Kto ponosi odpowiedzialność za samowolę budowlaną w razie zmiany właściciela?
Czym jest samowola budowlana i co za nią grozi? Czy nabywca nieruchomości, która po czasie okazała się samowolą budowlaną, ponosi za nią pełną odpowiedzialność? Czy musi opłacić związane z tym koszty? Czy może dochodzić swoich praw od podmiotu, który sprzedał mu wadliwy obiekt? Na wszystkie te pytania odpowiadamy w niniejszym materiale!
Z tego artykułu dowiesz się:
Czym jest samowola budowlana i co za nią grozi?
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami samowola budowlana ma miejsce wtedy, gdy zaczęto budowę obiektu budowlanego (lub jego części) albo już wybudowano taki obiekt:
- Bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
- Bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Samowola ma miejsce również wtedy, gdy budowa została zrealizowana z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu.
Samowola dotyczyć może także przebudowy, montażu, remontu oraz rozbiórki. Jej konsekwencje regulowane są natomiast przez Prawo budowlane.
Do czynienia mamy tu zarówno z potencjalną karą grzywny, jak i postanowieniem organu nadzoru budowlanego o wstrzymaniu budowy lub nawet decyzją o nakazie rozbiórki danego obiektu budowlanego.
Kto ponosi koszty legalizacji lub naprawy samowoli budowlanej?
Wiemy już, że obiekt budowlany (bądź jego część) będący w budowie lub już wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia (albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia), może oznaczać daleko idące konsekwencje. Kto jednak ponosi za to odpowiedzialność?
Stwierdzenie samowoli budowlanej powoduje wszczęcie przez organ nadzoru budowlanego (którym najczęściej jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) tak zwanego postępowania legalizacyjnego lub postępowania naprawczego.
Obowiązki, które w toku takiego postępowania, określane zostają w kolejnych postanowieniach i decyzjach i które przyjmują formę nakazów oraz zakazów, zgodnie z art. 52 ust. 1 Prawa budowlanego nakładane są na inwestora. Jeżeli jednak roboty budowlane zostały już zakończone lub wykonanie tych obowiązków przez inwestora jest niemożliwe, nakłada się je na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.
W przypadku nieruchomości, której budowę już zakończono i którą następnie sprzedano, co do zasady, to więc aktualny właściciel zobowiązany będzie do wykonania kolejnych obowiązków legalizacyjnych lub naprawczych. To on także obciążony zostanie wszelkimi ewentualnymi kosztami, które będą z tym związane (takimi jak: koszty opłaty legalizacyjnej, koszty wykonania konkretnych robót czy też ewentualnej rozbiórki).
Z orzecznictwa wynika jednak, że w pewnych, bardzo szczególnych sytuacjach, stroną zobowiązaną do likwidacji samowoli budowlanej, może być inwestor i to nawet w sytuacji, w której nie jest on właścicielem budowlanym. Zdaniem niektórych sądów wybór podmiotu zobligowanego do wykonania określonych obowiązków powinien być bowiem zawsze determinowany możliwością ich legalnego wykonania (stwierdził tak między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. II OSK 1530/19).
Samowola budowlana przy kupnie nieruchomości? Rękojmia za wady!
Kwestie związane z postępowaniem legalizacyjnym czy naprawczym samowoli budowlanej to jedno. Nawet jednak przyjęcie, że to osoba, która kupiła taką nieruchomość, musi ponieść wszystkie tego konsekwencje, nie oznacza, że ma ona całkowicie związane ręce i nie może w żaden sposób dochodzić swoich praw.
Samowolę budowlaną bez cienia wątpliwości należy bowiem określić jako wadę fizyczną zakupionego obiektu budowlanego. Jeżeli więc kupujący nic o niej nie wiedział w momencie zakupu, może on bez przeszkód skorzystać z uprawnień stojących za instytucją rękojmi za wady. Sprzedawca miał bowiem obowiązek jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży obiektu budowlanego udzielić potencjalnemu kupującemu wszystkich niezbędnych informacji na temat stanu prawnego oraz faktycznego tej nieruchomości.
Niewystarczająco poinformowanemu kupującemu, po odkryciu wady obiektu budowlanego, przysługują więc następujące uprawnienia:
- Żądanie obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy;
- Żądanie wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
W przypadku stwierdzenia wady nieruchomości, kupujący co do zasady ma więc prawo wybrać, z którego z powyższych uprawnień chce skorzystać. Kupujący może w związku z tym złożyć sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, chyba że sprzedawca usunie rozpoznaną wadę niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (co jednak w rozpatrywanym przypadku może być bardzo trudne czy wręcz niemożliwe).
W odniesieniu do samowoli budowlanej dotyczącej obiektu budowlanego, przy którym możliwa jest legalizacja, rozwiązaniem skutecznym może okazać się złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny (na przykład o kwotę kosztów legalizacji).
Nierzadko jednak legalizacja nieruchomości po prostu nie jest możliwa i organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę. Wtedy najlepszym wyjściem prawdopodobnie będzie zgłoszenie sprzedającemu chęci odstąpienia od zawartej umowy.
Rękojmia za wady nieruchomości – termin przedawnienia
W kontekście wykrycia tak istotnej wady nieruchomości, jaką bez wątpienia jest samowola budowlana, należy pamiętać o obowiązujących przepisach.
W ich świetle sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości, jeżeli tylko zostały one wykryte przed upływem pięciu lat od dnia wydania obiektu kupującemu. Po upływie tego terminu uprawnienia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi co do zasady wygasają.
Nabywca wadliwej nieruchomości powinien ponadto złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu umowy w ciągu roku od momentu stwierdzenia rozpatrywanej wady. W ciągu roku przedawniają się bowiem roszczenia z tytułu rękojmi za wady.