Mieszkanie na wynajem już się nie opłaca? Liczby są brutalne
Jeszcze do niedawna panowało przekonanie, że mieszkanie kupione pod wynajem to inwestycja niemal bez ryzyka: stały najemca, przewidywalne wpływy i spokojny zysk miesiąc po miesiącu. Dziś coraz więcej właścicieli zderza się z zupełnie inną rzeczywistością. W wielu dużych miastach rachunek przestaje się spinać — lokal nie tylko nie zarabia na siebie, ale potrafi generować realne straty. Skąd ta zmiana i co dokładnie sprawia, że „pewniak” zamienia się w problem? I najważniejsze: czy w obecnych warunkach inwestowanie w mieszkania na wynajem nadal ma sens?
- Rosną koszty, a wynajem przestaje się opłacać
- Rosnące koszty i niższa stopa zwrotu
- Rentowność najmu spada po kosztach
- Czy wynajem mieszkań wciąż się opłaca?
Rosną koszty, a wynajem przestaje się opłacać
Rosnące koszty utrzymania nieruchomości nie dają spać inwestorom. Martyna, właścicielka czterech mieszkań na wynajem w dużym mieście, przez lata nie musiała zaciskać pasa. W ubiegłym roku coś się jednak zmieniło: zaczęła zauważać, że niemal każdy miesiąc domyka się stratą. Przy trudniejszym rynku najmu wpływy topnieją, a wydatki rosną. I nie jest w tym odosobniona — podobne obawy ma dziś coraz więcej właścicieli.
W ostatnich latach wynajmujący muszą mierzyć się z wyraźnym wzrostem kosztów bieżącego utrzymania lokali. Opłaty eksploatacyjne — ogrzewanie, woda, ścieki czy energia elektryczna — potrafią rosnąć szybciej niż ogólna inflacja. W 2024 roku koszty utrzymania mieszkania zwiększyły się średnio o ok. 5,5%, a rachunki za wodę i ścieki poszły w górę nawet o 10%.
Efekt? Marże, które kiedyś wydawały się bezpieczne, zaczynają znikać. Coraz większa część przychodu z najmu idzie na stałe opłaty i nieprzewidziane podwyżki, zamiast zostawać w kieszeni właściciela. Jednocześnie znaczące podnoszenie czynszu staje się coraz trudniejsze — najemcy mają dziś większy wybór, porównują oferty i wybierają przede wszystkim mieszkania w dobrym standardzie, ale w cenie, która nadal wygląda rozsądnie.
Rosnące koszty i niższa stopa zwrotu
Wydatki na utrzymanie nieruchomości to nie tylko rachunki za media. Właściciel lokalu ponosi również regularne opłaty, które z biegiem czasu potrafią wyraźnie wzrosnąć: składki na fundusz remontowy, koszty administracyjne, podatek od nieruchomości czy polisę ubezpieczeniową. Część z tych obciążeń bywa uwzględniana w rozliczeniach z najemcą, ale ubezpieczenie, podatek oraz większe naprawy i remonty to w praktyce zobowiązania, które powinny pozostać po stronie wynajmującego.
Rosnące koszty utrzymania mieszkania coraz mocniej uderzają w opłacalność najmu. Lokale kupowane „pod wynajem” coraz rzadziej oznaczają stabilny i wysoki dochód pasywny. Gdy stopa zwrotu spada do poziomu, który nie rekompensuje wysiłku, zarządzanie mieszkaniem staje się jednocześnie mniej dochodowe, bardziej czasochłonne i obarczone większym ryzykiem niż pozostawienie kapitału na lokacie bankowej.
Jak pokazują dane NBP, wraz ze wzrostem cen mieszkań maleje relacja czynszu do wartości nieruchomości (czyli tzw. stopa kapitalizacji). W 2024 roku na większości analizowanych rynków wynosiła ona około 5,5–5,7%. W praktyce drogi lokal nie zawsze zapewnia zwrot, który realnie „udźwignie” inflację i bieżące koszty utrzymania. Co więcej, gdy mieszkanie stoi puste i nie generuje przychodu, właściciel nadal musi opłacać czynsz i pozostałe stałe należności. Takie przerwy w ciągłości najmu zdarzają się coraz częściej i potrafią wyraźnie obniżyć rentowność całej inwestycji.
Rentowność najmu spada po kosztach
Wyobraźmy sobie, że mamy mieszkanie kupione za gotówkę, a jego roczna stopa kapitalizacji to 5,5%. Do takiego wyniku trzeba jednak doliczyć stałe i zmienne wydatki: opłaty za media, bieżące utrzymanie, składki na fundusz remontowy, podatki oraz okresy, w których lokal stoi pusty. Jeżeli łączne koszty wynoszą przykładowo 1,5–2% wartości mieszkania rocznie, to realna stopa zwrotu netto obniża się do ok. 3,5–4%. To już pułap zbliżony do tego, co potrafią dać bezpieczne lokaty czy obligacje, gdzie ryzyko utraty kapitału jest zwykle minimalne.
Coraz więcej raportów rynkowych pokazuje, że rentowność najmu spada. Z danych zebranych przez Expandera oraz portal rentier.io wynika, że średnia rentowność netto (czyli po odjęciu wszystkich kosztów) obniżyła się z ok. 5,35% w 2023 roku do 4,66% w 2024 roku. Jeszcze trudniej mają osoby, które finansowały zakup kredytem. Po uwzględnieniu rat, odsetek oraz zmiennych kosztów utrzymania może się okazać, że wynajem nie tylko nie zarabia, ale w praktyce zaczyna dokładać do interesu.
Czy wynajem mieszkań wciąż się opłaca?
Obecna kondycja rynku najmu daleka jest od ideału, jednak inwestorzy nie muszą od razu zakładać czarnego scenariusza. W praktyce mieszkania na wynajem nadal potrafią przynosić sensowny zwrot — pod warunkiem, że nieruchomość uda się kupić w atrakcyjnej cenie, co automatycznie poprawia stopę kapitalizacji. Duże znaczenie mają też parametry samego lokalu: nowe instalacje, solidna izolacja oraz niższe rachunki za media lub niewielkie koszty administracyjne potrafią realnie obniżyć wydatki na utrzymanie. Najbezpieczniej stawiać na sprawdzone, „topowe” lokalizacje, gdzie ryzyko długich przestojów między najemcami jest wyraźnie mniejsze. Warto również patrzeć na taki zakup w dłuższej perspektywie — za kilkanaście lat wartość mieszkania może być wyższa, co daje szansę na dodatkowe pomnożenie kapitału.
Rynek najmu nie stoi w miejscu i wciąż się przeobraża — możliwe, że to nie jest najbardziej sprzyjający moment na kupno mieszkania pod wynajem, ale nie oznacza to, że ta forma inwestowania przestała mieć sens. Kluczowe jest odpowiedzenie sobie na pytanie, czego tak naprawdę oczekujemy: stabilnej, wieloletniej inwestycji czy raczej szybkiego zysku. Zarabianie na nieruchomościach wymaga jednak szerokiej wiedzy o branży oraz o czynnikach, które wpływają na ceny, popyt i podaż, a także o ryzykach związanych z najemcami i kosztami. Jeśli nie chcemy brać na siebie niepewności albo angażować się w bieżącą obsługę lokalu, rozsądniejszym wyborem może okazać się bezpieczniejsza alternatywa, na przykład lokata bankowa.