Jak pozbyć się trudnego lokatora zgodnie z prawem? Niektóre grupy są szczególnie chronione
Najemca nie płaci czynszu, niszczy mieszkanie i ignoruje wezwania do wyprowadzki? Dla właściciela nieruchomości to jeden z najgorszych scenariuszy, a prawo – zamiast pomóc – często krępuje mu ręce. Wyrzucenie lokatora „na bruk” może skończyć się odpowiedzialnością karną. Jak zgodnie z przepisami rozwiązać taką sytuację? Kiedy możliwa jest eksmisja i jak zabezpieczyć się przed problemami z najemcą?
Z tego artykułu dowiesz się:
Co może zrobić właściciel, gdy najemca nie płaci czynszu?
Jeżeli najemca nie opłaca czynszu, niszczy mieszkanie lub w rażący sposób narusza zasady współżycia społecznego, właściciel nieruchomości ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Pierwsze kroki powinien podjąć, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami eksploatacyjnymi przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe. Inną podstawą wypowiedzenia może być uporczywe łamanie regulaminu, w tym dewastacja lokalu i jego wyposażenia.
Warto jednak pamiętać, że samo wypowiedzenie umowy nie zawsze oznacza, że najemca opuści mieszkanie. Jeśli odmówi wyprowadzki, właściciel ma ograniczone możliwości działania – nie wolno mu stosować przymusu fizycznego, gróźb ani żadnych metod nękania, które mogłyby naruszyć prawa byłego lokatora.
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie zakazuje samowolnych działań właściciela, takich jak wymiana zamków, odcięcie mediów czy dokwaterowanie innych osób bez zgody lokatora. Choć sytuacja ta bywa frustrująca dla wynajmującego, wszelkie nielegalne metody mogą skutkować postępowaniem karnym. Zamiast tego należy działać zgodnie z procedurami prawnymi i – w razie potrzeby – skierować sprawę do sądu.
Eksmisja jako ostatnia deska ratunku
Co zrobić, jeżeli najemca nie chce opuścić mieszkania, mimo że umowa najmu została już rozwiązana? W większości przypadków jedyną skuteczną drogą okazuje się eksmisja. Niestety, jest to proces czasochłonny i kosztowny. Do momentu faktycznego opuszczenia lokalu przez najemcę, to właściciel nadal ponosi pełne koszty utrzymania nieruchomości – niezależnie od tego, czy lokator płaci, czy nie. Co więcej, nieuczciwi najemcy potrafią doprowadzić mieszkanie do ruiny, generując straty sięgające dziesiątek tysięcy złotych.
Jak przebiega procedura eksmisji?
Jeśli właściciel wypowiedział umowę w sposób uzasadniony, może skierować sprawę do sądu. Po rozpatrzeniu wniosku i wydaniu wyroku eksmisyjnego, dalsze działania podejmuje komornik. Wzywa on lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie – pod warunkiem, że istnieje miejsce, do którego można tę osobę przenieść. W praktyce oznacza to konieczność zapewnienia mieszkania socjalnego lub lokalu tymczasowego, co leży w gestii gminy.
Oczekiwanie na dostępność takiego lokalu może trwać miesiącami, a czasem nawet latami. Do momentu przeprowadzenia eksmisji właściciel nie ma prawa siłowo usuwać lokatora, nawet jeśli ten nie płaci lub dewastuje nieruchomość.
Kogo chroni prawo przed eksmisją?
Prawo szczególnie chroni niektóre grupy lokatorów, którym w każdej sytuacji przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Są to:
- kobiety w ciąży,
- osoby niepełnoletnie,
- osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne,
- bezrobotni,
- osoby ubezwłasnowolnione.
W praktyce oznacza to, że eksmisja tych osób nie może zostać przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni im odpowiedniego lokalu. Jeśli właściciel chce przyspieszyć postępowanie, może – na własny koszt – zaproponować najemcy lokal zastępczy. Jest to rozwiązanie rzadkie, ale prawnie dopuszczalne i czasem jedyna droga do odzyskania nieruchomości w rozsądnym terminie.
Najem okazjonalny – skuteczna forma zabezpieczenia właściciela
Osoby wynajmujące mieszkania mają ograniczone możliwości działania, gdy lokator okazuje się problematyczny. Poza standardową procedurą eksmisji istnieje jednak szybszy sposób na zabezpieczenie interesów właściciela – umowa najmu okazjonalnego. Jej ogromną zaletą jest uproszczenie ścieżki prawnej w przypadku konieczności eksmisji.
Jednym z kluczowych elementów takiej umowy jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazanie adresu, pod który może się wyprowadzić po opuszczeniu wynajmowanego lokalu. Dodatkowo, niezbędne jest także załączenie pisemnej zgody właściciela wskazanej nieruchomości na przyjęcie najemcy w razie egzekucji. Tylko komplet tych dokumentów daje realną ochronę dla wynajmującego.
Ryzyka i ograniczenia najmu okazjonalnego
Mimo że najem okazjonalny znacząco przyspiesza procedurę usunięcia uciążliwego lokatora, nie gwarantuje on pełnej skuteczności w każdej sytuacji. Jeśli osoba wskazana w notarialnym oświadczeniu utraci prawo do wskazanego lokalu, egzekucja może zostać wstrzymana do momentu znalezienia nowego mieszkania dla eksmitowanego. Wynika to z obowiązujących przepisów, które zakazują przeprowadzenia eksmisji „na bruk”.
Ostatecznie decyzja o wynajęciu mieszkania – nawet przy zastosowaniu najmu okazjonalnego – zawsze wiąże się z ryzykiem. Dopóki obowiązujące prawo nie zostanie znowelizowane, to lokator będzie cieszył się silniejszą ochroną niż właściciel nieruchomości.