Prawo nie chroni własności prywatnej. Eksmisja niepłacącego lokatora to droga przez mękę
Każda osoba, która kiedykolwiek miała do czynienia z eksmisją lokatora zalegającego z opłatami, doskonale wie, jak męczący potrafi być ten proces. Właściciel lokalu nie ma prawa działać samodzielnie. Sprawdź, co powinien wiedzieć ktoś starający się o eksmisję i dowiedz się, dlaczego procedura ta często ciągnie się przez wiele lat.
- Eksmisja: Trudna droga do odzyskania mieszkania
- Procedura eksmisji: kroki i formalności
- Proces eksmisji i jego zawiłości prawne
- Eksmisja lokatora: jak uniknąć problemów?
Eksmisja: Trudna droga do odzyskania mieszkania
Adrian stał się właścicielem dwupokojowego mieszkania położonego w sercu wielkiego miasta. Jako że od paru lat mieszka z rodziną w małym domku, zdecydował się wynająć otrzymaną nieruchomość. Bez trudu znalazł najemcę - była to miła, młoda dziewczyna. Przez pierwsze trzy miesiące regularnie opłacała czynsz, lecz pewnego dnia przestała odbierać telefony i otwierać drzwi. Zaczęła unikać Adriana, a jej zadłużenie systematycznie rosło. W końcu właściciel postanowił przeprowadzić eksmisję. Nie spodziewał się jednak, że cały proces zajmie aż trzy lata!
Eksmisja to procedura mająca na celu odzyskanie lokalu zajmowanego przez osobę, która nie ma do niego prawnego tytułu lub łamie zasady jego użytkowania. Właściciel nie może po prostu zmienić zamków lub odłączyć mediów uciążliwemu lokatorowi – takie działanie jest niezgodne z prawem. Przepisy chronią interesy zarówno właściciela, jak i najemcy. Sąd, zanim wyda decyzję o opróżnieniu lokalu, bada nie tylko podstawy żądania eksmisji, ale też sytuację rodzinną i życiową osoby pozwanej. Od tych ustaleń zależy, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co przekłada się na długość trwania procesu.
Najczęstszym powodem eksmisji są zaległości w płaceniu czynszu. Możliwe jest również złożenie pozwu po utracie tytułu prawnego (np. po wygaśnięciu umowy) lub w przypadku rażącego łamania zasad porządku domowego. Każda z tych przesłanek wymaga jednak udokumentowania, co sprawia, że przygotowania do postępowania często trwają bardzo długo.
Procedura eksmisji: kroki i formalności
Zanim najemca złoży sprawę do sądu, powinien spróbować rozwiązać problem w sposób polubowny. Oznacza to wysłanie pisemnego powiadomienia o konieczności opuszczenia mieszkania. Dokument ten powinien dokładnie określać lokalizację mieszkania, termin wyprowadzki oraz konsekwencje wynikające z ignorowania powiadomienia. Jeśli lokator nie odpowie na pismo, właściciel może przygotować wniosek o eksmisję. Dokument ten musi zawierać dane stron, opis żądania, dane sądu, wartość przedmiotu sporu, uzasadnienie oraz załączniki potwierdzające podstawy roszczenia. Braki formalne mogą spowodować odrzucenie pozwu, co często wiąże się z długimi opóźnieniami.
Składając wniosek o eksmisję, właściciel musi uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł. Czas oczekiwania na rozprawę zazwyczaj wynosi kilka miesięcy. Jeśli konieczne jest przesłuchanie świadków lub analiza dodatkowych dowodów, postępowanie może trwać nawet kilka lat. Działania komornicze mogą zostać podjęte dopiero po wydaniu wyroku eksmisyjnego, który jest ważny bezterminowo.
Proces eksmisji i jego zawiłości prawne
Po uzyskaniu wyroku sądowego właściciel lokalu musi ubiegać się o nadanie mu klauzuli wykonalności. Dopiero wtedy orzeczenie sądu można przekazać komornikowi. Ten etap zazwyczaj jest krótszy niż samo postępowanie eksmisyjne, ale może potrwać kilka tygodni. W momencie przyjęcia wniosku komornik ustala termin eksmisji. Urzędnik nie zawsze ma możliwość natychmiastowego przeprowadzenia czynności. Jeżeli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, postępowanie egzekucyjne jest zawieszone do momentu, aż gmina wskaże odpowiednie mieszkanie. W tej sytuacji właściciel nieruchomości ma ograniczone możliwości działania – niestety, czas oczekiwania na lokal socjalny zazwyczaj wynosi od kilku miesięcy do kilku lat. W tym okresie nieuczciwy najemca przebywa w lokalu właściciela, nawet jeśli nie uiszcza czynszu.
Gminy mają obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego kobietom w ciąży, osobom niepełnosprawnym, rodzinom z dziećmi, seniorom spełniającym kryteria pomocy społecznej czy osobom bezrobotnym. Jednakże ich zasoby są niewystarczające, a liczba oczekujących jest ogromna. Właściciel ma w takiej sytuacji możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy. Nie zmienia to jednak faktu, że przez długi czas nie odzyska swojego lokalu. Komornik nie może podjąć działań, dopóki nie otrzyma informacji o przyznaniu lokalu socjalnego. W tym artykule przypominamy historię pani Marii, która od lat próbuje odzyskać swoje mieszkanie.
Proces eksmisji wydłuża się również z powodu okresu ochronnego trwającego od 1 listopada do 31 marca, konieczności wskazania tymczasowego pomieszczenia lub skomplikowanej sytuacji życiowej lokatora. Wyjątkiem są przypadki przemocy domowej lub rażącego naruszania porządku – w tych sytuacjach okres ochronny nie obowiązuje.
Eksmisja lokatora: jak uniknąć problemów?
Nie każda kłótnia z lokatorem musi kończyć się długotrwałym procesem sądowym. Jednym ze sposobów na przyspieszenie procedury jest umowa najmu okazjonalnego. Przy podpisywaniu umowy najemca zgadza się dobrowolnie na egzekucję i wskazuje miejsce, do którego może się przenieść w razie eksmisji. W tej sytuacji właściciel mieszkania musi jedynie uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie sprawa trafia do komornika.
Samodzielne przeprowadzanie eksmisji lokatora zalegającego z płatnościami jest surowo zakazane. Najemca nie może zostać wyrzucony na ulicę, o czym pisaliśmy w tym artykule. Wielu nieuczciwych lokatorów doskonale zdaje sobie z tego sprawę i chętnie korzysta z faktu, że przepisy są po ich stronie. Takie osoby przez lata mogą mieszkać na koszt właściciela mieszkania, a ten nie może samodzielnie podejmować żadnych działań, które prowadziłyby do przymusowej wyprowadzki najemcy – tym zajmuje się wyłącznie komornik.
Eksmisja to wieloetapowy proces, który może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Właściciel, mimo otrzymania wyroku, może czekać na opróżnienie lokalu bardzo długo. Z tego powodu warto dobrze zabezpieczyć się już na etapie szukania najemcy – najlepiej wybrać osobę, która ma referencje od poprzedniego wynajmującego, potrafi wykazać, że ma stałe źródło dochodu i zgadza się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego.