Czy wolno wyrzucić lokatora, który nie płaci? Kogo nie można eksmitować na bruk?
Kłopotliwi najemcy są prawdziwą zmorą właścicieli nieruchomości. Znalezienie uczciwego, spokojnego i płacącego lokatora to nie lada wyczyn. Jak się zachować, gdy padniemy ofiarą najemcy z piekła rodem? Czy możemy w legalny sposób pozbyć się z mieszkania osoby, która zalega z czynszem? Poznaj prawa właściciela.
Z tego artykułu dowiesz się:
Eksmisja na bruk a przepisy prawa – czy wynajmujący może wpaść w kłopoty?
Wynajmujesz mieszkanie, ale Twój lokator przestał płacić czynsz i nie chce się wyprowadzić? Z podobnymi problemami każdego roku mierzą się setki właścicieli nieruchomości. Zdesperowani wynajmujący z reguły nie mogą liczyć na pomoc policji ani innych służb, z kolei wyrok sądu dotyczący nakazu eksmisji oraz jego egzekucja mogą trwać nawet kilka lat. Część właścicieli nie chce czekać tak długo i woli wziąć sprawy w swoje ręce – czy samodzielne działanie jest dobrym pomysłem?
Okazuje się, że wynajmujący nie może wyrzucić lokatorów na bruk – polskie prawo surowo zabrania takich praktyk. Próby siłowego usunięcia najemców mogą skończyć się sprawą sądową. Zmuszanie innej osoby do opuszczenia zajmowanego lokalu jest uważane za przestępstwo zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności.
Polskie prawo stoi po stronie najemcy. Niestety, właściciele nieruchomości, które są zajmowane przez dzikich lokatorów, mają dzisiaj związane ręce. Poza zgłoszeniem sprawy do sądu, wynajmujący nie może zrobić praktycznie nic. Nie wolno mu w żaden sposób zmuszać najemcy do opuszczenia lokalu. Niedozwolone są także takie praktyki jak odcinanie prądu, gazu, wymiana zamka, czy dokwaterowanie innych lokatorów.
Najemca nie płaci? To bez znaczenia – tych osób nie możesz wyrzucić!
Zaległości czynszowe stanowią podstawę do wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli lokator nie opuści nieruchomości w wyznaczonym terminie, właściciel może wkroczyć na ścieżkę sądową. Warto pamiętać, że polskie prawo zakazuje eksmisji na bruk, co oznacza, że nie można tak po prostu wyrzucić lokatora z domu. Istnieje jednak kilka grup społecznych, które są chronione w szczególny sposób – ich wyprowadzka będzie możliwa dopiero wtedy, gdy sąd orzeknie o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego. Są to:
- kobiety w ciąży,
- osoby poniżej 18. roku życia,
- bezrobotni,
- emeryci i renciści znajdujący się w trudnej sytuacji finansowej,
- niepełnosprawni i obłożnie chorzy,
- ubezwłasnowolnieni oraz ich opiekunowie.
Eksmisja osób należących do powyższych grup zostanie wstrzymana do momentu znalezienia lokalu socjalnego. W tym czasie lokatorzy mogą przebywać w wynajmowanym mieszkaniu. Niestety, prawo nie przewiduje żadnych kar dla obywateli, którzy przez wiele miesięcy zajmują lokal mieszkalny, nie płacąc czynszu najmu. Dla wielu właścicieli jest to bardzo trudna i stresująca sytuacja, tym bardziej że część lokatorów nie tylko zalega z opłatami, ale także zaniedbuje mieszkanie, narażając wynajmującego na poważne koszty związane z gruntownym remontem nieruchomości.
Skoro zgodnie z polskim prawem nie można eksmitować lokatorów na bruk, to co dzieje się z niesfornymi najemcami, którzy nie zaliczają się do żadnej z wymienionych grup społecznych? W ich przypadku sąd musi przyznać prawo do pomieszczenia tymczasowego z gminy. Innymi zasadami objęte są osoby eksmitowane z powodu stosowania przemocy w rodzinie, uciążliwego zachowania wobec sąsiadów lub zajęcia pustostanu – im nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, dlatego mogą trafić wprost do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.
Co zrobić, gdy eksmisja na bruk nie wchodzi w grę?
Właściciele mieszkań na wynajem, którzy chcą pozbyć się kłopotliwych lokatorów, nie mają zbyt wielu opcji. Najlepiej uzbroić się w cierpliwość oraz przygotować się na straty finansowe, które wynajmujący będzie ponosić tak długo, aż nie pozbędzie się niechcianych mieszkańców. Czy można zrobić coś więcej? Właściciel nigdy nie powinien uciekać się do przemocy, gróźb, nękania, czy uprzykrzania życia lokatorowi, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby podjąć próbę negocjacji z najemcą.
Komunikacja na linii lokator – wynajmujący z reguły jest utrudniona ze względu na fakt, że większość kłopotliwych najemców woli unikać właścicieli mieszkania. Z pomocą może przyjść na przykład firma specjalizująca się w mediacjach z takimi lokatorami. Oczywiście wynajmujący nie otrzyma gwarancji, że rozmowy zakończą się sukcesem albo że wynegocjowane warunki będą dla niego korzystne.
Zdesperowany właściciel mieszkania może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości z lokatorem. Jest to rozwiązanie dla osób, które nie są już w stanie ponosić comiesięcznych kosztów generowanych przez nieuczciwego najemcę. Niestety, wartość lokalu zajętego przez dzikiego lokatora drastycznie spada. Znalezienie kupca, który zaoferuje uczciwą cenę, praktycznie graniczy z cudem.
Jak długo trzeba czekać na legalną eksmisję najemcy?
Jeżeli lokator nie chce opuścić mieszkania pomimo wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy, właściciel może starać się o jego eksmisję. Wynajmujący, którzy dysponują umową najmu okazjonalnego, składają do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Właściciele posiadający zwykłą umowę najmu prawdopodobnie będą czekali zdecydowanie dłużej na zakończenie sprawy o wydanie nakazu eksmisji.
Kolejnym krokiem będzie oczekiwanie na lokal socjalny, do którego wyprowadzi się lokator lub na pomieszczenie tymczasowe, jeżeli najemca nie należy do żadnej z grup szczególnie chronionych przez prawo. Niestety, w obu przypadkach takie sprawy mogą ciągnąć się latami. Polskie gminy dysponują zbyt małą bazą lokali, dlatego oczekiwanie na przydzielenie mieszkania może zająć wiele miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet kilka lat. Umowa najmu okazjonalnego przyspiesza procedurę, ponieważ najemca będzie musiał przeprowadzić się do lokalu wskazanego w dokumencie, a więc nie przysługuje mu mieszkanie socjalne. Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy lokator nie może przenieść się pod wskazany adres, ponieważ nieruchomość zmieniła właściciela lub zaistniały inne okoliczności, które uniemożliwiają wyprowadzkę.