Najemca nie płaci czynszu – czy można zmusić go do wyprowadzki?
Lokator, który nie płaci czynszu i demoluje mieszkanie to prawdziwy koszmar każdego wynajmującego. W jaki sposób właściciel nieruchomości może rozwiązać ten poważny problem? Czy wyrzucenie najemcy na bruk jest zgodne z prawem? Jakie kroki należy podjąć, aby nie narazić się na odpowiedzialność karną?
Z tego artykułu dowiesz się:
Lokator jest chroniony przez prawo – na co musi uważać wynajmujący?
Jeżeli najemca nie opłaca czynszu, niszczy mieszkanie albo w rażący sposób łamie regulamin, właściciel nieruchomości może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu. Wynajmujący powinien podjąć pierwsze kroki w momencie, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami związanymi z eksploatacją mieszkania przynajmniej przez trzy pełne okresy rozliczeniowe. Inną przesłanką do rozwiązania umowy będzie nieprzestrzeganie zasad porządku domowego, w tym niszczenie lokalu wraz z przynależnym mieniem.
Samo wypowiedzenie umowy może okazać się niewystarczające, jeśli uciążliwy najemca nie zamierza współpracować. Kiedy lokator odmówi opuszczenia mieszkania, wynajmujący ma związane ręce – nie wolno mu bowiem stosować wobec byłego najemcy siły, środków przymusu, ani żadnych działań, które będą uprzykrzały życie we wskazanym lokalu.
Ustawa o ochronie praw lokatorów zabrania właścicielowi mieszkania wymiany zamków, dokwaterowania innych najemców bez zgody osoby przebywającej w mieszkaniu, czy odcinania dostępu do mediów, nawet jeśli dziki lokator zalega z płatnościami. Chociaż w tej nieprzyjemnej sytuacji najbardziej cierpią interesy wynajmującego, to nie może on podejmować pochopnych działań. Pogróżki, nękanie i przemoc ściągną na niego dodatkowe kłopoty w postaci odpowiedzialności karnej.
Czy eksmisja jest jedynym sposobem na pozbycie się kłopotliwego najemcy?
Co zrobić, jeżeli najemca nie chce wynieść się z mieszkania pomimo rozwiązania umowy? Zazwyczaj jedynym możliwym wyjściem z tej sytuacji okazuje się eksmisja. Niestety, jest to bardzo czasochłonny proces, a w trakcie oczekiwania na przymusową wyprowadzkę najemcy, właściciel mieszkania będzie ponosić wszystkie koszty generowane przez dzikiego lokatora. Takie osoby potrafią poczynić ogromne szkody w mieszkaniu, a ewentualny remont nieruchomości i przygotowanie jej pod kolejnego najemcę to kwoty liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.
W przypadku zasadnego rozwiązania umowy najmu właściciel mieszkania może skierować sprawę do sądu. Jeśli sędzia podejmie decyzję o przeprowadzeniu eksmisji, sprawa zostanie przekazana komornikowi. Ten funkcjonariusz wezwie lokatora do opuszczenia nieruchomości w określonym terminie, pod warunkiem, że na najemcę czeka inny lokal, do którego może się wprowadzić. Zazwyczaj gmina przydziela takiej osobie mieszkanie socjalne lub lokum tymczasowe, jednak oczekiwanie na wolną nieruchomość przy pozytywnym scenariuszu trwa kilka miesięcy, a w gorszych przypadkach ciągnie się latami. Należy pamiętać także o tym, że istnieje grupa lokatorów szczególnie chronionych przez prawo. Należą do niej:
- kobiety w ciąży,
- osoby niepełnoletnie,
- obłożnie chorzy lub niepełnosprawni,
- bezrobotni,
- ubezwłasnowolnieni.
Tym osobom zawsze przysługuje prawo do mieszkania socjalnego. Jeżeli wynajmujący nie chce czekać bardzo długo na rozwiązanie sprawy, może sam zapewnić najemcy lokal zastępczy.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?
Osoby wynajmujące mieszkania nie mają wielkiego pola do manewru, kiedy muszą pozbyć się kłopotliwego lokatora. Oprócz eksmisji istnieje jeszcze jeden, szybszy sposób na rozwiązanie problemu, ale wymaga on zabezpieczenia swoich interesów przed wprowadzeniem się nowego mieszkańca. Właściciel nieruchomości może zdecydować się na umowę najmu okazjonalnego, która znacznie ułatwia procedurę eksmisji. Jednym z załączników takiej umowy jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji ze wskazaniem adresu, pod który może się przenieść po opuszczeniu lokalu. Równie ważnym dokumentem będzie oświadczenie właściciela nieruchomości, która została wskazana przez najemcę wraz z jego zgodą na przeprowadzkę pod wskazany adres w przypadku wykonania egzekucji.
Umowa najmu okazjonalnego powinna znacznie przyspieszyć procedurę, chociaż w pewnych okolicznościach nawet notarialne oświadczenia okazują się niewystarczające. Jeżeli w trakcie obowiązywania umowy najmu, osoba wskazania w dokumencie utraci prawo do wskazanego lokalu, to w przypadku eksmisji i tak trzeba będzie zapewnić byłemu najemcy inne mieszkanie, ponieważ polskie prawo zabrania wyrzucania ludzi na bruk. Decyzja o wynajęciu nieruchomości zawsze niesie za sobą pewne ryzyko i dopóki przepisy nie ulegną zmianie, tylko strona najmująca będzie chroniona w szczególny sposób.