Zanim wynajmiesz mieszkanie – poznaj listę najemców nie do ruszenia!

Opublikowano: 30.04.2025Autor: Barbara OchmanDrukujUdostępnij

Wynajem mieszkania może być świetnym źródłem dochodu, ale czasami zamienia się w prawdziwy koszmar. Gdy lokatorzy przestają płacić czynsz lub odmawiają wyprowadzki, właściciel często staje przed trudną walką o odzyskanie swojej nieruchomości. Co gorsza, prawo w wielu przypadkach chroni najemców bardziej niż właścicieli. Dowiedz się, kogo nie możesz eksmitować i jak uniknąć pułapek, które mogą kosztować Cię nerwy i pieniądze.

Kiedy i jak wypowiedzieć umowę najmu?

Właściciel nieruchomości na wynajem może czasami dojść do wniosku, że dalsze udostępnianie lokalu staje się niemożliwe. Problematyczne zachowanie najemcy, zaległości w płatnościach czy łamanie zasad współżycia społecznego to tylko niektóre sytuacje, które mogą prowadzić do decyzji o zakończeniu najmu. Jednak nawet w takich przypadkach prawo wymaga zachowania odpowiednich procedur.

Polskie przepisy pozwalają na wypowiedzenie umowy tylko w ściśle określonych okolicznościach i dopiero po uprzednim, pisemnym upomnieniu lokatora. Oto najczęstsze przyczyny, które umożliwiają rozwiązanie umowy:

• zaleganie z czynszem lub opłatami eksploatacyjnymi przez co najmniej trzy pełne okresy płatności,
• użytkowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• nielegalne wynajęcie lub udostępnienie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela,
• dewastacja wspólnych elementów budynku,
• uporczywe zakłócanie spokoju sąsiadów,
• odmowa opuszczenia lokalu w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu lub rozbiórki.

Jednak samo wypowiedzenie nie kończy problemów. Jeśli lokator nie opuści dobrowolnie mieszkania, właściciel musi wystąpić na drogę sądową. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku sąd nada nakazowi eksmisji klauzulę wykonalności. Dopiero wtedy komornik może wyznaczyć termin dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie oporu – przystąpić do przymusowej eksmisji z pomocą policji.

Warto pamiętać, że nawet najbardziej uciążliwego najemcy nie można wyrzucić "na bruk". Jeśli przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, procedura może wydłużyć się o wiele miesięcy, a czasem nawet lata, zanim gmina przyzna mu nowe mieszkanie.

<p>Chociaż właściciel może się domagać eksmisji każdego lokatora, to pewna grupa ma w tej kwestii specjalne przywileje. Usunięcie najemcy będzie bardzo trudne, jeśli mamy do czynienia z:</p> <ul> <li>nieletnim,</li> <li>kobietą w ciąży,</li> <li>niepełnos

Choć teoretycznie właściciel ma prawo żądać eksmisji każdego lokatora, w praktyce istnieją grupy osób objęte szczególną ochroną. W przypadku takich najemców usunięcie ich z mieszkania może być wręcz niemożliwe — przynajmniej do czasu zapewnienia im innego lokalu przez gminę.

Szczególną ochroną objęci są:

• osoby niepełnoletnie,
• kobiety w ciąży,
• osoby z niepełnosprawnościami,
• emeryci i renciści spełniający kryteria świadczeń z pomocy społecznej,
• osoby przewlekle chore,
• osoby zarejestrowane jako bezrobotne.

Takie osoby mogą legalnie pozostawać w lokalu aż do momentu przydzielenia im mieszkania zastępczego. Teoretycznie mają obowiązek opłacać czynsz i inne należności, ale w praktyce często tego nie robią — a właściciel nie ma możliwości prawnych, by skutecznie ich usunąć.

Co więcej, właściciel nie może stosować żadnych form nacisku ani działań siłowych. Niedozwolone jest np. wymienianie zamków, odcinanie mediów czy próby zastraszania. Tego typu działania traktowane są jako bezprawne naruszenie posiadania i mogą skutkować grzywną lub nawet odpowiedzialnością karną. Nawet najbardziej uciążliwy lokator ma swoje prawa — a ich naruszenie może obrócić się przeciwko właścicielowi.

Najem okazjonalny – bezpieczniejsza forma umowy, ale nie bez wad

Gdy najemca przestaje płacić i nie ma zamiaru opuścić lokalu, właściciel ma bardzo ograniczone pole manewru. Jednym z najskuteczniejszych sposobów na zabezpieczenie swoich interesów jest umowa najmu okazjonalnego. To szczególny rodzaj umowy, który zawiera oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym dokumencie lokator zobowiązuje się do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w sytuacji, gdy dojdzie do rozwiązania umowy.

Co więcej, umowa najmu okazjonalnego wymaga wskazania konkretnego adresu, pod który lokator ma się przenieść w razie eksmisji. Jeżeli najemca nie opuści mieszkania po zakończeniu umowy, właściciel może skierować sprawę do sądu, który nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu. Następnie dokument trafia do komornika, który rozpoczyna procedurę egzekucji eksmisji.

Największą zaletą takiego rozwiązania jest brak konieczności oczekiwania na przydział lokalu socjalnego. Dzięki wcześniej wskazanemu adresowi, komornik może działać szybciej i skuteczniej. Niestety, nawet ta forma zabezpieczenia nie jest niezawodna. Jeśli osoba, która pierwotnie zgodziła się przyjąć eksmitowanego lokatora, już tam nie mieszka lub nie chce go przyjąć, procedura może się znacznie wydłużyć. W takich sytuacjach właściciel nadal będzie musiał uzbroić się w cierpliwość.