Koszmar właścicieli: Jak odzyskać mieszkanie od niepłacącego lokatora?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie i lokator przestał regulować opłaty, niszczy lokal oraz nie reaguje na Twoje wezwania do opuszczenia mieszkania, sytuacja taka może być niezwykle irytująca. Prawo jednak nie pozwala na samodzielne działania. Zamiast zmieniać zamki czy odcinać prąd, musisz przygotować się na postępowanie sądowe i egzekucję komorniczą. Dowiedz się, kiedy możliwa jest eksmisja i jak zgodnie z przepisami zabezpieczyć się przed trudnym najemcą.
- Rozwiązanie umowy najmu: prawa i obowiązki właściciela
- Problemy z eksmisją nieuczciwych najemców
- Procedura eksmisji i obowiązki gminy
- Grupy lokatorów z prawem do lokalu socjalnego
- Najem okazjonalny jako ochrona właścicieli
- Ryzyka związane z najmem okazjonalnym
Rozwiązanie umowy najmu: prawa i obowiązki właściciela
Jeśli najemca przestaje płacić, niszczy mieszkanie lub poważnie narusza zasady współżycia społecznego, właściciel ma możliwość zakończenia umowy najmu. Może to uczynić między innymi, gdy długi w płatnościach czynszowych lub użytkowych przewyższają trzy pełne okresy rozliczeniowe. Powodem rozwiązania umowy może być także notoryczne łamanie regulaminu, na przykład poprzez dewastację wyposażenia lub zakłócanie spokoju.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że samo wypowiedzenie umowy nie jest równoznaczne z natychmiastowym opuszczeniem mieszkania przez najemcę. Jeśli nie chce on się wyprowadzić, właściciel nie ma prawa stosować przemocy, zastraszania czy jakichkolwiek innych działań naruszających jego prawa.
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie zakazuje samowolnych działań właściciela, jak zmiana zamków, odcinanie dostaw mediów czy wprowadzenie innych osób do mieszkania bez zgody najemcy. Takie zachowania są nielegalne i mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej. Z tego powodu w razie problemów
Problemy z eksmisją nieuczciwych najemców
Gdy lokator nie chce wyprowadzić się z mieszkania mimo zakończenia umowy najmu, właściciel ma niewiele opcji do wyboru. W rzeczywistości tylko jedno rozwiązanie jest zgodne z prawem, a mianowicie proces eksmisyjny. Niestety, jest to czasochłonna i kosztowna procedura. Do chwili, gdy lokator faktycznie opuści mieszkanie, właściciel musi ponosić wszelkie koszty jego utrzymania – nawet jeśli nie otrzymuje żadnych płatności. Co więcej, nieuczciwi lokatorzy mogą zostawić mieszkanie w bardzo złym stanie technicznym, co często prowadzi do strat sięgających dziesiątek tysięcy złotych.
Procedura eksmisji i obowiązki gminy
Gdy najemca łamie warunki umowy, właściciel ma prawo udać się do sądu z prośbą o eksmisję. Po wydaniu orzeczenia, komornik odpowiedzialny jest za informowanie lokatora o konieczności opuszczenia mieszkania w wyznaczonym czasie – pod warunkiem, że jest dostępna przestrzeń, do której można go przenieść. Zazwyczaj chodzi o tymczasowe schronienie lub mieszkanie socjalne, które zobowiązana jest zapewnić gmina.
Kłopot polega na tym, że oczekiwanie na takie zakwaterowanie może trwać miesiącami, a nawet latami. Do tego momentu właściciel nie może siłą usunąć lokatora – nawet jeśli nie uiszcza on opłat lub niszczy mieszkanie. Wszelkie procedury muszą być zgodne z prawem i przeprowadzone pod kontrolą odpowiednich organów.
Grupy lokatorów z prawem do lokalu socjalnego
Aktualne regulacje prawne gwarantują szczególną ochronę pewnym grupom najemców, którym bezwarunkowo przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dotyczy to:
- kobiet w ciąży,
- osób małoletnich,
- osób ciężko chorych lub z niepełnosprawnościami,
- osób bezrobotnych,
- osób ubezwłasnowolnionych.
W praktyce, eksmisja tych osób nie może być wykonana, dopóki gmina nie zapewni im odpowiedniego lokalu. Jeśli właściciel chce przyspieszyć ten proces, może – na własny koszt – zaoferować najemcy lokal zastępczy. Chociaż jest to rzadko stosowany sposób, bywa jedyną rzeczywistą metodą na odzyskanie mieszkania w rozsądnym terminie.
Najem okazjonalny jako ochrona właścicieli
Właściciele lokali mieszkalnych mają ograniczone opcje działania, gdy lokator stwarza problemy. Alternatywą dla czasochłonnej procedury eksmisyjnej jest jednak najem okazjonalny, który umożliwia szybsze i skuteczniejsze zabezpieczenie swoich interesów.
Podstawą tej formy wynajmu jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazanie konkretnego adresu, pod który może się przenieść po zakończeniu umowy. Niezbędne jest również dołączenie pisemnej zgody właściciela wskazanej nieruchomości na przyjęcie lokatora. Tylko pełny komplet tych dokumentów zapewnia realną ochronę wynajmującemu i ułatwia ewentualną eksmisję.
Ryzyka związane z najmem okazjonalnym
Mimo że wynajem okazjonalny znacznie przyspiesza proces usunięcia problematycznego lokatora, nie zapewnia skuteczności w każdej sytuacji. Jeśli osoba wymieniona w notarialnym oświadczeniu utraci prawo do lokalu, egzekucja może być zawieszona aż do momentu znalezienia dla eksmitowanego nowego lokum. Dzieje się tak z powodu przepisów, które zabraniają eksmisji „na bruk”.
W związku z tym, wynajmując mieszkanie nawet na podstawie najmu okazjonalnego, trzeba liczyć się z pewnym ryzykiem. Dopóki prawo nie ulegnie zmianie, lokator ma silniejszą ochronę niż właściciel nieruchomości.