Nowy sposób na wyłudzenie mieszkania. Oszuści wykorzystują kruczek prawny, którego nie znają notariusze
Dokonanie sprzedaży mieszkania u notariusza nie zapewnia już pełnego bezpieczeństwa. Nowa, przebiegła metoda oszustwa umożliwia przejęcie nieruchomości przed dokonaniem płatności — w pełni legalnie i w obecności notariusza. Na czym polega ten prawny kruczek? Kto jest narażony na to ryzyko? I co można zrobić, aby nie utracić ani pieniędzy, ani mieszkania? Zrozum mechanizm tego działania i poznaj sprawdzone sposoby na zabezpieczenie swoich interesów!
- Ukryte ryzyko w sprzedaży nieruchomości
- Ryzyko w umowach sprzedaży nieruchomości
- Zabezpieczenie transakcji notarialnej
- Egzekucja należności z nieruchomości
- Jak uniknąć oszustwa przy sprzedaży nieruchomości
Ukryte ryzyko w sprzedaży nieruchomości
Na początku zbycie nieruchomości może wydawać się całkowicie bezproblemowe. Zgodnie z artykułem 158 Kodeksu cywilnego, musi być ono dokonane w formie aktu notarialnego, co ma zagwarantować jego ważność oraz zabezpieczyć interesy obu stron. Bez podpisu u notariusza przeniesienie własności nie ma skutków prawnych.
Jednak nawet umowa sporządzona u notariusza nie zapewnia sprzedającemu pełnego bezpieczeństwa. Chociaż notariusz działa zgodnie z prawem, druga strona może wykorzystać lukę prawną i przejąć nieruchomość bez uiszczenia zapłaty. Wszystko dzieje się zgodnie z prawem, w ramach obowiązujących przepisów. Jak to możliwe? Wyjaśniamy poniżej.
Ryzyko w umowach sprzedaży nieruchomości
Według paragrafu 1 artykułu 155 Kodeksu cywilnego: „Umowa o sprzedaż, wymianę, darowiznę, przekazanie nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przekazania własności rzeczy indywidualnie oznaczonej przenosi własność na kupującego, chyba że przepis szczególny mówi inaczej lub strony postanowiły inaczej”.
To oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy u notariusza – bez względu na to, czy w tym czasie dokonano zapłaty uzgodnionej kwoty. Co więcej, zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przenoszona warunkowo ani z zastrzeżeniem terminu. W praktyce oznacza to, że nie można prawnie zabezpieczyć transakcji poprzez zapis, że przekazanie własności nastąpi dopiero po uiszczeniu zapłaty.
W efekcie kupujący może legalnie wejść w posiadanie nieruchomości, jednocześnie unikając zapłaty, podczas gdy sprzedający zostaje bez pieniędzy i bez nieruchomości. Ta luka prawna jest coraz częściej wykorzystywana przez nieuczciwych kupujących.
Zabezpieczenie transakcji notarialnej
Zgodnie z wymienionymi przepisami warto zaznaczyć, że zabezpieczenie przed taką sytuacją gwarantuje umowa sporządzona u notariusza. Rzeczywiście – umowa ta jest nie tylko dowodem na przeniesienie własności, ale również potwierdza kwotę, którą nabywca zgodził się uiścić. Ponadto, w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości często znajduje się klauzula o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie zobowiązań i roszczeń wynikających z umowy. Dzięki temu można uzyskać tytuł egzekucyjny bez potrzeby inicjowania i prowadzenia, często długotrwałego, postępowania sądowego.
Egzekucja należności z nieruchomości
Jeśli nabywca uchyla się od zapłaty za kupioną nieruchomość, na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego możemy skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami (szczegółowo artykuł 7811 Kodeksu postępowania cywilnego), sąd rozpatruje taki wniosek bezzwłocznie, nie później niż w ciągu 3 dni od jego złożenia.
Akt notarialny z nadaną klauzulą wykonalności staje się od razu tytułem egzekucyjnym, na mocy którego komornik może przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika.
Jednak ten etap procedury, mającej na celu zaspokojenie roszczeń sprzedającego, niekiedy napotyka na pewne problemy…
Jak uniknąć oszustwa przy sprzedaży nieruchomości
Warto mieć na uwadze, że samo rozpoczęcie procesu egzekucji nie zapewnia jej efektywności. Nieuczciwy nabywca może podjąć kroki, które to uniemożliwią. Choć takie przypadki występują rzadko, są możliwe. Dotyczy to głównie zbycia majątku (w tym nieruchomości) lub „zniknięcia”, czyli wyjazdu za granicę i unikania organów egzekucyjnych.
Z tego powodu nie daj się oszukać przy sprzedaży nieruchomości i upewnij się, że zapłata uzgodnionej kwoty nastąpi jeszcze przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży u notariusza! Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest dokonanie tego podczas wizyty notarialnej.
Jeśli pragniesz poznać więcej skutecznych sposobów na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości, koniecznie zapoznaj się z naszym artykułem: „Najlepsze sposoby na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości - agent podpowiada”.