Opublikowano: 06.05.2024 r., 17:15
|
Autor:
Barbara Ochman
Część Polaków woli trzymać puste mieszkanie, ponieważ lęk przed nieuczciwym lokatorem jest tak duży, że niewysokie miesięczne opłaty stanowią dla nich lepszą alternatywę niż ogromne koszty remontu lokalu po najemcy z piekła rodem. Okazuje się, że nawet umowa najmu okazjonalnego nie zapewnia stuprocentowej ochrony.
Najem okazjonalny jest wyjątkową formą najmu, która w teorii powinna gwarantować bezpieczeństwo osobom udostępniającym swoje mieszkanie lokatorom. Ten rodzaj umowy z reguły jest zawierany na okres 1-2 lat. Większość wynajmujących decyduje się na podpisanie takiej umowy w kancelarii notarialnej, ponieważ przyszły najemca musi do niej załączyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązać się do opróżnienia i wydania lokalu stanowiącego przedmiot umowy. Taki dokument powinien przyjąć formę aktu notarialnego.
Jakie zabezpieczenie daje właścicielom mieszkania umowa najmu okazjonalnego? Na ich korzyść przemawia fakt, że lokator wskazuje adres innej nieruchomości, do której przeniesie się w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy. Jeśli były najemca odmówi opuszczenia i opróżnienia mieszkania, właściciel może wysłać do niego pisemne żądanie z wyznaczonym terminem wyprowadzki. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku sądowego o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem lokatora. Będzie to podstawa prawna dla komornika, który może dokonać eksmisji niesfornych najemców.
Możliwość stosunkowo szybkiego pozbycia się kłopotliwego lokatora sprawia, że wynajmujący chętnie decydują się na podpisanie tego typu umowy. Niestety, wspomniane oświadczenie w formie aktu notarialnego nie zawsze dostatecznie chroni właścicieli mieszkania. Polskie prawo stoi po stronie najemcy, o czym boleśnie przekonało się już wielu wynajmujących.
Dzicy lokatorzy to prawdziwa zmora właścicieli mieszkań na wynajem. Praktyka wielokrotnie udowodniła, że w niektórych przypadkach nawet umowa najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego nie uchroniła wynajmujących przed potężnymi stratami wygenerowanymi przez niepłacących lokatorów. Dlaczego właściciele zostali na lodzie, skoro ten rodzaj umowy miał ich dostatecznie zabezpieczać? Adres wskazany przez najemców podczas wizyty w kancelarii notarialnej po pewnym czasie może okazać się nieaktualny.
Nasi lokatorzy teoretycznie nie mają wpływu na to, że ich lokal zastępczy został sprzedany lub zniszczony w trakcie obowiązywania umowy najmu. Jeśli okaże się, że adres awaryjny z pewnych powodów jest już nieważny, a lokatorzy zaczynają sprawiać poważne kłopoty, to procedura eksmisji może znacznie się przeciągnąć – zgodnie z polskim prawem komornik nie ma prawa wyrzucać ludzi na bruk. Niestety, nawet najlepsza umowa nie zabezpieczy właścicieli mieszkania przed nieuczciwymi najemcami.
Najemca, który utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, jest zobowiązany, aby w ciągu 21 dni od tego wydarzenia znaleźć inną nieruchomość, w której mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Strona umowy musi też przedstawić oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu pod rygorem wypowiedzenia umowy – tak stanowi artykuł 19. Ustawy o ochronie praw lokatorów.
„Utrata możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu” jest pojęciem niedoprecyzowanym, ponieważ może ona wynikać z różnych okoliczności – zarówno tych stanowiących winę najemcy, jak i zdarzeń, za które nie odpowiada. Właściciel lokalu zastępczego może w każdym momencie wycofać się z obowiązku przyjęcia pod swój dach lokatorów, co zmusza ich do poszukiwania nowego adresu awaryjnego.
Przepisy wskazują, że to najemca czuwa nad aktualnością złożonego oświadczenia o lokalu, do którego przeprowadzi się w przypadku egzekucji. Także on musi zająć się poszukaniem nowego adresu, jeśli ten wskazany podczas umowy jest już nieaktualny. Tak skonstruowana umowa najmu nakłada więcej obowiązków na lokatora, a zarazem otwiera furtkę osobom, które zamierzają uchylać się od płacenia czynszu i liczą na to, że pozostaną bezkarne.
