Nowy sposób na wyłudzanie mieszkania. Notariusze często nie zwracają na to uwagi
Sprzedaż mieszkania u notariusza to dziś nie gwarancja bezpieczeństwa. Nowy, sprytny sposób oszustwa pozwala przejąć nieruchomość jeszcze przed zapłatą — wszystko legalnie i na oczach notariusza. Jak działa ten kruczek prawny? Kto może paść ofiarą? I co zrobić, by nie stracić pieniędzy ani mieszkania? Poznaj mechanizm tego procederu i sprawdzone metody ochrony swoich interesów!
- Bezpieczeństwo sprzedaży nieruchomości – czy na pewno?
- Luka prawna przy przeniesieniu własności nieruchomości
- Jak umowa notarialna chroni sprzedającego?
- Jak odzyskać pieniądze, gdy kupujący nie płaci?
- Egzekucja może być nieskuteczna. Jak się zabezpieczyć?
Bezpieczeństwo sprzedaży nieruchomości – czy na pewno?
Początkowo sprzedaż nieruchomości wydaje się całkowicie bezpieczna. Zgodnie z artykułem 158 Kodeksu cywilnego, musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co ma zapewnić jej ważność oraz chronić interesy obu stron. Bez podpisu u notariusza przeniesienie własności nie jest prawnie skuteczne.
Jednak nawet umowa zawarta u notariusza nie gwarantuje sprzedającemu pełnego bezpieczeństwa. Mimo że notariusz działa zgodnie z przepisami, druga strona może wykorzystać lukę prawną i przejąć nieruchomość bez dokonania zapłaty. Wszystko odbywa się legalnie, w granicach obowiązującego prawa. Jak to możliwe? Tłumaczymy dalej.
Luka prawna przy przeniesieniu własności nieruchomości
Zgodnie z paragrafem 1 artykułu 155 Kodeksu cywilnego: „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”.
Oznacza to, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego już w chwili podpisania umowy u notariusza – niezależnie od tego, czy w tym momencie nastąpiła zapłata ustalonej ceny. Ponadto, zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. W praktyce oznacza to, że nie można prawnie zabezpieczyć transakcji poprzez zapis, że przeniesienie własności nastąpi dopiero po otrzymaniu zapłaty.
W rezultacie kupujący może legalnie przejąć nieruchomość, a jednocześnie unikać zapłaty, podczas gdy sprzedający zostaje bez środków i bez mieszkania. Ta prawna luka jest coraz częściej wykorzystywana przez nieuczciwych nabywców.
Jak umowa notarialna chroni sprzedającego?
W świetle powyższych przepisów warto podkreślić, że ochronę przed taką sytuacją zapewnia zawarta przed notariuszem umowa. To prawda – umowa ta stanowi nie tylko dowód przeniesienia własności, lecz także potwierdza cenę, jaką kupujący zobowiązał się zapłacić. Co więcej, w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości często znajduje się zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązków i roszczeń wynikających z umowy. Dzięki temu można uzyskać tytuł egzekucyjny bez konieczności wszczynania i prowadzenia, często czasochłonnego, postępowania sądowego.
Jak odzyskać pieniądze, gdy kupujący nie płaci?
Jeśli kupujący unika zapłaty za zakupioną nieruchomość, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego możemy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (dokładniej z artykułem 7811 Kodeksu postępowania cywilnego), sąd rozpatruje taki wniosek niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 3 dni od jego złożenia.
Akt notarialny z nadaną klauzulą wykonalności staje się natychmiast tytułem egzekucyjnym, na podstawie którego komornik może przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika.
Jednak ten etap procedury, mającej na celu realizację roszczeń sprzedającego, czasem napotyka na pewne trudności…
Egzekucja może być nieskuteczna. Jak się zabezpieczyć?
Warto pamiętać, że samo wszczęcie egzekucji nie gwarantuje jej skuteczności. Nieuczciwy kupujący może podjąć działania, które to uniemożliwią. Choć takie sytuacje zdarzają się rzadko, są możliwe. Chodzi tu przede wszystkim o zbycie majątku (w tym nieruchomości) lub „zniknięcie”, czyli wyjazd za granicę i unikanie organów egzekucyjnych.
Dlatego nie daj się oszukać przy sprzedaży nieruchomości i dopilnuj, by zapłata ustalonej ceny nastąpiła jeszcze przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży u notariusza! Najbezpieczniej jest zrobić to podczas wizyty notarialnej.
Jeśli chcesz poznać więcej skutecznych metod zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości, koniecznie przeczytaj nasz artykuł: „Najlepsze sposoby na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości - agent podpowiada”.