne komplikacje pojawiają się w momencie, gdy deweloper boryka się z problemami finansowymi lub ogłasza upadłość. W takim przypadku kupujący muszą przygotować się na wieloletnie postępowanie sądowe, które może nie zakończyć się po ich myśli.
Walka z nieuczciwym deweloperem bywa trudna i często jest to batalia z góry skazana na porażkę. Kupujący powinni jednak znać swoje prawa oraz wiedzieć, w jaki sposób mogą je egzekwować. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego należy dokładnie przeanalizować umowę deweloperską wraz z załącznikami. Warto przechowywać w bezpiecznym miejscu protokoły odbioru technicznego i zgłoszenia usterek, całą korespondencję z deweloperem oraz dokumenty, na podstawie których można domagać się od dewelopera zwrotu kosztów naprawy lub zadośćuczynienia za poniesione straty finansowe.