Bank czy dłużnik – kto jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką?
Czy mieszkanie obciążone hipoteką jest naszą własnością? W Polsce wciąż panuje przekonanie, że do czasu spłacenia kredytu nieruchomość należy do banku. Żeby rozstrzygnąć tę kwestię, należy bliżej przyjrzeć się definicji oraz mechanice hipoteki. Zobacz, co na jej temat mówią przepisy prawa i dowiedz się, kto może rozporządzać zadłużonym lokalem.
Z tego artykułu dowiesz się:
Czym właściwie jest hipoteka?
Chociaż pojęcie hipoteki jest znane każdemu dorosłemu Polakowi, który choć trochę interesuje się tematyką nieruchomości, to wciąż niewielu z nas potrafi ją prawidłowo zdefiniować. Mówiąc o hipotece, mamy na myśli ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na wybranych rzeczach lub prawach – w naszym kraju można ją ustanawiać wyłącznie na nieruchomościach oraz statkach morskich, a także na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu, prawie do użytkowania wieczystego lub prawie do użytkowania domu.
Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Bank, który wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciel, będzie domagać się spłacenia długów właśnie z tego obiektu. Można powiedzieć, że hipoteka pod pewnymi względami przypomina zastaw – dłużnicy zobowiązują się do spłaty kredytu i zabezpieczają transakcję wskazaną nieruchomością. W razie niewypłacalności kredytobiorców bank wciąż może oczekiwać uregulowania długów dzięki sprzedaży lokalu.
Część Polaków nie chce się zadłużać i boi się konsekwencji ewentualnej niewypłacalności. Czy poza koniecznością płacenia rat, posiadanie nieruchomości z hipoteką różni się czymś od mieszkania w lokalu kupionym za gotówkę? Okazuje się, że bank, który jest naszym wierzycielem, nie może praktycznie w żaden sposób rozporządzać nieruchomością, na której ustanowił hipotekę.
Bank jest właścicielem mojego mieszkania z hipoteką – czy to możliwe?
Warto uświadomić sobie, jak działa hipoteka. To najlepsza forma zabezpieczenia dla banku, który będzie mógł ubiegać się o sprzedaż nieruchomości, jeśli wierzyciele przestaną spłacać raty kredytu. Na szczęście to ograniczone prawo rzeczowe nie czyni z banku właściciela obiektu. Posiadaczem mieszkania jest dłużnik, czyli osoba, która zakupiła lokal przy pomocy kredytu hipotecznego – to ona może rozporządzać nieruchomością.
Hipoteka jest jedynie prawem, z którego bank może, ale wcale nie musi skorzystać – ta instytucja nie będzie właścicielem mieszkania, zatem osoby kupujące nie mają się czego obawiać. W razie niewypłacalności dłużnika, bank w pierwszej kolejności będzie dążył do polubownego rozwiązania sprawy, na przykład poprzez:
- odroczenie spłaty rat na ustalony okres,
- wydłużenie okresu spłaty kredytu,
- dopisanie kolejnego kredytobiorcy.
Jeżeli osoby zadłużone nie pójdą na ugodę, to bank prawdopodobnie skorzysta ze swojego prawa i uda się do komornika. Właściciele mogą uprzedzić instytucję i sprzedać mieszkanie, a za otrzymanie pieniądze spłacić wierzyciela.
Czy właściciel nieruchomości może sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Hipoteka spoczywa na nieruchomości, a nie na właścicielu. Oznacza to, że sprzedając mieszkanie, uwolnimy się od kredytu hipotecznego. Dzisiaj nie ma żadnych formalnych przeszkód, aby sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Co ważne, bank musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie tej transakcji oraz otrzymać niespłaconą kwotę kredytu, kiedy tylko lokal zmieni właściciela.
Osoby kupujące zadłużone mieszkanie powinny pamiętać, aby dotychczasowy właściciel wręczył im dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Sprzedający muszą poinformować potencjalnych nabywców, że dana nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym. Ten fakt nie wzbudza już niepokoju i rzadko prowadzi do zmiany decyzji kupujących, ponieważ zadłużenie spoczywające na mieszkaniu zostanie spłacone w momencie zakupu lokalu. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wcale nie wymaga zalezienia gotówkowego kupca. Potencjalni nabywcy również mogą posiłkować się kredytem hipotecznym – w takim przypadku należy wykreślić z księgi wieczystej jeden bank i wpisać tam kolejną instytucję.