Właściciele mieszkań tego nie wiedzą! Jeden błąd i fiskus naliczy im dodatkowy podatek
Wynajmowanie mieszkania to jeden z najczęściej wybieranych sposobów na uzyskanie dodatkowych przychodów z posiadanej nieruchomości. Zanim jednak właściciel zdecyduje się na podpisanie umowy z przyszłym najemcą, powinien dokładnie poznać zakres swoich obowiązków. Kwestie związane z najmem, a także prawa i obowiązki obu stron zostały szczegółowo uregulowane w różnych przepisach – począwszy od Kodeksu cywilnego, a skończywszy na ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Okazuje się, że sprawy podatkowe niosą za sobą obowiązki, o których niewiele osób może wiedzieć.
- Wynajmujesz mieszkanie najemcom? Pamiętaj o tym bardzo ważnym szczególe
- Jak uniknąć dodatkowych opłat podatkowych za media? Jest na to rozwiązanie techniczne
- Gdzie szukać podstawy prawnej?
- Podatkowe przepisy prawa powodują, że wynajem mieszkania może stać się absurdem
- Absurdalne, ale prawdziwe
Wynajmujesz mieszkanie najemcom? Pamiętaj o tym bardzo ważnym szczególe
Oprócz przygotowania lokalu każdy właściciel musi pamiętać o umowie, dokumencie prawnym określającym prawa najemców i wynajmujących. Większość gotowych wzorów znajdziemy w Internecie. Każdy z nich może różnic się od siebie, ale najważniejsze jest przestrzeganie różnych przepisów. Wśród nich mówimy o kodeksie cywilnym, ustawie o ochronie praw lokatorów, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i wiele innych. Skupiając się na sprawach podatkowych, warto wskazać bardzo ważną informację, o której na pewno nie wiedzieliście. Jak zapis w umowie najmu mieszkania powinien się znaleźć, abyśmy nie zapłacili podatku również od kwot przelewanych właścicielowi na opłaty za media? Okazuje się, że konstrukcja tego zapisu w umowie ma duże znaczenie.
W umowie najmu musimy wyraźnie wpisać, że wszelkie opłaty za media (prąd, gaz, wywóz nieczystości, nawet abonament u dostawcy Internetu) musi ponosić najemca. Wielu osobom może się to oczywiste, ale nie dla każdego jest to takie proste. W szczególności w kwestiach opłat za wodę, wywóz odpadów komunalnych, które spadają na właściciela mieszkania, członka wspólnoty mieszkaniowej. Na tym etapie wiele osób może zadać sobie inne pytanie. Czy chcemy przekazywać najemcom wszystkie rachunki lub pokazywać dane osobowe (np. Inny adres zamieszkania)? W myśl umowy właśnie tak powinno to wyglądać lub możemy spróbować ustanowić najemcę „właścicielem” liczników. Jeśli nie chcemy kłopotów w tym obszarze, możemy poszukać innego rozwiązania. Tu pojawia się kolejne pytanie. Jakie? W tym przypadku należy skontaktować się z Urzędem Skarbowym lub Krajową Informacją Skarbową.
Jak uniknąć dodatkowych opłat podatkowych za media? Jest na to rozwiązanie techniczne
Oprócz istotnego zapisu w umowie wskazującego, kto dokładnie ma opłacać rachunki za media, możemy skorzystać również z rozwiązania technicznego. Pozwoli ono zabezpieczyć nasze dane przed najemcą. Według KIS, przy wynajmie mieszkania trzeba pamiętać, że do przychodu właściciela nie wlicza się opłat, które zgodnie z umową ponosi najemca. Chodzi tu np. o rachunki za prąd, wodę, gaz, opłaty do spółdzielni czy koszty utrzymania budynku.
Nie chcąc ujawniać swoich danych, możemy otrzymywać środki od najemcy „do ręki” lub na konto w celu opłacenia wyżej wymienionych rachunków. Jest to swego rodzaju rozwiązanie techniczne, które rekomenduje instytucja finansowa.
Gdzie szukać podstawy prawnej?
Trudno szukać takiej „interpretacji” bezpośrednio w przepisach, które są napisane językiem dość trudnym dla przeciętnego Kowalskiego. Odniesienie w przepisach znajdziemy w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2025 r. poz. 843).
Pamiętajmy, że tylko prawidłowy zapis w umowie zwalnia nas z obowiązku traktowania opłat za media jako dodatkowego przychodu pochodzącego od najemcy. I chociaż wydaje się to dziwne, musimy pamiętać, że nie mamy wpływu na prawo, które w Polsce jest mocno interpretacyjne. Przykładem jest właśnie powyższa sytuacja.
Podatkowe przepisy prawa powodują, że wynajem mieszkania może stać się absurdem
Przyglądając się całej sytuacji, człowiek zastanawia się nad jej logiką. Jak opłaty za media, wywóz śmieci i wiele innych mogą być opodatkowane? Okazuje się, że mogą – na co wskazuje interpretacja przepisów. Pojawia się wiele dodatkowych pytań, które na pewno niepokoją czytelników. Co w przypadku kontroli z Urzędu Skarbowego? W tym przypadku dla instytucji finansowej liczą się zapisy w umowie. Jeśli nie będziemy mieli prawidłowego zapisu, możemy zostać zmuszeni do zapłaty podatku dochodowego od kwoty, którą otrzymaliśmy od najemcy za media.
Przed podpisaniem umowy powinniśmy pamiętać, aby zapytać KIS lub US o interpretację. Zapewni nam to podkładkę i dokument na wypadek ewentualnej kontroli.
Absurdalne, ale prawdziwe
Sytuacja wydaje się kuriozalna. Wyobraźmy sobie, że ktoś ma większe opłaty za media niż czynsz pobierany od najemcy. Takie przelewy mogą wyglądać dość dziwnie na koncie, ale przecież taka jest „interpretacja” instytucji finansowej. Oprócz absurdu, który da się wyczuć w powietrzu, musimy zwrócić uwagę na coś jeszcze – skąd przeciętny Kowalski ma wiedzieć, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2025 r. poz. 843) może zawierać takie techniczne rozwiązania?
Niepokojąca jest również informacja od KIS wskazująca, że oceny w zakresie stanu faktycznego powinien samodzielnie dokonać podatnik. Przy tak skomplikowanych (i trudnych do zrozumienia) przepisach nie jest to łatwe, ale zgodnie z zasadą ignorantia iuris nocet (łac. nieznajomość prawa szkodzi) musimy znać te przepisy. Jednak czy musimy znać także ich interpretację? Absurdy czyhają za każdym rogiem – musimy uważać, by nie wpaść w ich sidła.