Warszawa po 25 tys. zł/m²? Taki scenariusz przewiduje ekspert od rynku nieruchomości
Polski rynek mieszkaniowy stoi na rozdrożu. Brakuje nowych nieruchomości, co przekłada się na niską dostępność atrakcyjnych lokali. Z drugiej strony drogie kredyty i zmiany demograficzne skutecznie zniechęcają do zakupu mieszkania. Co może wydarzyć się na rynku nieruchomości do 2030 roku? Na to pytanie odpowiada Maciej Gołębiewski – ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości.
- Wysokie zapotrzebowanie i niewystarczająca podaż – trudna sytuacja na rynku nieruchomości
- Czeka nas boom inwestycyjny? To optymistyczny scenariusz
- Widmo spowolnienia, czyli pesymistyczna prognoza
- Co zakłada najbardziej prawdopodobny scenariusz?
Wysokie zapotrzebowanie i niewystarczająca podaż – trudna sytuacja na rynku nieruchomości
Jedną z największych bolączek Polaków jest poważny deficyt mieszkaniowy. Szacuje się, że na krajowym rynku brakuje około 1,5 miliona lokali mieszkalnych, a więc niemal 10% całego zasobu. W największych miastach jest jeszcze gorzej. Polska wciąż mocno odstaje od unijnej średniej – zarówno pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców, jak i ich powierzchni. Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości, twórca dobregonajmu.pl, przypomina, że fundamenty popytu w Polsce są bardzo silne. Zwraca on uwagę na niedobór mieszkań oraz chęć poprawiania standardu życia.
Ekspert tłumaczy, jak kształtują się obecne trendy: dzisiaj wielu młodych ludzi opuszcza mniejsze miejscowości i przenosi się do metropolii – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta czy Poznania. To właśnie w dużych ośrodkach miejskich jest perspektywiczna praca, edukacja na najwyższym poziomie i ciekawsze możliwości inwestycyjne. Wynajmowanie mieszkania w Polsce nie jest jednak łatwe. W tym artykule tłumaczymy, z jakimi problemami zmagają się właściciele takich lokali.
Ważną częścią rynku staje się też najem studencki. W Polsce brakuje około 400 tys. miejsc w akademikach, a liczba studentów z zagranicy rośnie w szybkim tempie. Poza tym nasze społeczeństwo się starzeje, co wpływa na prężny rozwój mieszkalnictwa senioralnego. Według analiz Mordor Intelligence ten segment rynku do 2030 roku osiągnie wartość 374 miliardów dolarów.
Czeka nas boom inwestycyjny? To optymistyczny scenariusz
Ekspert Maciej Gołębiewski opracował trzy scenariusze rozwoju rynku nieruchomości na najbliższe 5 lat. W wariancie pozytywnym stopy procentowe mają spaść do poziomu 2–3%, co pobudzi popyt i zwiększy dostępność kredytów hipotecznych:
– Pozytywny scenariusz zakłada, że stopy spadną nawet do 2–3%. Będziemy mieli napływ migrantów, urbanizację i braki mieszkań w rozwijających się miastach oraz w segmentach, do których aspiracyjnie dążą Polacy. W takiej sytuacji ceny mogą rosnąć o 5–10% rocznie. W praktyce do 2030 roku mieszkania byłyby droższe nawet o 40–50% niż w 2025. Warszawa mogłaby przebić 23–25 tys. zł za metr, Kraków i Wrocław przekroczyć 20 tys., a Gdańsk dojść do 25 tys. zł. To wariant, w którym rozwija się PRS, rynek studencki i inwestycje długoterminowe – tłumaczy Gołębiewski.
PRS, czyli sektor najmu instytucjonalnego, wzbudza ogromne zainteresowanie inwestorów z zagranicy. Fundusze inwestycyjne kupują całe budynki pod wynajem – świadczy to o ich zaufaniu do polskiego rynku oraz jego ogromnym potencjale. Międzynarodowe fundusze widzą w naszym rynku przyszłość, zatem wiele wskazuje na to, że inwestycje za kilka lat zwrócą się z nawiązką.
Widmo spowolnienia, czyli pesymistyczna prognoza
Inwestorzy powinni brać pod uwagę również scenariusz negatywny, który zakłada wzrost kosztów budowy, drożejące kredyty oraz spadającą liczbę młodych nabywców. W ciągu najbliższych dwóch lat na rynku pierwotnym powinno pojawić się dużo nowych mieszkań. Jeśli popyt nie sprosta podaży, inwestycje w nieruchomości staną się mniej opłacalne niż dotychczas:
– W mniej korzystnym scenariuszu stopy zostają wysoko, na poziomie 5%, gospodarka zwalnia, a na rynek w latach 2025–2027 wchodzi fala nowych mieszkań. Jest jeszcze demografia – mniej młodych ludzi, odpływ migrantów i popyt siada. Wtedy ceny spadają o 1–3% rocznie i w 2030 roku są niższe niż w 2025. Warszawa mogłaby spaść do ok. 18 tys. zł/m², Kraków do 15 tys., a Wrocław nawet do 12 tys. zł. To rynek kupującego – dużo ofert, długi czas sprzedaży i coraz większa presja na obniżki – ostrzega ekspert.
Taki scenariusz z pewnością ucieszyłby osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, ale okazałby się niekorzystny dla inwestorów. Deweloperzy, widząc rosnące ryzyko, ograniczyliby nowe inwestycje, a to w dłuższej perspektywie mogłoby doprowadzić do kolejnego niedoboru mieszkań. Jeszcze latem tego roku byliśmy świadkami pierwszych od dawna spadków cen nieruchomości. W tym artykule pokazywaliśmy, gdzie mieszkania tanieją w najszybszym tempie.
Co zakłada najbardziej prawdopodobny scenariusz?
Boom inwestycyjny albo regresja na rynku nieruchomości to scenariusze, które mogą, ale nie muszą się ziścić. Najbardziej wiarygodny wydaje się jednak wariant pośredni – bazowy:
– Bazowy scenariusz to taki wariant ‘na spokojnie’. Zakłada, że stopy procentowe spadną do ok. 3,5% w 2026 roku, gospodarka będzie rozwijała się w tempie 3% rocznie i to pozwoli utrzymać równowagę między popytem a podażą. Ceny rosłyby jeszcze do 2027 roku, a później weszłyby w stagnację. W 2030 roku mieszkania byłyby o 15–25% droższe niż dziś. To scenariusz racjonalnie uzasadnionych wzrostów cen, bez rozchwiania rynku, jakie widzieliśmy w ostatnich 5 latach ciągłych zawirowań. Dla inwestorów oznacza to normalizację – mniej okazji na szybki zysk, więcej znaczenia ma stabilny dochód z najmu – mówi Maciej Gołębiewski.
Taki rozwój sytuacji oznacza koniec możliwości łatwego zysku na tzw. szybkich flipach. Z drugiej strony rynek stanie się bardziej przewidywalny, co przemawia na korzyść osób lokujących kapitał w mieszkaniach na wynajem. Jak zauważył ekspert, ten scenariusz potwierdza również najnowszy raport PKO BP, wskazujący na stopniową normalizację rynku i powrót do równowagi.
Niezależnie od scenariusza jedno wydaje się pewne – popyt na mieszkania z pewnością nie zniknie. Nie wiadomo tylko, w jakim kierunku pójdzie rynek. Dużo zależeć będzie od gry popytu i podaży oraz od wzrostów lub spadków stóp procentowych. W ciągu najbliższych pięciu lat rynek nie powinien zmieniać się w sposób gwałtowny – wiele wskazuje na to, że będziemy mieć do czynienia z jego stabilizacją, o ile nie wydarzy się coś nieprzewidywalnego.