Aukcje komornicze – sposób na tani zakup mieszkania?
Lokale mieszkalne sprzedawane poniżej stawki rynkowej na pierwszy rzut oka mogą wydawać się doskonałą okazją. Licytacje komornicze rzeczywiście pozwalają na nabycie nieruchomości po okazyjnej cenie, ale takie mieszkania niejednokrotnie bywają niezwykle problematyczne. Czy wiesz, jakie zagrożenia czyhają na osoby planujące zakup lokalu na aukcji komorniczej?
Z tego artykułu dowiesz się:
Mieszkanie na aukcji komorniczej – o czym warto pamiętać?
Nieruchomości będące przedmiotem licytacji komorniczej należą do zadłużonych osób, wobec których zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Komornik najczęściej zajmuje mieszkanie w momencie, gdy jego właściciel nie jest w stanie samodzielnie spłacić zadłużenia. Sprzedaż lokalu umożliwi pozyskanie pieniędzy na spłatę wierzycieli. Licytacja komornicza jest ogłaszana przynajmniej na dwa tygodnie przed planowaną datą organizacji aukcji. W prawidłowo przygotowanym obwieszczeniu powinny znaleźć się informacje na temat:
- miejsca, daty i godziny licytacji,
- oznaczenia nieruchomości,
- ceny wywoławczej,
- wadium,
- ewentualnych obciążeń finansowych, które spoczywają na licytowanej nieruchomości.
Sprzedaż takiego mieszkania zawsze odbywa się na drodze licytacji komorniczej o charakterze otwartym – oznacza to, że może wziąć w niej udział każda osoba, która uprzednio wpłaciła wadium w wysokości 10% kwoty oszacowania. Sama licytacja komornicza nieco przypomina klasyczną aukcję – jej zwycięzcą jest uczestnik, który zaoferuje najwyższą kwotę. Cena wywoławcza mieszkania jest równa 3/4 ceny oszacowania w przypadku pierwszej licytacji oraz 2/3 tej wartości, jeżeli na pierwszej aukcji nie udało się wyłonić zwycięskiej oferty.
Sam charakter licytacji komorniczej i atrakcyjna cena wywoławcza sprawiają, że na aukcjach komorniczych można kupić mieszkania znacznie poniżej ceny rynkowej. Może to być doskonała okazja dla inwestorów oraz osób obeznanych w rynkowych realiach. Należy jednak pamiętać, że nieruchomości sprzedawane na aukcjach komorniczych mogą okazać się problematyczne pod wieloma względami.
Gdzie szukać mieszkań z licytacji komorniczej?
Ofert sprzedaży mieszkań za pośrednictwem licytacji komorniczej nie znajdziemy na popularnych portalach ogłoszeniowych. Co prawda komornik musi podać publiczną wiadomość o planowanej aukcji, jednak funkcjonariusze nie wykorzystują w tym celu znanych platform. Obwieszczenia zazwyczaj są zamieszczane w budynku sądu rejonowego, w urzędzie gminy, na Ogólnopolskiej Stronie Krajowej Rady Komorniczej lub w lokalnej prasie.
Chociaż na licytację komorniczą może przyjść każda osoba pełnoletnia, to nie wszyscy wezmą udział w takiej aukcji. Istnieją pewne wyjątki – mieszkania nie mogą wylicytować:
- wierzyciel, jego współmałżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo,
- komornik oraz jego najbliższa rodzina,
- osoby, które pełnią na licytacji funkcje urzędowe,
- obywatele, którzy nie wykonali warunków poprzednich licytacji,
- cudzoziemcy, którzy nie okazali zezwolenia wydanego przez organ państwowy (o ile jest potrzebne).
Licytacja komornicza może okazać się dobrym sposobem na nabycie nieruchomości w przypadku osób, którym zależy na kupnie mieszkania po cenie niższej niż rynkowa. Nigdy nie powinniśmy kupować kota w worku, czyli lokalu, którego nie widzieliśmy przed samą licytacją – zanim przystąpimy do składania ofert, sprawdźmy, jak wygląda mieszkanie i przeanalizujmy, ile jest warte w rzeczywistości. Okazuje się, że nie wszystkie oferty pojawiające się na licytacjach komorniczych są opłacalne – czasem stan techniczny nieruchomości jest tak zły, że koszty remontów i napraw mogą znacznie przewyższyć nasze szacunki.
Transakcja najeżona pułapkami – jak nie wylicytować sobie kłopotów?
Mieszkania z licytacji komorniczej często obfitują w różnorodne utrudnienia. Nowy nabywca takiego lokalu czasem musi mierzyć się z lokatorami, którzy nie chcą opuścić nieruchomości, poważnymi zniszczeniami obiektu, czy obciążeniami formalnymi. Jednym z największych problemów jest prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie wygasa nawet po sprzedaży nieruchomości. Osoba wskazana w III dziale księgi wieczystej może zamieszkiwać wylicytowaną nieruchomość aż do swojej śmierci, z kolei nowy nabywca musi zapewnić jej opiekę i utrzymanie oraz pokryć koszty pogrzebu. Prawo dożywotniego użytkowania może skutecznie zablokować nowego właściciela mieszkania i prawdopodobnie narazi go na dodatkowe koszty.
Kolejną pułapką czyhającą na licytantów jest zakup nieruchomości z lokatorami. Pozbycie się upartych mieszkańców jest niezwykle trudnym wyzwaniem, jednak do czasu ich wyprowadzki nie będzie można przeprowadzić żadnego remontu ani sprowadzić innych lokatorów. Najrozsądniejszym wyjściem z tej sytuacji wydaje się rozmowa z byłymi właścicielami i próba wypracowania kompromisu. Jeśli pokojowe metody zawiodą, konieczna będzie eksmisja, a ta procedura może ciągnąć się latami.
Należy pamiętać o tym, że kupno mieszkania za pośrednictwem licytacji komorniczej może, ale nie musi być opłacalne. Podczas takich transakcji trzeba zachować szczególną ostrożność, ponieważ niedoświadczeni kupcy mogą łatwo wpędzić się w kłopoty i zamiast nabyć nieruchomość po okazyjnej cenie, staną się właścicielami lokalu, który generuje ogromne koszty. Obowiązkowe kroki, które należy wykonać przed przystąpieniem do licytacji komorniczej, to dokładna analiza dokumentacji dotyczącej danego lokalu oraz samodzielne sprawdzenie jego stanu technicznego – w tym weryfikacja, czy w mieszkaniu nie przebywają lokatorzy, którzy nie chcą opuścić nieruchomości.