Wspólnoty mówią „dość”. Biura w blokach coraz częściej kwestionowane
Ostatnio sporo mówi się problemach dla sąsiadów wynikających czasem z najmu krótkoterminowego. Warto jednak pamiętać, że w budynkach wielorodzinnych znajdziemy nie tylko lokale teoretycznie mieszkalne wykorzystywane na działalność, którą krytycy określają jako „pseudohotelową”. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają także uwagę na inne zjawisko widoczne w dużych miastach. Mowa o wykorzystywaniu niektórych lokali mieszkalnych jako typowe gabinety lekarskie, a nawet biura zajmujące całą powierzchnię użytkową „M”. Taka sytuacja również może generować pewne uciążliwości dla sąsiadów. Warto zatem przyjrzeć się tematowi legalności wykorzystywania lokalu mieszkalnego na cele zdecydowanie niemieszkaniowe.
- Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania?
- Gabinet lub biuro w „M” - co mówią wyroki sądowe?
- Sposób wykorzystania lokum ma skutki finansowe
Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że z tematem wykorzystywania mieszkań w sposób inny niż typowy (własne potrzeby/najem długoterminowy) jest związana kwestia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego albo jego części. Pod pojęciem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumiemy zwykle:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym/jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa powodziowego, bezpieczeństwa pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. (Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227)
Po zaplanowaniu zmiany sposobu użytkowania obiektu/jego części, inwestor powinien dokonać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. To oznacza nie tylko konieczność dostarczenia dokumentów (np. często wymaganej ekspertyzy technicznej), ale też obowiązek zaczekania ze zmianą sposobu użytkowania na stanowisko urzędników. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia powoduje kłopoty dla inwestora. Będzie on musiał wnieść opłatę legalizacyjną lub przywrócić poprzedni sposób użytkowania mieszkania. Dodatkowo istnieje możliwość nałożenia na inwestora grzywny (do 5000 zł) z wykorzystaniem przepisów kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Gabinet lub biuro w „M” - co mówią wyroki sądowe?
Wątek niezgłoszonej odpowiednio wcześniej zmiany sposobu użytkowania lokalu pojawiał się między innymi w kontekście sporów dotyczących najmu krótkoterminowego. A jak sytuacja wygląda odnośnie praktyk polegających na zamianie mieszkania w lokal z wiodącą funkcją gabinetu lekarskiego lub biura? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2020 r. (sygnatura akt: VII SA/Wa 1678/19). Główna teza tego orzeczenia wskazuje, że: „Zmiana przeznaczenia budynku z funkcji mieszkalnej na cele biurowe zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne bądź wielkość lub układ obciążeń”.
W sprawie badanej przez warszawski sąd chodziło o zmianę przeznaczenia mieszkań, które właściciel postanowił zamienić na biura, nie dokonując jednak uprzedniego zgłoszenia. Przy okazji ta sprawa przypomina, że w przypadku legalizacji wcześniej niezgłoszonej zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części dokonanej przed 31 maja 2004 roku, trzeba stosować art. 51 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 71 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (w brzmieniu obowiązującym przed 31 maja 2004 r.). W orzecznictwie znajdziemy również wyroki sugerujące, że urządzenie gabinetu lekarskiego w mieszkaniu też będzie zmianą sposobu użytkowania. Przykład to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 25 kwietnia 2016 r.(sygnatura akt: II SA/Gl 10/16).
Sposób wykorzystania lokum ma skutki finansowe
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, trzeba wziąć pod uwagę również aspekty finansowe użycia mieszkania jako biuro lub gabinet. Chodzi o to, że zdaniem niektórych prawników możliwość naliczania przez wspólnotę wyższych zaliczek na utrzymanie budynku wielorodzinnego i działki, dotyczy nie tylko lokali stricte użytkowych. Taka podwyżka może również obejmować mieszkania wykorzystywane faktycznie jako biura, gabinety lekarskie oraz pracownie (zobacz: T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 12). Wspólnota mieszkaniowa musi jednak wykazać, że dany lokal generuje większe niż przeciętne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (patrz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r. - sygn. akt: I ACa 23/1).