Trzy lata czekania na eksmisję. Właściciel odzyskał mieszkanie dopiero po wyroku
Każdy, kto choć raz przechodził przez proces eksmisji niepłacącego lokatora, doskonale zdaje sobie sprawę, jak wyczerpująca bywa ta procedura. Właściciel mieszkania nie może jednak działać na własną rękę. Zobacz, o czym musi pamiętać osoba ubiegająca się o eksmisję i dowiedz się, dlaczego cały proces nierzadko trwa kilka lat.
- Ile trwa proces eksmisji i czy zawsze jest konieczny?
- Wezwanie, pozew i wyrok eksmisyjny – czasochłonne formalności
- Dlaczego proces egzekucji komorniczej trwa tak długo?
- Czy można przyspieszyć eksmisję lokatora?
Ile trwa proces eksmisji i czy zawsze jest konieczny?
Adrian odziedziczył dwupokojowe mieszkanie w centrum dużego miasta. Ponieważ od kilku lat wraz z rodziną mieszka w niewielkim domku, postanowił, że wynajmie nieruchomość, którą otrzymał w spadku. Mężczyzna bez problemu znalazł najemcę. Była to sympatyczna, młoda kobieta. Przez pierwsze trzy miesiące płaciła czynsz na bieżąco, ale pewnego dnia przestała odbierać telefony i otwierać drzwi. Najemczyni zaczęła unikać Adriana, a jej dług z miesiąca na miesiąc był coraz większy. W końcu właściciel mieszkania zdecydował się na eksmisję. Mężczyzna nie spodziewał się jednak, że cały proces będzie trwał aż trzy lata!
Eksmisja jest procedurą prowadzącą do odzyskania lokalu zajmowanego przez osobę, która nie ma do niego tytułu prawnego lub narusza warunki korzystania z mieszkania. Właściciel nie może po prostu zmienić zamków czy odłączyć mediów kłopotliwemu najemcy – takie działania są nielegalne. Przepisy chronią zarówno interesy właściciela, jak i lokatora. Sąd, zanim nakaże opróżnienie mieszkania, bada nie tylko podstawy żądania eksmisji, ale również sytuację rodzinną i życiową pozwanej osoby. To od tych ustaleń zależy, czy lokatorowi przysługiwać będzie prawo do lokalu socjalnego, co z kolei wpływa na czas trwania całego procesu.
Najczęstszą przyczyną eksmisji są zaległości czynszowe. Złożenie pozwu jest możliwe również po utracie tytułu prawnego (np. po wygaśnięciu umowy) lub w sytuacji rażącego naruszania porządku domowego. Każda z tych przesłanek wymaga jednak udokumentowania, co sprawia, że samo przygotowanie do postępowania często trwa bardzo długo.
Wezwanie, pozew i wyrok eksmisyjny – czasochłonne formalności
Zanim właściciel mieszkania skieruje sprawę do sądu, powinien podjąć próbę polubownego rozwiązania konfliktu. Oznacza to konieczność wystosowania pisemnego wezwania do opuszczenia lokalu. Takie pismo powinno precyzyjnie wskazywać adres mieszkania, termin wyprowadzki i konsekwencje, jakie niesie za sobą zignorowanie wezwania. Jeżeli lokator nie zareaguje na korespondencję, właściciel może przygotowywać pozew o eksmisję. Takie pismo musi zawierać oznaczenia stron, opis żądania, dane sądu, wartość przedmiotu sporu, uzasadnienie oraz załączniki dokumentujące podstawy roszczenia. Braki formalne to przesłanka do odrzucenia pozwu, co nieraz wiąże się z wielomiesięcznymi opóźnieniami.
Składając pozew o eksmisję, właściciel musi uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł. Czas oczekiwania na rozprawę zazwyczaj wynosi kilka miesięcy. Jeżeli konieczne jest przesłuchanie świadków lub analiza dodatkowych dowodów, postępowanie wydłuża się nawet do kilku lat. Przejście do działań komorniczych będzie możliwe dopiero po wydaniu wyroku eksmisyjnego, który jest ważny bezterminowo.
Dlaczego proces egzekucji komorniczej trwa tak długo?
Po uzyskaniu wyroku sądowego właściciel mieszkania musi wystąpić o nadanie mu klauzuli wykonalności. Dopiero wtedy orzeczenie sądu można przedłożyć komornikowi. Ten etap zwykle jest krótszy niż samo postępowanie o eksmisję, ale może trwać kilka tygodni. Z chwilą przyjęcia wniosku komornik wyznacza termin eksmisji. Urzędnik nie zawsze może przeprowadzić czynności od razu. Jeśli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, postępowanie egzekucyjne zostaje zawieszone do czasu, aż gmina wskaże odpowiednie mieszkanie. W tym momencie właściciel nieruchomości może zrobić niewiele – niestety, czas oczekiwania na lokal socjalny zazwyczaj wynosi od paru miesięcy do kilku lat. W tym czasie nieuczciwy najemca żyje w mieszkaniu wynajmującego, nawet jeśli nie płaci czynszu.
Gminy mają obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego kobietom w ciąży, osobom niepełnosprawnym, rodzinom z dziećmi, seniorom spełniającym kryteria pomocy społecznej czy osobom bezrobotnym. Jednocześnie ich zasoby są niewystarczające, a liczba oczekujących ogromna. Właściciel ma w takiej sytuacji prawo dochodzić odszkodowania od gminy. Nie zmienia to jednak faktu, że przez długi czas nie odzyska swojego mieszkania. Komornik nie może wykonać czynności, dopóki nie otrzyma informacji o przyznaniu lokalu socjalnego. W tym artykule przypominamy historię pani Marii, która od lat próbuje odzyskać swoje mieszkanie.
Proces eksmisji wydłuża się również za sprawą okresu ochronnego trwającego od 1 listopada do 31 marca, konieczności wskazania tymczasowego pomieszczenia lub skomplikowanej sytuacji życiowej lokatora. Wyjątkiem są przypadki przemocy domowej lub rażącego naruszania porządku – wówczas okres ochronny nie obowiązuje.
Czy można przyspieszyć eksmisję lokatora?
Nie każdy spór z najemcą musi kończyć się czasochłonną sprawą sądową. Jednym z rozwiązań pozwalających na przyspieszenie procesu jest umowa najmu okazjonalnego. Podczas podpisywania umowy najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje lokal, do którego może się przenieść w momencie eksmisji. W tym przypadku właściciel mieszkania musi jedynie zdobyć klauzulę wykonalności, a następnie sprawa trafia do komornika.
Samodzielne dokonywanie eksmisji niepłacącego lokatora jest surowo zabronione. Najemca nie może zostać wyrzucony na bruk, o czym pisaliśmy w tym artykule. Wielu nieuczciwych lokatorów doskonale zdaje sobie z tego sprawę i chętnie wykorzystuje fakt, że prawo stoi po ich stronie. Takie osoby przez lata mogą żyć na koszt właściciela mieszkania, a ten nie może podejmować sam żadnych działań, które prowadziłyby do przymusowej wyprowadzki najemcy – tym zajmuje się wyłącznie komornik.
Eksmisja to wieloetapowe postępowanie, które może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Właściciel, mimo uzyskania wyroku, może czekać na opróżnienie lokalu bardzo długo. Z tego powodu warto dobrze zabezpieczyć się już na etapie poszukiwań najemcy – najlepiej wybrać osobę, która ma referencje od poprzedniego wynajmującego, potrafi wykazać, że ma stałe źródło dochodu i zgadza się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego.