Eksperci ostrzegają: te zapisy w umowie najmu to proszenie się o kłopoty
Decydując się na podpisanie umowy najmu, często korzystamy z internetowych gotowców, nie analizując dokładnie ich treści. To poważny błąd – nawet jeden nieprecyzyjny zapis może wywołać liczne nieporozumienia i konflikty. Zobacz, o jakich punktach i ustaleniach zapominają wynajmujący oraz najemcy.
- Nieprecyzyjna umowa to początek problemów
- Kosztowne pułapki – przez te błędy tracą obie strony!
- Jakie zapisy w umowie najmu wzbudzają największe kontrowersje?
- Skrupulatność czy ogólniki? Odpowiedź jest prosta!
Nieprecyzyjna umowa to początek problemów
Magda niedawno wprowadziła się do mieszkania na wynajem. Po szybkim podpisaniu umowy została najemcą uroczej kawalerki. Po kilku tygodniach odezwał się do niej właściciel, który uważa, że kobieta rozbiła płytkę w łazience i domaga się od niej pokrycia kosztów naprawy. Magda jest zdruzgotana. Kafelka miała rysy już podczas oględzin, ale nowa lokatorka nie wie, jak może udowodnić, że to nie ona odpowiada za jej uszkodzenie.
Umowa najmu nieruchomości często zawiera tylko ogólny opis mieszkania. W dokumencie brakuje najważniejszych szczegółów, takich jak wyposażenie lokalu i jego stan techniczny. Okazuje się jednak, że nie jest to błahostka. Pomijając dokładny opis mieszkania, obie strony muszą pogodzić się z myślą, że w razie szkody ciężko będzie udowodnić winę lokatora, zaś właściciel może postąpić nieuczciwie, zrzucając na najemcę winę za uszkodzenia, które powstały w lokalu jeszcze przed podpisaniem umowy. W przypadku ewentualnego sporu trudno będzie udowodnić, która strona ma rację.
Dokładny opis wynajmowanej nieruchomości będzie stanowił najlepszy dowód w sprawie, gdy obie strony spierają się o stan techniczny mieszkania. W ten sposób unikniemy nadużyć. Do wyczerpującej specyfikacji lokalu, znajdującej się w umowie, warto dołączyć dokumentację fotograficzną. Pamiętajmy też o obowiązkowym przygotowaniu i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Bez niego każda rysa, zabrudzenie czy usterka może zostać błędnie przypisana najemcy. To także gwarancja dla właściciela, że w razie szkód w lokalu będzie mógł dochodzić roszczeń.
Kosztowne pułapki – przez te błędy tracą obie strony!
Kaucja ma być zabezpieczeniem dla właściciela, co nie oznacza, że bezproblemowy najemca zawsze ją odzyska. Wiele zależy od tego, jak sformułowano zasady jej rozliczenia. Pole do nadużyć pojawia się w momencie, gdy strony nie zadbały o określenie terminu zwrotu tej kwoty, w umowie zamieszczono niejasne zasady jej potrąceń lub nie udokumentowano stanu lokalu. W takim przypadku właściciel może zachować kaucję, a najemca nie będzie miał żadnych podstaw, by podważyć jego decyzję.
Na etapie sporządzania umowy należy także ustalić, na kim ciąży obowiązek opłacania czynszu administracyjnego. Jeśli właściciel nie określi jasno strony odpowiedzialnej za płatności, już po pierwszym miesiącu może go spotkać niemiłe zaskoczenie. Najemcy nie zawsze mają świadomość, że oprócz czynszu najmu ciążą na nich dodatkowe opłaty – zdarza się tak w sytuacji, gdy umowa jest niedoprecyzowana. Podobnie wygląda kwestia opłat za media – w wielu umowach opisuje się je jednym zdaniem, tymczasem powinny się tam znaleźć sposób rozliczeń, terminy i odpowiedzialność za przekazywanie odczytów.
Najwięcej problemów pojawia się w momencie, gdy jedna ze stron chce wypowiedzieć umowę. Jeśli jest to umowa na czas oznaczony, a dokument nie precyzuje katalogu sytuacji umożliwiających jej wcześniejsze zakończenie, strony nie mogą wskazać uzasadnionej przyczyny zerwania stosunku najmu, niezależnie od okoliczności. W takim przypadku wynajmujący musi tolerować kłopotliwego lokatora, a najemca jest zmuszony do płacenia za lokal, nawet jeśli już w nim nie mieszka.
Jakie zapisy w umowie najmu wzbudzają największe kontrowersje?
Kto powinien ponosić odpowiedzialność finansową za naprawę szkód i koszty życia w wynajmowanym lokalu? Ten temat jest powodem licznych sporów na linii właściciel-najemca. Wynajmujący często próbują przerzucić na lokatorów wszystkie koszty, choć zgodnie z prawem to oni powinni płacić za poważne naprawy, usuwanie awarii i usterek wynikających ze zużycia technicznego należących do nich sprzętów. Podczas podpisywania umowy najmu przyszli lokatorzy powinni zwrócić uwagę na dopisanie punktu określającego, kto odpowiada za takie prace.
Szczególnie problematyczne bywa ustalenie zasad użytkowania mieszkania. Już na etapie wstępnych rozmów obie strony powinny ustalić, czy w lokalu mogą przebywać zwierzęta, ilu gości wolno tam wprowadzić, czy właściciel pozwala na organizację imprez albo czy dopuszcza podnajmowanie pokoi. Wszystkie ustalenia muszą znaleźć się w umowie, bo ich pominięcie daje pole do poważnych nadużyć.
Skrupulatność czy ogólniki? Odpowiedź jest prosta!
Nieprecyzyjna, zbyt ogólna lub źle sformułowana umowa najmu uniemożliwia szybkie rozwiązywanie ewentualnych konfliktów. Właśnie dlatego wszystkie ustalenia należy skrupulatnie zapisywać. Lepiej, by umowa była długa i szczegółowa, niż bardzo prosta i pomijająca ważne kwestie. Podpisywanie umowy w wersji papierowej to zawsze bezpieczniejsze rozwiązanie niż ustne ustalenia, kiedy to ani właściciel, ani najemca nie mają żadnych dowodów na nadużycia jednej ze stron.
Konsekwencje podpisania umowy najmu z błędami bywają bardzo nieprzyjemne. Zazwyczaj przez nieprecyzyjne zapisy wynajmujący i najemca nie mogą ustalić, kto ponosi odpowiedzialność finansową za naprawę ewentualnych zniszczeń lub usterek. Strony spierają się też o to, co wolno, a czego nie należy robić w mieszkaniu – trudno udowodnić, kto w tym przypadku ma rację. Wadliwa umowa na czas określony bywa niemożliwa do rozwiązania. To bardzo nieprzyjemna sytuacja, bo jeśli strony nie dojdą do porozumienia, będą na siebie skazane aż do chwili wygaśnięcia stosunku najmu.