Tego rodzaju mieszkania zaczynają gwałtownie tanieć. "Takiej sytuacji nie było od kilkunastu lat"
W minionych latach przyzwyczailiśmy się do tego, że ceny nieruchomości z miesiąca na miesiąc były coraz wyższe. Koniec 2024 roku przyniósł nadzieję na odwrócenie trendu. Mieszkania wreszcie zaczęły tanieć, chociaż to zjawisko nie objęło wszystkich lokali. Zobacz, w jakich miastach zaobserwowano największe obniżki i sprawdź, co wpłynęło na zmiany cen.
Z tego artykułu dowiesz się:
Ceny mieszkań z rynku wtórnego już dawno nie były tak niskie!
Z danych zgromadzonych przez Narodowy Bank Polski wynika, że ceny transakcyjne mieszkań w 10 największych polskich miastach zmalały w IV kwartale 2024 roku o 1%. Może się wydawać, że jest to nieznaczna obniżka, jednak takiej sytuacji nie mieliśmy w Polsce od ponad dziesięciu lat! Co prawda na przełomie 2022 i 2023 roku również zaobserwowano delikatny spadek cen spowodowany inflacją i wysokimi stopami procentowymi, ale w tamtym okresie różnica cenowa wynosiła mniej niż 1%.
Ostatni kwartał 2024 roku może, ale nie musi zwiastować odwrócenia trendu. Warto pamiętać też o tym, że nie we wszystkich miastach obniżki cen były jednakowe, a do tego tanieją jedynie nieruchomości z rynku wtórnego. W jakich miastach spadki cen transakcyjnych były największe? Pod koniec zeszłego roku mniej płaciliśmy za mieszkania z drugiej ręki w:
- Szczecinie (-7%),
- Warszawie (-6%),
- Łodzi (-5%).
Jak zauważa Onet.pl, osoby planujące zakup nieruchomości w stolicy nie kryją zadowolenia. Takich obniżek nie mieliśmy już dawno – ostatnio podobna sytuacja miała miejsce na przełomie lat 2012/2013. Mimo tego musimy mieć na uwadze, że ceny mieszkań w ujęciu rocznym wciąż rosną. W ciągu 12 miesięcy nieruchomości podrożały o 11% – to sporo, ale w poprzednich kwartałach dynamika wzrostu była zdecydowanie większa i oscylowała w okolicach 20%.
Dlaczego deweloperzy nie chcą obniżać cen?
Ceny nieruchomości na rynku wtórnym wyraźnie spadają, chociaż osoby, które od czasu do czasu śledzą lokalne ogłoszenia, mogły nie zauważyć żadnej różnicy. Średnie ceny ofertowe praktycznie się nie zmieniły, jednak prywatni właściciele są dzisiaj zdecydowanie bardziej otwarci na negocjacje. Tego samego nie można jednak powiedzieć o deweloperach. W ostatnim kwartale 2024 roku ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 2,7%. Podwyżka w skali rocznej wynosi z kolei 12%.
Na rynku pierwotnym dochodziło do ciekawego zjawiska, gdzie ceny transakcyjne nieraz przekraczały te ofertowe. Chociaż coraz częściej mówi się o tym, że deweloperzy są skłonni do udzielania rabatów, to pod koniec 2024 roku nie zaobserwowano takiej tendencji.
Dlaczego deweloperzy twardo obstają przy ustalonych cenach, pomimo spadającego popytu na nieruchomości? Większość przedsiębiorców wykazuje zdecydowanie większą cierpliwość niż prywatni sprzedawcy. Deweloperzy kalkulują, czy bardziej opłaca się im obniżać cenę, czy po prostu dłużej czekać na zdecydowanego klienta. Nieznaczne spadki cen nowych mieszkań miały miejsce jedynie w Krakowie, Wrocławiu, Opolu i Białymstoku. W pozostałych miejscowościach nieruchomości z rynku pierwotnego albo utrzymywały stałą cenę, albo nieznacznie podrożały.
Rekordowa przepaść cenowa pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym
Mieszkania z drugiej ręki tanieją, a nowe nieruchomości są coraz droższe. To oznacza, że przepaść cenowa pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym jest coraz wyraźniejsza. W największych polskich miastach za 1 m² nowego mieszkania zapłacimy już średnio o 13% więcej niż za starszą nieruchomość. Z tak poważnymi różnicami cenowymi po raz ostatni mieliśmy do czynienia w 2006 roku.
W jakim mieście przepaść pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym jest największa? W tej kategorii należy wyróżnić Katowice, gdzie za nowe mieszkanie zapłacimy średnio o 33% więcej niż za lokal z drugiej ręki. Dość mocne różnice cenowe widać także w Szczecinie, Bydgoszczy i Łodzi. Jedynym wyjątkiem na mapie Polski jest Gdańsk – w stolicy województwa pomorskiego wciąż płacimy więcej za lokale z rynku wtórnego.
Warszawa jest jednym z miast, gdzie średnia cena mieszkań z rynku wtórnego prawie zawsze przewyższała średnie stawki oferowane przez deweloperów. Wszystko dlatego, że nieruchomości z drugiej ręki często znajdowały się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, co znacznie zawyżało ich wartość. Wielu kupującym zależało też na szybkim znalezieniu mieszkania – dzisiaj, kiedy popyt jest zdecydowanie mniejszy, zainteresowanie podobnymi lokalami spadło, a to wpłynęło na zmianę cen.