„Uzasadnione przypadki” – niewinny zapis, który daje wykonawcy władzę nad twoimi pieniędzmi
Budowa domu to marzenie wielu rodzin. Wystarczy jedna błędna decyzja, by realizacja marzenia zmieniła się w istny koszmar. Szczególną czujność należy zachować przy podpisywaniu umowy. Jeden niewłaściwy zapis może kosztować dziesiątki tysięcy złotych i odebrać nam kontrolę nad budżetem inwestycji. Chodzi o klauzulę, która pozwala wykonawcy samodzielnie zmieniać terminy lub podnosić koszty robót „w uzasadnionych przypadkach” – bez zgody inwestora.
Przeczytaj uważnie
Problematyczna klauzula nie ma jednej stałej formuły – wykonawcy formułują ją na różne sposoby, ale cel pozostaje ten sam: zmniejszenie odpowiedzialności i zwiększenie swobody w działaniach. W praktyce taki zapis wygląda mniej więcej tak:
„Wykonawca ma prawo do zmiany terminów realizacji robót lub podniesienia kosztów wykonania prac w uzasadnionych przypadkach, bez konieczności uprzedniego uzyskania zgody inwestora. Za uzasadnione przypadki uważa się sytuacje wynikające z obiektywnych przyczyn niezależnych od wykonawcy, takich jak nieoczekiwane warunki atmosferyczne, opóźnienia w dostawach materiałów, zmiany w dokumentacji technicznej lub inne okoliczności, które wpływają na harmonogram i koszt robót”.
Problem polega na tym, że pojęcie „uzasadnionych przypadków” jest tak szerokie, że praktycznie każdą sytuację można pod nie podciągnąć. Deszczowy tydzień? Uzasadniony przypadek. Wzrost ceny cementu o 5%? Również. Wykonawca może interpretować te dowolnie, a inwestor zostaje bez żadnych instrumentów obrony.
Podczas gdy w zamówieniach publicznych obowiązują precyzyjnie uregulowane klauzule waloryzacyjne dla umów dłuższych niż 6 miesięcy, w umowach prywatnych wykonawcy często stosują podobnie brzmiące, ale znacznie bardziej ogólne zapisy. Jak przekonało się wielu inwestorów, takie nieprecyzyjne klauzule dają wykonawcom niemal nieograniczoną swobodę w podwyższaniu kosztów lub wydłużaniu terminów.
W jakie inne pułapki można wpaść na samym początku?
Czerwona lampka
Niebezpieczną klauzulę można rozpoznać zawczasu. Po pierwsze, zawiera ogólne, nieprecyzyjne sformułowania typu „uzasadnione przypadki” czy „okoliczności niezależne od wykonawcy”, które nie są dokładnie zdefiniowane.
Po drugie, daje wykonawcy jednostronne prawo do zmiany terminów lub kosztów bez konieczności uzyskania zgody inwestora. Poprawnie skonstruowane klauzule muszą być precyzyjne.
Po trzecie, jeśli nie widzimy żadnych ograniczeń ani progów cenowych, powinna się zapalić czerwona lampka.
Przykłady innych wariantów tej klauzuli to:
Wszystkie te sformułowania łączy brak precyzji i pozostawienie wykonawcy zbyt dużej swobody interpretacyjnej. I warto pamiętać: im więcej pytań pozostaje po przeczytaniu umowy, tym większa czujność jest wskazana.
Przezorny zawsze ubezpieczony
Najlepszą obroną przed problematycznymi klauzulami jest ich całkowite wyeliminowanie z umowy lub zastąpienie precyzyjnymi zapisami chroniącymi inwestora. W umowie jasno określ, że wszelkie zmiany terminów i kosztów wymagają zgody inwestora w formie pisemnej w postaci aneksu do umowy.
Jeśli wykonawca nalega na klauzulę waloryzacyjną, nalegaj na precyzyjne sformułowania. To nie poezja, to poważna inwestycja. Określ konkretnie, co stanowi podstawę do zmiany wynagrodzenia. Wprowadź także maksymalny limit waloryzacji – na przykład nie więcej niż 10% pierwotnej wartości umowy.
W kwestii terminów, w umowie powinny znajdować się dokładne definicje siły wyższej i okoliczności niezależnych od wykonawcy. Przykład dobrego zapisu: „Za okoliczności niezależne od wykonawcy uważa się wyłącznie: klęski żywiołowe, stany nadzwyczajne ogłoszone przez władze państwowe, całkowite wstrzymanie dostaw konkretnego materiału przez wszystkich dostawców w regionie potwierdzone dokumentami”.
Wprowadź również klauzule karne za nieuzasadnione opóźnienia. To zmotywuje wykonawcę do dotrzymywania terminów i utrudni powoływanie się na „uzasadnione przypadki”.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Są oczywiście wyjątki od tej reguły, ale to osobny temat.
Lepiej zapobiegać, niż płacić
Problematyczne klauzule w umowach budowlanych to nie abstrakcyjne zagrożenie, ale codzienna rzeczywistość polskich inwestorów. Jeden niewłaściwy zapis może zmienić budowę z kontrolowanej inwestycji w finansowy koszmar. Dlatego każdą umowę z wykonawcą warto przeanalizować pod kątem takich pułapek, a w razie wątpliwości skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.
Czyż nie lepiej poświęcić kilka dni na dopracowanie umowy niż potem miesiącami walczyć o swoje prawa w sądzie? Dobra umowa, w połączeniu z kompetencjami wykonawcy, to niemal gwarancja sukcesu.
Czy wiesz, jak przygotować kosztorys remontu dla banku?