Eksmisja trwała dwa lata. Z mieszkania zostały tylko zgliszcza i rachunki
Wynajmujesz mieszkanie, a lokator przestał płacić, demoluje lokal i ignoruje Twoje prośby o wyprowadzkę? Choć to skrajnie frustrująca sytuacja, prawo nie pozwala Ci działać na własną rękę. Zamiast wymiany zamków i odcięcia prądu – czeka Cię sąd i egzekucja komornicza. Sprawdź, kiedy możliwa jest eksmisja i jak zabezpieczyć się przed problematycznym najemcą zgodnie z przepisami.
- Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
- Gdy lokator nie chce się wyprowadzić – co może zrobić właściciel?
- Jak wygląda procedura eksmisji i co może zrobić właściciel?
- Kogo chroni prawo przed eksmisją?
- Najem okazjonalny – jak chroni właściciela?
- Ograniczenia najmu okazjonalnego i ryzyko dla właściciela
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
W sytuacji, gdy lokator przestaje regulować opłaty, dewastuje lokal lub rażąco łamie zasady współżycia społecznego, właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu. Może to zrobić m.in. wtedy, gdy zaległości w opłatach czynszowych lub eksploatacyjnych przekraczają trzy pełne okresy rozliczeniowe. Przyczyną wypowiedzenia może być również uporczywe łamanie regulaminu, np. poprzez niszczenie wyposażenia lub zakłócanie porządku.
Warto jednak mieć świadomość, że samo wypowiedzenie umowy nie oznacza automatycznego opuszczenia lokalu przez najemcę. Jeśli ten nie chce się wyprowadzić, właściciel nie ma prawa używać siły, zastraszania ani żadnych innych działań, które naruszałyby jego prawa.
Ustawa o ochronie praw lokatorów jasno zabrania samowolnych kroków ze strony właściciela, takich jak zmiana zamków, odcinanie mediów czy wprowadzenie innych osób do mieszkania bez zgody lokatora. Takie działania są nielegalne i mogą skutkować konsekwencjami karnymi. Dlatego w przypadku problemów
Gdy lokator nie chce się wyprowadzić – co może zrobić właściciel?
Jeśli najemca odmawia opuszczenia lokalu mimo rozwiązania umowy najmu, właściciel ma ograniczone możliwości działania. W praktyce jedynym legalnym rozwiązaniem jest postępowanie eksmisyjne. Niestety, to długa i kosztowna procedura. Do momentu, aż lokator rzeczywiście opuści mieszkanie, to właściciel pokrywa wszystkie koszty jego utrzymania – nawet jeśli nie otrzymuje żadnych opłat. Dodatkowo, nieuczciwi najemcy mogą pozostawić lokal w fatalnym stanie technicznym, co często generuje straty sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Jak wygląda procedura eksmisji i co może zrobić właściciel?
W przypadku uzasadnionego wypowiedzenia umowy najmu, właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o eksmisję. Po wydaniu wyroku sprawę przejmuje komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia mieszkania w określonym terminie – o ile dostępne jest miejsce, do którego można go przenieść. Najczęściej chodzi o lokal tymczasowy lub mieszkanie socjalne, których zapewnienie należy do obowiązków gminy.
Problem w tym, że oczekiwanie na przydzielenie takiego lokalu może ciągnąć się miesiącami, a niekiedy nawet latami. Do tego czasu właściciel nie ma prawa usuwać najemcy siłą – nawet jeśli ten nie płaci lub dewastuje lokal. Wszelkie działania muszą przebiegać zgodnie z prawem i pod nadzorem odpowiednich służb.
Kogo chroni prawo przed eksmisją?
Obowiązujące przepisy zapewniają szczególną ochronę niektórym grupom lokatorów, którym bezwzględnie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dotyczy to:
- kobiet w ciąży,
- osób niepełnoletnich,
- osób obłożnie chorych lub z niepełnosprawnościami,
- osób bezrobotnych,
- osób ubezwłasnowolnionych.
W praktyce eksmisja takich osób nie może zostać przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni im odpowiedniego lokum. Jeśli właściciel chce przyspieszyć procedurę, może – na własny koszt – zaproponować najemcy lokal zastępczy. Choć to rzadko stosowane rozwiązanie, bywa jedyną realną drogą do odzyskania mieszkania w rozsądnym czasie.
Najem okazjonalny – jak chroni właściciela?
Właściciele mieszkań mają ograniczone możliwości działania, gdy najemca sprawia problemy. Alternatywą dla długotrwałej procedury eksmisyjnej jest jednak najem okazjonalny, który pozwala szybciej i skuteczniej zabezpieczyć swoje interesy.
Podstawą tej formy najmu jest notarialne oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazanie konkretnego adresu, pod który może się wyprowadzić po zakończeniu umowy. Konieczne jest również dołączenie pisemnej zgody właściciela wskazanej nieruchomości na przyjęcie najemcy. Tylko pełny zestaw tych dokumentów daje realną ochronę wynajmującemu i ułatwia ewentualną eksmisję.
Ograniczenia najmu okazjonalnego i ryzyko dla właściciela
Chociaż najem okazjonalny znacznie przyspiesza procedurę usunięcia uciążliwego lokatora, nie gwarantuje skuteczności w każdej sytuacji. Gdy osoba wskazana w notarialnym oświadczeniu straci prawo do lokalu, egzekucja może zostać wstrzymana aż do znalezienia dla eksmitowanego nowego mieszkania. Jest to spowodowane przepisami, które zakazują eksmisji „na bruk”.
W związku z tym, wynajmując mieszkanie nawet na podstawie najmu okazjonalnego, należy liczyć się z pewnym ryzykiem. Dopóki prawo nie zostanie zmienione, lokator ma silniejszą ochronę niż właściciel nieruchomości.