Masz lub kupujesz działkę budowlaną? Za rok nic na niej nie wybudujesz
Na rynku nieruchomości widoczne jest znaczące poruszenie. Wszystko za sprawą zbliżającego się wielkimi krokami terminu wejścia w życie planów ogólnych. Od 2026 r., bo wtedy właśnie to nastąpi, wiele działek może stracić swój budowlany charakter. To natomiast nie tylko strata wartości działki, ale także brak możliwości budowy na niej w przyszłości. Inwestorzy i deweloperzy tłumnie składają więc wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszystko po to, aby móc działać na starych zasadach.
Z tego artykułu dowiesz się:
Skąd całe zamieszanie? Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Opisywane zamieszanie spowodowane jest ubiegłoroczną nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja ta na wszystkie polskie gminy nałożyła obowiązek sporządzenia planów ogólnych dla każdej działki znajdującej się na danym terenie. Plany te, razem ze strategią rozwoju danej gminy lub strategią rozwoju ponadlokalnego, będą podstawą do uchwalania przyszłych planów miejscowych i wydawania kolejnych decyzji o warunkach zabudowy (które od 2026 r. będą obowiązywały tylko przez 5 lat, a nie tak jak dotychczas, czyli bezterminowo).
Termin spełnienia opisywanego obowiązku, który nałożony został na wszystkie polskie gminy, został przy tym wyznaczony już na koniec 2025 r. Spełnienie obowiązku nie oznacza przy tym wyłącznie uchwalenia planów ogólnych, ale również konieczność ich wejścia w życie po ogłoszeniu w stosownym dzienniku urzędowym. To więc termin naprawdę bardzo krótki, który spowodowany jest chęcią wykorzystania przez rządzących środków z Krajowego Planu Odbudowy (czyli popularnego KPO). Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to bowiem jeden z kamieni milowych wynikających z KPO, który zakłada konieczność przygotowania planów ogólnych dla prawie 80% polskich samorządów. Samorządy w całej Polsce w związku z powyższym intensywnie pracują, aby zdążyć z opracowaniem wymaganych planów ogólnych.
Te gminy, które się z tym nie wyrobią lub też w planach ogólnych nie wyznaczą tak zwanych obszarów uzupełnienia zabudowy, po prostu zablokują na swoim terenie powstawanie nowej zabudowy.
Inwestorzy, deweloperzy i właściciele nieruchomości z masowymi wnioskami o wydanie warunków zabudowy
Świadomi nadchodzących zmian są nie tylko samorządowcy, ale także inwestorzy, deweloperzy i właściciele nieruchomości. W związku z tym w ostatnich miesiącach tłumnie zaczęli oni składać wnioski o wydanie warunków zabudowy. Wszystko oczywiście po to, aby uchronić swoje działki przed ewentualnym spadkiem wartości i brakiem możliwości przyszłej budowy (które to skutki mogłyby zajść, gdyby dana gmina nie zdążyła uchwalić planu ogólnego lub nie określiła obszarów uzupełnienia zabudowy).
Złożony teraz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może tu być naprawdę dobrym sposobem na poradzenie sobie z nową rzeczywistością. Nie tylko może bowiem pozwolić przekształcić charakter działki w charakter budowlany, ale także uzyskać warunki zabudowy bezterminowo (a nie tak, jak będzie to od 2026 roku, a więc na okres zaledwie pięciu lat).
Strach przed ewentualnym paraliżem inwestycyjnym, który może nastąpić w gminach, które nie wywiążą się z opisanych wyżej obowiązków, jest widoczny. Dla przykładu Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa już w lipcu ubiegłego roku zdecydowała się złożyć prawie 80 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To jednak niejedyny taki przypadek, gdyż w mediach wciąż słychać o tym, że urzędy są po prostu zalewane tego typu wnioskami. Jak informuje serwis Prawo.pl, w Krakowie jest to obecnie około 50 wniosków miesięcznie, a w Katowicach około 25 (dokładnie 344 w okresie od 24 września 2023 r. do 5 grudnia 2024 r.).
Niektóre samorządy zawiesiły wydawanie warunków zabudowy! Czy to legalne?
W odpowiedzi na falę wniosków składanych przez deweloperów, inwestorów i właścicieli nieruchomości, niektóre samorządy zdecydowały się na zawieszenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Swoje decyzje gminy argumentują koniecznością poświęcenia się pracom nad planem ogólnym.
Choć oczywiście można zgodzić się z tym, że sprostanie wszystkim wymogom nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla wielu jednostek samorządu terytorialnego jest nie lada wyzwaniem, wymagającym dużych nakładów czasu i pracy, to jednak takie decyzje nie są uzasadnione.
Zawieszenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie ma bowiem żadnej, bezpośredniej podstawy prawnej w obecnie funkcjonujących regulacjach (w tym również w przepisach przejściowych nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przepisy wskazują natomiast, że organy administracji publicznej zobowiązane są do załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki i związane są z określonymi w przepisach terminami.
Decyzje samorządów o zawieszeniu wydawania decyzji o warunkach zabudowy można więc potencjalnie rozpatrywać jako naruszenie prawa. W praktyce inwestorzy, deweloperzy i właściciele nieruchomości składający wnioski, które nie są następnie rozpatrywane, mogą więc próbować zaskarżać bezczynność danego urzędu do sądu.