Pękające ściany w nowym domu? Oto, co robić! Rękojmia, gwarancja, odszkodowanie
Po kilku miesiącach od zakupu wymarzonego domu okazało się, że przecieka w nim sufit albo pękają ściany? A może na jaw wyszła jakaś istotna wada prawna? Na pomoc we wszystkich tego typu trudnych sytuacjach przychodzą nam wynikające z przepisów prawa instytucje, takie jak rękojmia za wady, gwarancja oraz odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Zapraszamy do lektury!
Z tego artykułu dowiesz się:
Wady nieruchomości to nie tylko przeciekający sufit…
Zakup nieruchomości to transakcja, która zawsze wiąże się z niemałymi pieniędzmi, a często także z dużymi emocjami i ogromem poświęconego czasu.
Ciężko przejść więc obojętnie obok sytuacji, w której po zakupie domu czy mieszkania na jaw wychodzą pewne zauważalne wady.
Wady te podzielić możemy przy tym na:
- Wady fizyczne (dotyczące stanu technicznego oraz jakości wykonania nieruchomości) i wady prawne (związane z prawnym tytułem do nieruchomości);
- Wady jawne (łatwe do obserwacji już w momencie zakupu) i wady ukryte (trudne do zauważenia, które ujawniają się dopiero po pewnym czasie);
- Wady istotne (utrudniające lub wręcz uniemożliwiające wykorzystanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem) i wady nieistotne (niewpływające negatywnie na możliwość wykorzystania nieruchomości oraz na jej wartość).
W momencie, w którym po sfinalizowanej transakcji kupna nieruchomości, na jaw wychodzą jej ukryte wady, bez względu na to, czy są one fizyczne, czy prawne oraz istotne, czy nieistotne, przysługują pewne prawne instrumenty, które pozwalają uzyskać pomoc…
Rękojmia jako uniwersalny środek walki z wadami nieruchomości
Pierwszym z tych instrumentów prawnych jest rękojmia, a więc środek wynikający z art. 556 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę”.
Rękojmia dla poszkodowanego kupującego oznacza przy tym możliwość żądania od sprzedawcy:
- Wymiany wadliwej rzeczy na wolną od wad;
- Usunięcia wady;
- Obniżenia ceny;
- Odstąpienia od umowy (w momencie, gdy wada jest istotna).
Ponieważ w przypadku wady nieruchomości ciężko jednak mówić o wymianie rzeczy na wolną od wad, a również usunięcie wady często bywa trudne (szczególnie że zgodnie z przepisami powinno to nastąpić „niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”), rękojmia za wady budynku najczęściej sprowadza się do żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (choć aby do tego ostatniego zdarzenia mogło dojść, musi zostać udowodniona istotność wady).
W kontekście rękojmi za wady należy jeszcze powiedzieć, że pomimo że ma ona charakter absolutny (co oznacza, że poza pewnymi bardzo szczególnymi przypadkami, sprzedawca nie może nam jej odmówić), to jest jednak ograniczona czasowo.
Sprzedawca ponosi tym samym odpowiedzialność jedynie za wady stwierdzone w ciągu 5 lat od momentu finalizacji transakcji, który w przypadku sprzedaży nieruchomości równoznaczny jest z jej odbiorem przez kupującego.
Samo roszczenie z tytułu rękojmi przedawnia się natomiast z upływem roku od momentu wykrycia wady.
Gwarancja nie jest tym samym co rękojmia!
Kolejnym instrumentem pozwalającym na walkę o swoje prawa jest gwarancja.
Warto jednak zaznaczyć, że w przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja nie jest instrumentem uniwersalnym i obowiązkowym przy każdej transakcji.
Oznacza to, że przysługuje tylko i wyłącznie wtedy, gdy została nam dobrowolnie udzielona przez sprzedawcę. Przy podpisywaniu umowy warto więc upewnić się, że sprzedawca faktycznie nam ją przyznał.
Gwarancja może być przy tym udzielona w różnym zakresie i obejmować na przykład tylko możliwość skorzystania z darmowej naprawy zauważonej wady lub tylko możliwość stosownego obniżenia ceny. Może być również w zasadzie w dowolny sposób ograniczona czasowo.
Co jednak istotne, z uprawnień z tytułu rękojmi można korzystać niezależnie od tych, które przysługują z udzielonej przez sprzedawcę gwarancji.
Droga odszkodowawcza – trudna, ale możliwa
Rękojmia i gwarancja to nie wszystko. Jest jeszcze jedna droga na dochodzenia swoich praw w razie wykrycia wad kupionej nieruchomości.
Droga ta wynika z artykułu 471 Kodeksu cywilnego, który ma następujące brzmienie:
„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Trzeba jednak jasno powiedzieć, że wynikająca z powyższego przepisu droga odszkodowawcza, to droga w praktyce najtrudniejsza ze wszystkich opisanych w niniejszym artykule.
Do skorzystania z dwóch wcześniejszych, a więc rękojmi i gwarancji, zasadniczo wystarczy bowiem samo tylko udowodnienie istnienia wady nieruchomości. Choć przy gwarancji może to być obwarowane dodatkowymi warunkami, to jednak w większości przypadków również nie powinno być to trudne.
Przy chęci skorzystania z drogi odszkodowawczej powstaje natomiast konieczność udowodnienia:
- Istnienia wady nieruchomości;
- Faktu niewykonania lub nienależytego wykonania przez sprzedawcę zobowiązania wynikającego z podpisanej umowy;
- Wysokości szkody poniesionej w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania;
- Związku, jaki zachodzi między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a poniesioną szkodą.