Zamontował klimatyzację w bloku. Po interwencji sąsiadów musiał ją szybko zdemontować
Upały w polskich miastach stają się coraz bardziej dokuczliwe, a klimatyzacja w mieszkaniach przestaje być luksusem, a staje się koniecznością. Wiele osób mieszkających w blokach decyduje się na montaż klimatyzatora typu split, którego jednostka zewnętrzna umieszczana jest na elewacji lub balkonie. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę, że taka decyzja może spotkać się ze sprzeciwem wspólnoty mieszkaniowej, a nawet skutkować nakazem demontażu urządzenia. Czy wspólnota rzeczywiście ma takie prawo?
- Montaż klimatyzatora a prawo własności lokalu
- Kiedy wspólnota mieszkaniowa może się sprzeciwić?
- Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę?
- Czy balkon daje więcej swobody?
- Jak legalnie zamontować klimatyzator w bloku?
- Czy można obronić się przed nakazem demontażu?
Montaż klimatyzatora a prawo własności lokalu
Właściciel mieszkania w bloku posiada pełnię praw do swojego lokalu, jednak części wspólne budynku - takie jak elewacja, dach, fundamenty czy ściany konstrukcyjne - nie należą wyłącznie do niego, lecz do wszystkich współwłaścicieli, czyli do wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że bez uzyskania zgody wspólnoty nie można samowolnie ingerować w te elementy. Montaż jednostki zewnętrznej klimatyzatora na elewacji najczęściej uznaje się właśnie za ingerencję w część wspólną nieruchomości.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - takich jak np. zmiana elewacji budynku czy instalacja urządzeń na jego ścianie - konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Oznacza to, że montaż klimatyzatora bez zgody wspólnoty może zostać zakwestionowany. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli jednostka zewnętrzna klimatyzatora nie zajmuje dużo miejsca, jej zamocowanie bez uchwały wspólnoty może zostać uznane za działanie bezprawne.
Kiedy wspólnota mieszkaniowa może się sprzeciwić?
Wspólnota mieszkaniowa może odmówić zgody na montaż klimatyzatora z różnych powodów. Najczęściej przytaczane są argumenty estetyczne - urządzenia mogą zaburzać wygląd elewacji, zwłaszcza jeśli budynek jest nowo odnowiony lub objęty ochroną konserwatorską. Drugim powodem może być hałas emitowany przez urządzenie oraz skropliny, które spływając po ścianie, mogą powodować zawilgocenie lub dyskomfort innych mieszkańców.
W przypadku braku zgody, wspólnota może podjąć uchwałę nakazującą usunięcie klimatyzatora, a w skrajnych przypadkach - wystąpić do sądu o nakaz demontażu. Takie sprawy mają już miejsce w praktyce. Przykładem może być wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie (sygn. akt I C 507/19), w którym sąd nakazał właścicielowi mieszkania usunąć klimatyzator zamontowany bez zgody wspólnoty, uznając to za bezprawne korzystanie z części wspólnych budynku.
Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę?
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, instalacja klimatyzatora na ścianie budynku nie wymaga pozwolenia na budowę, o ile nie wpływa ona na konstrukcję obiektu oraz nie jest zamontowana w budynku objętym ochroną konserwatorską. Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c ustawy - nie wymaga się pozwolenia ani zgłoszenia instalacji urządzeń technicznych w budynkach mieszkalnych, jeżeli nie wpływają one na konstrukcję obiektu.
Jednak nawet jeśli formalności urzędowe nie są konieczne, to nie zwalnia to właściciela mieszkania z obowiązku uzyskania zgody wspólnoty. Prawo budowlane i ustawa o własności lokali to dwa różne porządki prawne - jedno reguluje relacje z organami administracji, a drugie z pozostałymi właścicielami lokali. Nawet jeśli nie potrzeba pozwolenia z urzędu, można zostać pozwanym przez wspólnotę mieszkaniową.
Czy balkon daje więcej swobody?
Niektórzy właściciele mieszkań sądzą, że montaż klimatyzatora na balkonie rozwiązuje problem, ponieważ traktują balkon jako część wyłącznie swojego mieszkania. Niestety, w świetle prawa balkon również jest częścią wspólną budynku, nawet jeśli przynależy wyłącznie do jednego lokalu. Jego konstrukcja, balustrady oraz zewnętrzne ściany należą do wspólnoty, dlatego zamontowanie klimatyzatora na zewnętrznej ścianie balkonu wymaga analogicznej zgody.
Istnieją jednak wyjątki. Jeśli klimatyzator jest zamontowany wewnątrz balkonu, na przykład na podłodze lub wewnętrznej ścianie, i nie ingeruje w elewację ani nie powoduje uciążliwości dla sąsiadów (np. hałasem), wspólnoty często nie protestują. Wciąż jednak zaleca się uzyskanie formalnej zgody, ponieważ w razie konfliktu, właściciel może zostać zmuszony do demontażu mimo dobrej woli i technicznego poprawnego wykonania instalacji.
Jak legalnie zamontować klimatyzator w bloku?
Aby uniknąć konfliktów i ewentualnych kosztów demontażu, najlepiej rozpocząć proces od złożenia pisemnego wniosku do zarządu wspólnoty. We wniosku należy opisać planowaną lokalizację jednostki zewnętrznej, sposób montażu, ewentualne rozwiązania ograniczające hałas i skropliny. Warto załączyć również zdjęcia techniczne lub projekt instalacji. Zarząd wspólnoty przedstawia taki wniosek na zebraniu właścicieli, którzy głosują nad uchwałą.
Po uzyskaniu zgody wspólnoty można przystąpić do montażu. Warto zlecić instalację firmie z doświadczeniem w montażu w budynkach wielorodzinnych - nie tylko ze względu na bezpieczeństwo, ale też po to, by mieć dokumentację techniczną w razie sporu. Często takie firmy pomagają też w przygotowaniu dokumentów dla wspólnoty. Jeżeli montaż odbywa się w zabytkowym budynku, konieczne może być także uzyskanie zgody konserwatora zabytków.
Czy można obronić się przed nakazem demontażu?
Jeśli klimatyzator został zamontowany bez zgody wspólnoty, ale nie powoduje szkód, hałasu, ani nie ingeruje w konstrukcję budynku - właściciel może próbować bronić się przed nakazem demontażu. Sąd w takich sytuacjach często bada, czy rzeczywiście doszło do naruszenia interesów wspólnoty i czy szkoda była rzeczywista. Istnieją wyroki sądów, które oddalały powództwa wspólnot, uznając, że brak uchwały nie wystarczy do nakazu demontażu, jeśli urządzenie nie stanowi realnego problemu.
Jednak ryzyko procesu i kosztów sądowych nie jest małe. Sąd może zasądzić obowiązek demontażu oraz zwrot kosztów postępowania. Dodatkowo właściciel może być zmuszony do przywrócenia elewacji do stanu pierwotnego, co wiąże się z dodatkowymi wydatkami. Z tego względu, nawet jeśli wydaje się, że sąsiedzi "nie zauważą" klimatyzatora, warto zadbać o formalności na samym początku.
Zobacz, gdzie najlepiej zamontować klimatyzator w mieszkaniu - https://kb.pl/aktualnosci/dom/gdzie-najlepiej-umiescic-klimatyzator-w-domu/