Rewolucyjna zmiana dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W końcu będzie większa jawność
Członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą zyskać łatwiejszy dostęp do informacji o tym, z kim zarząd podpisuje umowy i jakie są ich wartości. 17 września 2026 r. Stały Komitet Rady Ministrów przyjął projekt UD311, czyli kolejny etap reformy spółdzielczości mieszkaniowej, i skierował go na posiedzenie Rady Ministrów. Jednym z jego głównych elementów jest zwiększenie transparentności. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że w mieszkaniach zarządzanych przez spółdzielnie żyje około 8 mln Polaków, i to ich mogą dotyczyć zmiany. Nowe zasady jeszcze nie obowiązują. Projekt czeka na dalsze etapy procesu legislacyjnego, a jego przepisy mogą się zmienić.
- Chcesz wiedzieć, ile kosztował remont bloku? Dziś możesz poprosić o dokumenty
- Wykaz umów ma pokazać, gdzie trafiają pieniądze
- Firmy remontowe, sprzątanie i konserwacja pod większą kontrolą
- Nie jesteś członkiem spółdzielni? Projekt ma rozszerzyć także Twoje prawa
- Spółdzielnie powyżej 500 członków mają wejść do internetu
- Jawność wydatków ma też drugą stronę
- Zanim zaczniesz szukać umów swojej spółdzielni, pamiętaj o jednym
Chcesz wiedzieć, ile kosztował remont bloku? Dziś możesz poprosić o dokumenty
Prawo do informacji o finansach spółdzielni nie jest nowością. Zgodnie z obowiązującym art. 8¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członek spółdzielni ma prawo otrzymać m.in. odpis statutu i regulaminów, kopie uchwał i protokołów obrad organów, protokoły lustracji, roczne sprawozdania finansowe oraz faktury i umowy zawierane przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Może więc zażądać dokumentów dotyczących np. remontu dachu czy wymiany instalacji. Problem polega na tym, że aby poprosić o konkretną umowę, trzeba wiedzieć, że została zawarta. Jeśli członek nie zna wykonawcy, zakresu zlecenia ani nawet faktu podpisania kontraktu, ustawowe prawo trudno wykorzystać.
Spółdzielnia może też odmówić wglądu do umowy z osobą trzecią. Wynika to z art. 18 § 3 Prawa spółdzielczego i dotyczy sytuacji, gdy wgląd naruszałby prawa tej osoby albo istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta informacje sprzecznie z interesem spółdzielni i wyrządzi jej znaczną szkodę. Odmowa powinna być wyrażona na piśmie. Członek może wtedy złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia umów.
Wykaz umów ma pokazać, gdzie trafiają pieniądze
Projekt UD311 zakłada obowiązek prowadzenia wykazu umów zawieranych w ramach działalności statutowej, gospodarczej oraz zarządzania mieniem. Z wykazu mają być wyłączone umowy o pracę i umowy o wartości do 1000 zł. Wyłączenie drobnych umów ma odpowiadać na obawy spółdzielców o konieczność publikowania informacji o niewielkich zakupach.
Nie chodzi o publikowanie pełnych skanów kontraktów. Członkowie mają zobaczyć m.in., kiedy umowę zawarto, na jaki okres, z kim, czego dotyczy i jaka jest jej wartość lub sposób jej ustalenia. W wykazie ma się też znaleźć informacja o wygaśnięciu umowy. Wpisy mają trafiać do wykazu bez zbędnej zwłoki, nie później niż w 14 dni od zawarcia umowy lub jej zmiany. Wykaz ma być dostępny dla członków spółdzielni na jej stronie internetowej, a gdy spółdzielnia strony nie prowadzi, w jej siedzibie. Dzięki temu członek będzie mógł najpierw sprawdzić, że dana umowa istnieje, a następnie, korzystając ze swoich praw, poprosić o kopię dokumentu.
Firmy remontowe, sprzątanie i konserwacja pod większą kontrolą
Dla mieszkańców najciekawsze mogą być wydatki na utrzymanie nieruchomości, bo przekładają się na opłaty. Dostęp do wykazu ma pozwolić łatwiej sprawdzić, jaka firma dostała zlecenie na remont, konserwację czy utrzymanie zieleni i ile wynosi wartość umowy.
Większa jawność może też ułatwić porównywanie wydatków. Członkowie będą mieli szansę zauważyć, że ta sama firma regularnie dostaje zlecenia albo że koszt usługi wyraźnie się zmienił. Wysoka wartość kontraktu sama w sobie nie świadczy jednak o niegospodarności, bo cena zależy od zakresu prac, cen materiałów, czasu trwania umowy i sytuacji rynkowej. Wykaz ma dostarczyć danych, które pozwolą zadawać bardziej konkretne pytania.
Nie jesteś członkiem spółdzielni? Projekt ma rozszerzyć także Twoje prawa
Istotna zmiana dotyczy osób, które mieszkają w zasobie spółdzielczym, ale nie są członkami. Obecny art. 8¹ przyznaje prawo do dokumentów członkowi. Według projektu podobne uprawnienia mają dostać także właściciel lokalu niebędący członkiem oraz osoba niebędąca członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Nie będzie to dostęp do całej dokumentacji. Według założeń projektu osoby te mają otrzymać prawo m.in. do kopii uchwał, faktur i umów z osobami trzecimi w zakresie dotyczącym ich prawa do lokalu lub związanej z nim nieruchomości. Chodzi o to, by właściciel ponoszący koszty utrzymania nieruchomości nie był pozbawiony możliwości sprawdzenia dokumentów tylko dlatego, że formalnie nie należy do spółdzielni.
Spółdzielnie powyżej 500 członków mają wejść do internetu
Projekt przewiduje obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnie liczące więcej niż 500 członków. To na takich stronach ma być udostępniany wykaz umów. Mniejsze spółdzielnie mogą w statucie określić, w jaki sposób udostępnią informacje. Dziś na stronie internetowej trzeba publikować tylko m.in. statut, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów, protokoły lustracji oraz roczne sprawozdanie finansowe.
Trzeba odróżnić trzy rzeczy: obowiązek prowadzenia strony, wykaz umów oraz indywidualne prawo określonych osób do uzyskania kopii dokumentów. Wykaz nie oznacza, że wszystkie umowy i dokumenty finansowe staną się publiczne dla każdego internauty. Projekt musi też uwzględniać ochronę danych osobowych i praw kontrahentów.
Jawność wydatków ma też drugą stronę
Pomysł budzi zastrzeżenia. Eksperci zwracają uwagę, że w dużych spółdzielniach pełna jawność może zostać wykorzystana przez kontrahentów lub konkurencję, np. do wygrania przetargu. Zdaniem części z nich wykaz nie powinien zawierać stawek za usługi i towary, bo ich ujawnienie może zniechęcać firmy do współpracy. Z kolei przedstawiciele spółdzielczości wskazują, że publikowanie wszystkich umów oznaczałoby duże obciążenie pracą, a część spółdzielców przypomina, że prawo wglądu do umów już obowiązuje.
Zwolennicy jawności odpowiadają, że majątek spółdzielni należy do jej członków, a spółdzielnie zdarza się, że bezprawnie odmawiają im dostępu do dokumentów. Spory o ujawnienie umów trafiają wtedy do sądów, a czasem trwają kilka lat. Ministerstwo uzasadnia reformę potrzebą zwiększenia kontroli nad gospodarowaniem majątkiem i odbudowy zaufania między członkami a zarządami.
Zanim zaczniesz szukać umów swojej spółdzielni, pamiętaj o jednym
Nowych obowiązków nie można jeszcze egzekwować. Projekt musi zostać przyjęty przez Radę Ministrów, przejść przez Sejm i Senat oraz zostać podpisany przez Prezydenta. Jego przepisy, w tym zasady prowadzenia wykazu i zakres udostępnianych informacji, mogą się jeszcze zmienić.
Już dziś członek spółdzielni może jednak korzystać z praw wynikających z art. 8¹ i żądać kopii faktur oraz umów z osobami trzecimi. Jeśli spółdzielnia odmówi, powinien dostać odmowę na piśmie i może zwrócić się do sądu rejestrowego. Reforma ma przede wszystkim sprawić, że łatwiej będzie dowiedzieć się, jakich dokumentów warto szukać.