Nowy sposób na wyłudzanie mieszkań. Oszuści wykorzystują kruczek prawny, na który nie zwracają uwagi notariusze
Sprzedaż mieszkania u notariusza nie zawsze gwarantuje bezpieczeństwo. Coraz więcej osób pada ofiarą nowego rodzaju oszustwa, który wykorzystuje mało znany kruczek prawny z Kodeksu cywilnego. Kupujący otrzymuje własność jeszcze przed zapłatą, a pieniądze… nigdy nie trafiają do sprzedającego. Jak to możliwe, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem i na oczach notariusza? Wyjaśniamy, gdzie leży problem i jak nie dać się wciągnąć w tę pułapkę.
Z tego artykułu dowiesz się:
Sprzedaż nieruchomości u notariusza – czy naprawdę jesteś bezpieczny?
Na pierwszy rzut oka sprzedaż nieruchomości wydaje się w pełni bezpieczną transakcją. W końcu zgodnie z artykułem 158 Kodeksu cywilnego, musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co ma gwarantować jej ważność i zabezpieczać interesy obu stron. Bez podpisu u notariusza przeniesienie własności po prostu nie ma mocy prawnej.
Jak się jednak okazuje, nawet umowa podpisana u notariusza nie zawsze uchroni sprzedającego przed stratą. Choć sam notariusz działa zgodnie z prawem, druga strona może wykorzystać lukę w przepisach i przejąć nieruchomość… bez zapłaty. Wszystko legalnie, w świetle obowiązującego prawa. Jak to możliwe? Wyjaśniamy poniżej.
Moment przeniesienia własności – luka, którą wykorzystują oszuści
Zgodnie z paragrafem 1 artykułu 155 Kodeksu cywilnego: „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”.
Oznacza to, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego już w chwili podpisania umowy u notariusza – bez względu na to, czy doszło wtedy do zapłaty ustalonej ceny. Dodatkowo, zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że nie da się prawnie zabezpieczyć transakcji poprzez zapis, że przeniesienie własności nastąpi dopiero po otrzymaniu zapłaty.
W praktyce stwarza to poważne zagrożenie: kupujący może przejąć nieruchomość i uchylać się od zapłaty, a sprzedający zostaje bez pieniędzy i bez mieszkania. To legalna luka w prawie, z której coraz częściej korzystają nieuczciwi nabywcy.
Umowa notarialna a ochrona sprzedającego
W kontekście powyższego powiedzieć można, że przed opisaną sytuacją chroni nas przecież zawarta przed notariuszem umowa. To prawda. Umowa bez wątpienia jest dowodem, z którego wynika nie tylko fakt przeniesienia własności, ale także cena, którą strona kupująca zobowiązała się za to przeniesienie zapłacić. Dodatkowo w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości zawarty jest zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązków i roszczeń, które wynikają z umowy. Zapis ten to sposób na uzyskanie tytułu egzekucyjnego bez konieczności wszczynania i prowadzenia, często długiego, sporu sądowego.
Jak wygląda droga do odzyskania pieniędzy?
Jeżeli więc kupujący uchyla się od płatności za zakupioną nieruchomość, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego możemy skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (a dokładniej z artykułem 7811 Kodeksu postępowania cywilnego) wniosek taki zostaje przez sąd rozpoznany niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.
Akt notarialny z nadaną przez sąd klauzulą wykonalności stanie się przy tym od razu tytułem egzekucyjnym, na podstawie którego komornik będzie mógł przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika.
Ten właśnie moment procedury, zmierzającej do spełnienia roszczeń sprzedającego, czasem napotyka jednak na pewne problemy…
Egzekucja może być nieskuteczna. Jak się zabezpieczyć?
Sam fakt wszczęcia egzekucji wcale nie oznacza bowiem, że na pewno będzie ona skuteczna. Nieuczciwy kupujący mógł bowiem podjąć już kroki, które to uniemożliwią. Choć sytuacje takie oczywiście nie zdarzają się zbyt często, hipotetycznie są jednak możliwe. Mowa tu przede wszystkim o zbyciu majątku (w tym zakupionej nieruchomości) i „zapadnięciu się pod ziemię”, a więc wyjechaniu za granicę i ukrywaniu się przed organami egzekucyjnymi.
Nie daj się więc oszukać przy sprzedaży nieruchomości i zadbaj o to, aby zapłata ustalonej ceny nastąpiła jeszcze przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości u notariusza! Najbezpieczniejszym sposobem dla obydwu stron będzie zrobienie tego jeszcze w trakcie wizyty notarialnej.
Jeżeli chcesz poznać więcej sprawdzonych sposobów na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości, koniecznie przeczytaj nasz artykuł pt.: „Najlepsze sposoby na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości - agent podpowiada”.