Sąsiad już nie zablokuje Twojej budowy bez powodu. Długo wyczekiwane zmiany w prawnie staną się faktem
Zmieniają się przepisy dotyczące odwołań od decyzji o pozwoleniach na budowę. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zapobiec blokowaniu inwestycji bez merytorycznego uzasadnienia i usprawnić procesy administracyjne. Co to oznacza dla inwestorów i lokalnych społeczności?
Z tego artykułu dowiesz się:
Co dokładnie zmienia się w przepisach?
Jeżeli wejdą w życie nowe przepisy, to odwołanie od pozwolenia na budowę niechcianej inwestycji będzie podlegało ściślejszym wymogom. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce w ten sposób ograniczyć blokowanie inwestycji budowlanych bez konkretnego uzasadnienia. Do tej pory możliwe było zakwestionowanie decyzji o budowie nawet na całe lata. Osoba skarżąca inwestycję nie musiała podawać szczegółów swoich obiekcji.
Jak twierdzą zwolennicy ustawy to pozwalało blokować inwestycje przez zwykłych pieniaczy. Planowana ustawa propodażowa ma tę sprawę uregulować. Jeżeli będziemy mieli coś przeciw inwestycji sąsiada, to musimy uzasadnić sprzeciw, odwołując się do konkretnych przepisów prawnych.
Czy nowa ustawa oznacza przyspieszenie inwestycji?
Jednym z celów nowego przepisu ma być przyspieszenie procesu od rozpoczęcia do końca inwestycji budowlanej. Czy rzeczywiście tak to zadziała? Niekoniecznie. Na pewno usprawni proces, co w niektórych przypadkach wpłynie na szybszą realizację inwestycji. Przepisy mogą zapobiec nadużyciom w ramach samej procedury. Ustawa utrudni pisanie odwołań i zmusi przeciwników inwestycji do dobrego uzasadnienia obiekcji. W odwołaniu nie tylko trzeba będzie dokładnie wskazać jaki jest powód sprzeciwu, ale przedstawić odpowiednie dowody. Mówiąc inaczej – jeśli chcesz zakwestionować legalność inwestycji musisz się odnieść do konkretnych wskazówek zawartych w prawie budowlanym.
Największe wątpliwości budzi sam fakt przyspieszenia procedury. Według części prawników oceniających projekt nie wzięto pod uwagę braków kadrowych. Nowe przepisy zrzucają na składającego zażalenie obowiązek uzasadnienia, ale to organ odwoławczy będzie pilnował czy wymóg został spełniony. Jeżeli są braki formalne, konieczne będzie wezwanie w ciągu 14 dni do ich uzupełnienia. Prawo zakłada również, że awizo zawierające wezwanie może być dostarczone w dwóch terminach (bo np. wezwanego może nie być w domu lub przesyłka nie dotrze za pierwszym razem). W związku z tym samo dopełnienie formalności może się przedłużyć do miesiąca. Następnie zacznie się właściwe rozpatrywanie odwołania, które też może trwać do miesiąca. Przyspieszenie według nowych zasad jest możliwe tylko jeżeli składający odwołanie nie dopełni formalności.
Przepis o blokowaniu inwestycji to kropla w morzu zmian
Konieczność merytorycznego uzasadnienia odwołań od budowy to tylko jeden element planowanej ustawy. W 2025 roku polskie prawo budowlane przechodzi prawdziwą rewolucję. Z jednej strony wprowadzono szereg regulacji, które ograniczą możliwość budowy domów bez pozwolenia, możliwość stawiania dużych budynków na mniejszych działkach i zwiększą wymagania co do energooszczędności budynków. To wszystko, plus ustawa o obowiązkowej segregacji odpadów, może wpłynąć na zastój w budownictwie mieszkaniowym oraz wzrost cen budowy i mieszkań.
Na domiar złego tylko do końca roku obowiązują stare zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Samorządy będą dodatkowo musiały przygotować nowe plany ogólne. Istnieją obawy, że nie wszystkie zdążą do końca roku, co w ogóle zablokuje nową zabudowę aż do ustalenia planów. Więcej na ten temat piszemy w osobnym artykule.
Regulacja czy deregulacja?
Prawa wprowadzone w związku z nowymi wymogami dotyczącymi energii i ochrony środowiska regulują coraz ściślej rynek budowlany. Jednak ustawa propodażowa będzie w dużej mierze miała charakter deregulacyjny. Głównym celem Ministerstwa Rozwoju i Modernizacji jest zmniejszenie biurokracji związanej z pozwoleniami na budowę i zwiększenie liczby gruntów dostępnych pod budynki mieszkalne. Taki jest zamiar. Eksperci ostrzegają jednak, że w praktyce obciążeni zostaną urzędnicy.
Jednym z punktów w projekcie ustawy, który może budzić kontrowersje, jest zdjęcie z deweloperów obowiązku budowy dróg do nowych osiedli. Drogi nadal będą finansowane z ich pieniędzy, ale za wykonanie mają być odpowiedzialne samorządy. To tylko teoretycznie przyspiesza możliwość realizacji budowy. W praktyce może się okazać, że nie wszystkie samorządy mają odpowiednie zasoby.
Warto śledzić zmiany w prawie budowlanym. Niektóre mogą się okazać w dłuższej perspektywie korzystne. Mogą niestety również utrudnić życie, zwłaszcza inwestorom indywidualnym. Nawet jeżeli ograniczenie blokad inwestycji okaże się dla nich korzystne.
Duże zmiany wprowadzano już w poprzednich latach. Między innymi w 2024 rokuprzepisy dopuściły mniejszą odległość między budowanymi domami