Sąsiad chciał odebrać mu działkę przez zasiedzenie. Teraz ostrzega innych właścicieli
Relacje z sąsiadami potrafią być trudne, zwłaszcza gdy w grę wchodzą sprawy majątkowe. Wystarczy chwila nieuwagi, by zaczął traktować naszą działkę jak swoją — kosi trawę, sadzi drzewa, a nawet ogrodzi teren bez pytania. Dla wielu to uprzejmość lub "pomoc w utrzymaniu porządku", ale prawo widzi to inaczej. W skrajnych przypadkach takie działania mogą doprowadzić do zasiedzenia, czyli legalnego przejęcia naszej nieruchomości. Jak nie dać się sąsiadowi i skutecznie bronić swojej własności? Sprawdź, co robić, gdy sytuacja zaczyna wymykać się spod kontroli.
Z tego artykułu dowiesz się:
Historia z życia wzięta — niewinne drzewka i wielki znak zapytania
Pod jednym z naszych artykułów natrafiliśmy na komentarz pana Marka, który mocno przykuł naszą uwagę. Jego historia to doskonały przykład na to, że dobre serce i zaufanie do sąsiada czasem mogą się skończyć sporym kłopotem. Posłuchajcie, co napisał pan Marek:
„Jakieś pięć lat temu zadzwonił do mnie sąsiad — mieszka tuż obok mojej działki, która od lat stoi sobie pusta. Sam mieszkam w innej miejscowości i na ten grunt zaglądam może 2-3 razy w roku. Działka nieogrodzona, dzikie trawy, kilka drzew — typowy zapomniany kawałek ziemi.
Sąsiad grzecznie zapytał, czy może posadzić na niej trochę drzewek, bo jego okna wychodzą wprost na moją działkę i chętnie popatrzyłby na coś ładnego. Pomyślałem: czemu nie? To tylko drzewa. Uprzedziłem go jednak, że jeśli kiedyś sprzedam ten teren albo sam zacznę coś tam robić, drzewka mogą zostać wycięte. Sąsiad pokiwał głową, zgodził się — temat wydawał się zamknięty.”
No i cóż... Kilka miesięcy później byłem akurat w okolicy i wpadłem na działkę. To, co zobaczyłem, dosłownie wbiło mnie w ziemię. Teren pięknie wykoszony, a dookoła równe rzędy sosen, świerków, drzewek owocowych, a nawet jakichś egzotycznych roślin. Kwiaty, podcięte gałązki, wszystko wyglądało jak prywatny park! I wtedy zaczęły mnie nachodzić wątpliwości — czy ja nie popełniłem błędu? Przecież nie mamy żadnej umowy. A jeśli sąsiad uzna teraz, że to już jego? A może chce zwyczajnie zasiedzieć tę działkę?”
Zasiedzenie działki — co to właściwie znaczy?
Zanim przejdziemy do rozważań o sytuacji pana Marka, warto na chwilę zatrzymać się przy pojęciu zasiedzenia. Brzmi groźnie? Trochę tak, ale zasada jest dość prosta. Według Art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, zasiedzenie to po prostu przejęcie nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem, ale korzysta z niej jak ze swojej — i to przez długi czas, bez przerwy.
W prawie rozróżniamy dwa rodzaje zasiedzenia:
- Zasiedzenie w dobrej wierze — czyli wtedy, gdy ktoś jest święcie przekonany, że ziemia należy do niego (np. ktoś mu tak powiedział albo źle odczytał dokumenty). W tym przypadku trzeba władać działką nieprzerwanie przez 20 lat.
- Zasiedzenie w złej wierze — sytuacja, gdy ktoś doskonale wie, że ziemia nie jest jego, ale mimo to próbuje ją przejąć. Tu czas wymagany do zasiedzenia to aż 30 lat.
A jak to wygląda w praktyce? Żeby mówić o zasiedzeniu gruntu, trzeba nie tylko być „na działce”, ale faktycznie się nią opiekować — kosić trawę, sadzić drzewa, zbierać plony czy dbać o teren, jakby był naszą własnością. W prawie mówi się o tym jako o „posiadaniu samoistnym” — czyli takim, które przypomina zachowanie prawdziwego właściciela.
Kiedy zasiedzenie działki nie wchodzi w grę?
Na szczęście prawo przewiduje sytuacje, w których zasiedzenie nieruchomości jest po prostu niemożliwe. Dotyczy to sytuacji, gdy ktoś korzysta z działki nie jako właściciel, ale np. jako dzierżawca albo najemca. W takim przypadku mówimy o tzw. posiadaniu zależnym. Dlaczego? Bo jest to użytkowanie na określonych zasadach — zgodnie z umową, którą obie strony wcześniej zaakceptowały.
Jest też dobra wiadomość dla właścicieli, którzy chcą spać spokojnie — istnieje możliwość przerwania biegu zasiedzenia. Jak to zrobić? Wystarczy podjąć konkretne działanie, które potwierdzi nasze prawa do gruntu. Może to być np.:
- spisanie umowy dzierżawy lub najmu,
- wytoczenie sprawy sądowej o zaprzestanie naruszania prawa własności,
- czy nawet zwykłe upomnienie sąsiada, by zaprzestał działań na naszej działce.
Najważniejsze jest jedno — nie można być biernym. Jeśli widzisz, że ktoś bez zgody zaczyna urządzać się na Twojej ziemi — reaguj jak najszybciej!
Sąsiad z dobrymi chęciami czy chytry plan?
W historii pana Marka najważniejsze pytanie brzmi: co tak naprawdę planuje sąsiad? Może to tylko miły gest i dbałość o ładny widok z okna? A może wręcz przeciwnie — mężczyzna liczy na to, że w końcu przejmie tę działkę na własność?
Niepokój pana Marka jest jak najbardziej zrozumiały — w końcu działka wygląda teraz bardziej jak prywatny ogród sąsiada niż teren, który kiedyś miał do dyspozycji. Dlatego najlepszym krokiem będzie szczera rozmowa. Warto spokojnie wyjaśnić sytuację, ustalić jasne zasady i — co bardzo ważne — spisać umowę. Wtedy wszystko będzie czarno na białym, a nie tylko "na słowo".
Na przyszłość dobrze jest pamiętać o jeszcze jednej rzeczy. Jeśli jesteś właścicielem działki, nawet tej oddalonej od domu — regularnie ją doglądaj. Im częściej tam zaglądasz i dbasz o swój teren, tym mniejsze ryzyko, że ktoś będzie próbował go zasiedzieć. No i najważniejsze — jeśli coś Cię niepokoi, reaguj od razu!