Cała prawda o hipotece. Bankowi wolno dużo mniej niż mogłoby się wydawać. Nie każdy o tym wie
Bank czy dłużnik – kto naprawdę jest właścicielem mieszkania z hipoteką? Wiele osób mylnie uważa, że dopóki kredyt nie zostanie spłacony, nieruchomość należy do banku. Tymczasem prawo jasno precyzuje, kto ma faktyczne prawo do lokalu. W naszym artykule wyjaśniamy, jak działa hipoteka, jakie prawa ma bank, a jakie właściciel mieszkania, oraz co oznacza to dla każdego, kto kupuje lub sprzedaje nieruchomość z obciążeniem.
- Co to jest hipoteka?
- Jak działa hipoteka i jakie daje prawa?
- Jak działa hipoteka i jakie prawa ma bank?
- Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – na co zwrócić uwagę?
Co to jest hipoteka?
Choć większość dorosłych Polaków kojarzy pojęcie hipoteki, niewielu potrafi dokładnie wyjaśnić, na czym ona polega. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które można ustanowić jedynie na wybranych przedmiotach. W Polsce dotyczy to przede wszystkim nieruchomości oraz statków morskich, a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, prawa do użytkowania wieczystego czy prawa do użytkowania domu.
Jak działa hipoteka i jakie daje prawa?
Hipoteka pełni funkcję zabezpieczenia wierzytelności powstałej na podstawie określonej umowy. Bank, który zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości jako wierzyciel, ma prawo dochodzić spłaty zadłużenia właśnie z tej nieruchomości. Hipoteka przypomina w pewnym stopniu zastaw – dłużnik zabezpiecza spłatę kredytu poprzez obciążenie nieruchomości. W przypadku braku spłaty, bank może domagać się uregulowania długu przez sprzedaż nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że bank jako wierzyciel nie staje się właścicielem nieruchomości i nie ma prawa nią swobodnie zarządzać.
Jak działa hipoteka i jakie prawa ma bank?
Warto zrozumieć mechanizm działania hipoteki. Jest to najskuteczniejsza forma zabezpieczenia dla banku, który w przypadku braku spłaty rat kredytu może żądać sprzedaży nieruchomości. Jednakże hipoteka to tylko ograniczone prawo rzeczowe, które nie czyni banku właścicielem mieszkania. Właścicielem pozostaje dłużnik, czyli osoba, która kupiła lokal na kredyt hipoteczny i to ona ma prawo nim zarządzać.
Hipoteka to prawo, z którego bank może skorzystać, ale nie musi. Instytucja ta nie staje się właścicielem nieruchomości, więc osoby posiadające mieszkanie z hipoteką nie mają powodów do obaw. W sytuacji problemów ze spłatą, bank zwykle najpierw stara się rozwiązać sprawę polubownie, proponując np.:
- odroczenie terminu spłaty rat,
- wydłużenie czasu spłaty kredytu,
- dopisanie dodatkowego kredytobiorcy.
Jeśli jednak dłużnicy nie zdecydują się na porozumienie, bank może sięgnąć po swoje prawo i skierować sprawę do komornika. Właściciele mają możliwość wyprzedzić ten krok, sprzedając mieszkanie i spłacając zobowiązania wobec banku ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – na co zwrócić uwagę?
Hipoteka jest wpisana na nieruchomości, a nie na jej właścicielu. Oznacza to, że podczas sprzedaży mieszkania można pozbyć się związanych z nim zobowiązań kredytowych. Obecnie nie ma przeszkód formalnych, by sprzedać lokal z hipoteką, jednak bank musi wyrazić zgodę na tę transakcję oraz otrzymać pozostałą do spłaty kwotę kredytu w momencie zmiany właściciela.
Kupujący zadłużone mieszkanie powinni upewnić się, że sprzedający przekaże im dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Sprzedający mają obowiązek poinformować nabywców o obciążeniu kredytowym nieruchomości. To jednak rzadko zniechęca kupujących, ponieważ dług zostanie spłacony podczas finalizacji transakcji. Co ważne, sprzedaż mieszkania z hipoteką nie wymaga, by kupiec miał gotówkę – nabywcy mogą również korzystać z kredytu hipotecznego, a wtedy stary bank zostanie wykreślony z księgi wieczystej, a w jego miejsce wpisana zostanie nowa instytucja.