Największy mit o hipotece obalony – bank nie ma prawa do tego, co się powszechnie sądzi
Kto jest rzeczywistym właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką – bank czy dłużnik? Wiele osób błędnie sądzi, że dopóki kredyt jest niespłacony, to bank jest właścicielem nieruchomości. Jednak przepisy wyraźnie określają, kto posiada rzeczywiste prawa do lokalu. W naszym artykule objaśniamy mechanizm działania hipoteki, jakie uprawnienia posiada bank, a jakie właściciel mieszkania, oraz co to oznacza dla osób kupujących lub sprzedających nieruchomość z obciążeniem.
- Znaczenie i zastosowanie hipoteki w Polsce
- Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności
- Zrozumienie hipoteki: prawa i obowiązki właściciela
- Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką
Znaczenie i zastosowanie hipoteki w Polsce
Chociaż większość dorosłych obywateli Polski zna termin hipoteka, niewielu z nich potrafi precyzyjnie opisać, co on oznacza. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które można ustanowić tylko na określonych przedmiotach. W Polsce obejmuje to głównie nieruchomości i statki morskie, a także własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do użytkowania wieczystego czy prawo do użytkowania domu.
Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności
Hipoteka działa jako zabezpieczenie roszczenia wynikającego z określonej umowy. Instytucja finansowa, która zostaje zarejestrowana w księdze wieczystej nieruchomości jako wierzyciel, ma możliwość dochodzenia spłaty długu właśnie z tej nieruchomości. Hipoteka jest częściowo podobna do zastawu – dłużnik zabezpiecza spłatę pożyczki przez obciążenie nieruchomości. W przypadku niespłacenia, bank może żądać uregulowania zadłużenia poprzez sprzedaż nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że bank jako wierzyciel nie przejmuje własności nieruchomości i nie posiada prawa do jej swobodnego zarządzania.
Zrozumienie hipoteki: prawa i obowiązki właściciela
Warto poznać zasady funkcjonowania hipoteki. Jest to najpewniejsza metoda zabezpieczenia dla instytucji bankowej, która w razie niespłacania rat pożyczki może domagać się sprzedaży nieruchomości. Niemniej jednak, hipoteka to jedynie ograniczone prawo rzeczowe, które nie daje bankowi tytułu własności do mieszkania. Właścicielem pozostaje osoba zadłużona, czyli ta, która nabyła nieruchomość dzięki kredytowi hipotecznemu i to ona ma prawo decydować o jego zarządzaniu.
Hipoteka to uprawnienie, z którego bank ma możliwość skorzystać, lecz nie jest to obligatoryjne. Instytucja ta nie nabywa tytułu własności nieruchomości, więc posiadacze mieszkań obciążonych hipoteką nie muszą się obawiać. W przypadku problemów z płatnościami, bank zazwyczaj najpierw dąży do ugodowego rozwiązania sytuacji, proponując na przykład:
- przesunięcie terminu płatności rat,
- wydłużenie okresu kredytowania,
- dodanie kolejnego kredytobiorcy.
Jeśli jednak zadłużeni nie zdecydują się na ugodę, bank ma możliwość wykorzystania swojego prawa i skierowania sprawy do egzekutora. Właściciele mogą uprzedzić ten krok, sprzedając nieruchomość i regulując długi wobec banku z pieniędzy uzyskanych z tej sprzedaży.
Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką
Zabezpieczenie hipoteczne jest przypisane do nieruchomości, a nie do jej właściciela. To oznacza, że przy sprzedaży mieszkania istnieje możliwość usunięcia powiązanych z nią zobowiązań finansowych. Obecnie nie ma formalnych przeszkód, aby sprzedać nieruchomość z hipoteką, ale bank musi wyrazić zgodę na tę transakcję i otrzymać pozostałą do spłaty kwotę kredytu w momencie transferu własności.
Osoby kupujące mieszkanie z obciążeniem powinny upewnić się, że sprzedawca dostarczy im dokument pozwalający na usunięcie hipoteki. Sprzedający mają obowiązek poinformowania nabywców o finansowym obciążeniu nieruchomości. To jednak rzadko odstrasza kupujących, ponieważ dług zostanie uregulowany podczas finalizacji umowy. Co istotne, sprzedaż mieszkania z hipoteką nie wymaga, aby kupujący dysponował gotówką – nabywcy mogą również korzystać z kredytu hipotecznego, a wówczas stary bank zostanie wykreślony z księgi wieczystej, a nowa instytucja zostanie wpisana na jego miejsce.