Każde mieszkanie dostanie swój numer. Rejestr CEL może zmienić rynek nieruchomości. Będą wyższe podatki?
Rząd planuje stworzyć Centralną Ewidencję Lokali, czyli ogólnopolski rejestr mieszkań, w tym także tych na wynajem i niewykorzystywanych. System miałby pomóc w walce z pustostanami i usprawnić politykę mieszkaniową, ale rodzi pytania o przyszłe podatki. Czy sposób korzystania z lokalu wpłynie na jego opodatkowanie? I czy Polacy są gotowi na taką inwentaryzację?
Z tego artykułu dowiesz się:
Centralna Ewidencja Lokali – czym miałby być ten rejestr?
Coraz częściej mówi się o pomyśle, który niedawno w ogólnym zarysie przedstawił wiceminister rozwoju i technologii, Tomasz Lewandowski. Chodzi o stworzenie ogólnokrajowego rejestru mieszkań, nie tylko pustostanów, ale wszystkich lokali – zarówno użytkowanych, jak i wynajmowanych. Inicjatywa miałaby przyjąć formę Centralnej Ewidencji Lokali (CEL), która gromadziłaby aktualne dane o sposobie wykorzystywania mieszkań.
CEL obejmowałby mieszkania przeznaczone na wynajem (zarówno krótko-, jak i długoterminowy), a także lokale użytkowane na własne potrzeby. Dzięki takiej ewidencji znacznie łatwiejsze byłoby prowadzenie spójnej i skutecznej polityki mieszkaniowej – m.in. przeciwdziałanie pustostanom czy lepsze planowanie inwestycji infrastrukturalnych. Problem w tym, że dotychczasowe działania państwa – a właściwie ich brak – utrudniają stworzenie kompletnej i wiarygodnej bazy danych.
Choć szczegółowe założenia projektu nie zostały jeszcze przedstawione, pomysł CEL może przynieść realne korzyści fiskalne. Jednym z głównych celów miałaby być możliwość różnicowania opodatkowania w zależności od przeznaczenia lokalu – np. niższy podatek dla mieszkań używanych na własne potrzeby, a wyższy dla nieruchomości wykorzystywanych komercyjnie. Jednak już teraz pojawiają się liczne pytania i wątpliwości – zarówno organizacyjne, jak i legislacyjne.
Dlaczego stworzenie rejestru mieszkań to ogromne wyzwanie?
Utworzenie skutecznego rejestru mieszkań wymaga uporządkowania i ujednolicenia istniejących danych o nieruchomościach. W Polsce temat ten od lat budzi kontrowersje – zarówno ze względu na niedoskonałości systemowe, jak i ograniczone zaufanie obywateli do działań administracji publicznej. Polacy często podchodzą sceptycznie do rejestrów obejmujących dane prywatne, a państwo przez ostatnie 25 lat nie zdołało stworzyć spójnej bazy informacji o zasobach mieszkaniowych.
Przykładem jest Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (ZSIN), którego budowa rozpoczęła się już pod koniec lat 90., a mimo to jego pełne wdrożenie planowane jest dopiero na 2035 rok. Obecnie dane gromadzone są w wielu rozproszonych bazach, co utrudnia ich analizę i wykorzystanie do celów planistycznych. Jednym z takich rejestrów jest Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków (CEEB), która zbiera informacje m.in. o źródłach ciepła oraz adresach budynków i ich właścicielach.
Mimo że CEEB dostarcza podstawowych danych technicznych, nie oferuje pełnej informacji o przeznaczeniu lokali, ich faktycznym wykorzystaniu ani strukturze własności. Z kolei planowany system ZSIN miałby integrować dane z różnych źródeł – takich jak ewidencja gruntów i budynków, rejestry PESEL i REGON – co znacznie zwiększyłoby jego dokładność i przydatność. Do tego jednak daleka droga, a bez takiego fundamentu utworzenie Centralnej Ewidencji Lokali pozostaje dużym wyzwaniem organizacyjnym i technicznym.
Korzyści i wątpliwości wokół Centralnej Ewidencji Lokali
Rozważając koncepcję utworzenia specjalnej ewidencji mieszkań, pojawia się mnóstwo pytań i jeszcze więcej wątpliwości. Wypowiedzi wiceministra wskazują na to, że każde mieszkanie miałoby przypisany indywidualny numer identyfikacyjny z dodatkowymi oznaczeniami informującymi o sposobie użytkowania danego lokalu (np. na wynajem krótkoterminowy). Trudno jednak przewidzieć, jak miałby wyglądać proces aktualizacji tych danych i kto byłby za to odpowiedzialny – właściciel, gmina, a może administracja skarbowa?
Niewiadomą pozostaje także sposób ewidencyjnego klasyfikowania pustostanów – czy będą one rejestrowane na podstawie zużycia mediów, braku meldunku, czy może zgłoszeń właścicieli? Pomimo tych niejasności, eksperci wskazują, że powstanie Centralnej Ewidencji Lokali mogłoby przynieść szereg potencjalnych korzyści dla polityki mieszkaniowej i systemu podatkowego. Przykładowe zastosowania to:
- Mieszkania na własne potrzeby – mogłyby być objęte niższą stawką podatkową jako podstawowa forma zabezpieczenia socjalnego obywateli.
- Najem długoterminowy – mógłby zyskać preferencyjne warunki fiskalne, sprzyjające stabilizacji rynku najmu i poprawie dostępności lokali.
- Najem krótkoterminowy – mógłby zostać objęty wyższym podatkiem, co pomogłoby ograniczyć negatywny wpływ usług turystycznych na lokalne rynki mieszkaniowe.
- Flipping nieruchomości – obrót mieszkaniami w celach spekulacyjnych mógłby być dodatkowo opodatkowany, by promować długoterminowe inwestycje.
Internetowe zgłaszanie zmian
Wstępna koncepcja zakłada również możliwość internetowego zgłaszania zmian, rejestracji i aktualizacji danych – na wzór rozwiązań przyjętych m.in. w Belgii czy Szkocji. Ułatwiłoby to obsługę systemu i zwiększyło jego dostępność dla obywateli.
Mimo licznych wyzwań organizacyjnych i technologicznych, utworzenie Centralnej Ewidencji Lokali może w dłuższej perspektywie przynieść pozytywne efekty. Taki system – jeśli zostanie dobrze zaprojektowany i wdrożony – mógłby nie tylko usprawnić krajową politykę mieszkaniową, ale też uczynić system podatkowy bardziej sprawiedliwym, przejrzystym i dostosowanym do realnych warunków rynkowych.