Masz remont? Nadzór budowlany może zapukać bez zapowiedzi – co wtedy?
Kontrola przeprowadzana przez nadzór budowlany potrafi wywołać spory stres – nic dziwnego, że wiele osób zastanawia się, czy inspektor rzeczywiście ma prawo wejść do mieszkania lub na teren budowy. Tymczasem przepisy jasno wskazują, że utrudnianie dostępu i uniemożliwianie kontroli jest niezgodne z prawem. Warto więc wiedzieć, czego można się spodziewać podczas takiej wizyty oraz jakie mogą być konsekwencje, jeśli odmówimy inspektorowi wstępu na posesję.
Z tego artykułu dowiesz się:
Kontrola nadzoru budowlanego w świetle prawa
Rozpoczęcie budowy domu lub przeprowadzanie większego remontu w mieszkaniu stanowi wystarczającą podstawę, by inspektor nadzoru budowlanego miał prawo do przeprowadzenia kontroli na terenie nieruchomości. Kwestie te są jasno określone w przepisach prawa budowlanego, a konkretnie w art. 80 i 81 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Art. 80 ust. 2. Zadania nadzoru budowlanego wykonują, z zastrzeżeniem ust. 4, następujące organy:
- powiatowy inspektor nadzoru budowlanego;
- wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego;
- Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Art. 81 ust. 1. Do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy:
- nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności:
- zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
- warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych,
- zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej,
- właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
- stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów budowlanych dopuszczonych do obrotu zgodnie z art. 10 ustawy.
Kontrole nadzoru budowlanego najczęściej są inicjowane w odpowiedzi na zgłoszenia, które mogą pochodzić od sąsiadów, wspólnoty mieszkaniowej lub nawet organów administracji publicznej. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy istnieje podejrzenie prowadzenia prac niezgodnie z prawem – np. bez zgłoszenia lub bez wymaganego pozwolenia na budowę.
Podczas kontroli w lokalu mieszkalnym obecny powinien być właściciel nieruchomości, pełnoletni lokator lub zarządca budynku. Z kolei na placu budowy obowiązkowo musi znajdować się kierownik budowy, inwestor albo osoba pisemnie upoważniona do reprezentowania inwestora. Inspektor ma prawo żądać okazania stosownej dokumentacji, w tym dziennika budowy, decyzji administracyjnych oraz projektów technicznych.
Kary za niewpuszczenie inspektora
Inspektor nadzoru budowlanego to funkcjonariusz publiczny, działający w imieniu organów państwowych. Zgodnie z obowiązującym prawem, celowe utrudnianie lub uniemożliwienie przeprowadzenia kontroli – na przykład poprzez niewpuszczenie inspektora do mieszkania – może zostać zakwalifikowane jako wykroczenie. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości naraża się na nałożenie kary grzywny, a w skrajnych przypadkach nawet postępowanie administracyjne.
W większości przypadków informacja o planowanej kontroli przekazywana jest listem poleconym – z podanym terminem oraz zakresem wizyty. Jednak w niektórych sytuacjach, zwłaszcza w przypadku zgłoszeń dotyczących samowoli budowlanej lub zagrożenia bezpieczeństwa, inspektor może pojawić się bez wcześniejszego uprzedzenia.
Nie trzeba obawiać się, że do drzwi zapuka osoba podszywająca się pod urzędnika. Pracownik nadzoru budowlanego ma obowiązek poruszać się oznakowanym pojazdem służbowym (najczęściej z logo organu lub inspekcji) oraz przedstawić imienną legitymację służbową. Dodatkowo powinien okazać pisemne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli, zawierające cel wizyty oraz dane instytucji, którą reprezentuje. Odmowa weryfikacji dokumentów przez inspektora jest niezgodna z procedurą – w razie wątpliwości można poprosić o telefoniczne potwierdzenie tożsamości urzędnika w odpowiednim urzędzie powiatowym lub wojewódzkim.
Przebieg kontroli Inspektora Nadzoru Budowlanego
Po wejściu do mieszkania inspektor nadzoru budowlanego przeprowadza szczegółową kontrolę prowadzonych prac remontowych, budowlanych lub rozbudowy. Weryfikuje, czy wszystkie roboty są realizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także, czy zostały dopełnione wymagane formalności. Zgodnie z Prawem budowlanym, część prac wymaga jedynie zgłoszenia, inne zaś – pozwolenia na budowę. W przypadku ich braku inspektor może wszcząć odpowiednie postępowanie.
Podczas kontroli urzędnik sprawdzi również zgodność prowadzonych prac z zatwierdzonym projektem architektoniczno-budowlanym. Jeśli przepisy wymagają, by konkretne roboty były wykonywane wyłącznie przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami (np. elektryczne, instalacyjne, konstrukcyjne), również ten aspekt zostanie oceniony. Brak uprawnień może skutkować nakazem wstrzymania prac lub ich poprawą pod nadzorem specjalisty.
Inspektor oceni także kwestie bezpieczeństwa użytkowania lokalu, a zwłaszcza stan techniczny nowo wykonanych instalacji. Jeżeli mieszkanie zamieszkują osoby starsze, z niepełnosprawnościami lub dzieci, urzędnik może zwrócić szczególną uwagę na komfort i bezpieczeństwo warunków mieszkaniowych. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości może zalecić wykonanie dodatkowych zabezpieczeń lub modernizacji.
W sytuacji, gdy inspektor wykryje naruszenia prawa budowlanego lub stwierdzi braki formalne, może wydać decyzję nakazującą usunięcie uchybień w określonym terminie. Dopiero w przypadku zignorowania zaleceń nadzoru budowlanego, inwestor naraża się na konsekwencje finansowe – w tym nałożenie grzywny lub wszczęcie dalszego postępowania administracyjnego.
Kiedy pojawia się donos do nadzoru budowlanego?
Najczęściej donos do organu kontrolującego pojawia się, gdy sąsiedzi słyszą dziwne hałasy wskazujące na remont w mieszkaniu. Inspektor nadzoru budowlanego zostaje powiadomiony o rzekomej samowoli budowlanej, czyli wykonywaniu prac bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.
Ponadto donos może wskazywać o tym, że przeprowadzane są prace związane z montażem lub modernizacją instalacji bez odpowiednich uprawnień. Pod tym względem należy pamiętać, że samodzielne wykonywanie instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej jest niezgodne z prawem. Warto zdać sobie sprawę z tego, że anonimowe donosy nie są raczej brane pod uwagę. W związku z tym będzie on miał charakter prawny, jeżeli zostanie podpisany.
Zakres obowiązków inspektora
Warto pamiętać, że obowiązki inspektora nadzoru budowlanego nie ograniczają się wyłącznie do przeprowadzania kontroli na placach budów czy w mieszkaniach. Jego rola jest znacznie szersza i obejmuje m.in. nadzór nad prawidłowym przebiegiem inwestycji budowlanej. Do najważniejszych zadań należy prowadzenie i nadzorowanie dziennika budowy, udział w odbiorach technicznych oraz sprawdzanie zgodności realizowanych prac z zatwierdzonym projektem budowlanym.
Inspektor zwraca uwagę m.in. na jakość zastosowanych materiałów budowlanych, technologie wykorzystywane przy realizacji inwestycji, a także na przestrzeganie zasad bezpieczeństwa. Wszystko po to, aby zapewnić trwałość, bezpieczeństwo i zgodność obiektu z przepisami prawa budowlanego oraz zasadami wiedzy technicznej.
Istotnym elementem pracy inspektora jest również szczegółowa weryfikacja dokumentacji budowlanej. Na jego żądanie inwestor lub kierownik budowy zobowiązani są do okazania m.in. dziennika budowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, projektów budowlanych i wykonawczych, a także protokołów odbioru instalacji. Brak wymaganych dokumentów może skutkować wstrzymaniem prac lub nałożeniem obowiązku ich uzupełnienia.
W przypadku, gdy kontrolowana inwestycja dotyczy obiektów zabytkowych, inspektor nadzoru budowlanego nie może podejmować działań samodzielnie. W takich sytuacjach zobowiązany jest do ścisłej współpracy z konserwatorem zabytków. Tylko w porozumieniu z odpowiednim organem ochrony dziedzictwa kulturowego może podejmować decyzje dotyczące prac remontowych, modernizacyjnych czy adaptacyjnych na obiektach objętych ochroną konserwatorską.