Wynajmowanie mieszkania w Polsce to koszmar. Te grupy najemców najtrudniej usunąć w przypadku długów
Wynajmujesz mieszkanie? Uważaj – niektórych lokatorów nie da się łatwo eksmitować, nawet jeśli zalegają z czynszem czy łamią zasady. Prawo chroni ich silniej niż właścicieli, a procedury ciągną się miesiącami. Dowiedz się, kto należy do grupy "najemców nie do ruszenia", jak zabezpieczyć się przed problemami i dlaczego umowa najmu okazjonalnego to dziś nie luksus, a konieczność.
- Kiedy właściciel może zakończyć najem?
- Eksmisja – długa i skomplikowana procedura
- Kogo nie da się łatwo eksmitować?
- Najem okazjonalny – sposób na zabezpieczenie właściciela
Kiedy właściciel może zakończyć najem?
Właściciel mieszkania na wynajem może dojść do wniosku, że dalsze udostępnianie lokalu jest niemożliwe – na przykład gdy najemca zalega z opłatami, narusza regulamin budynku lub nie przestrzega zasad dobrego sąsiedztwa. Mimo takich okoliczności, prawo wymaga zachowania formalnej ścieżki rozwiązania umowy.
Obowiązujące przepisy dopuszczają wypowiedzenie umowy najmu jedynie w jasno określonych przypadkach i po wcześniejszym, pisemnym upomnieniu lokatora. Najczęstsze powody to:
- brak opłat za czynsz lub media przez minimum trzy pełne okresy rozliczeniowe,
- nieprawidłowe użytkowanie lokalu, niezgodne z jego przeznaczeniem,
- wynajęcie lub przekazanie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela,
- zniszczenie elementów wspólnych budynku,
- nagminne zakłócanie porządku i ciszy sąsiedzkiej,
- odmowa opuszczenia mieszkania w sytuacji konieczności jego remontu lub rozbiórki.
Eksmisja – długa i skomplikowana procedura
Wypowiedzenie umowy nie oznacza natychmiastowego opuszczenia lokalu przez najemcę. Jeśli ten nie chce się wyprowadzić, właściciel musi złożyć pozew w sądzie. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku, sąd nadaje mu klauzulę wykonalności, co pozwala komornikowi rozpocząć procedurę eksmisji. Dopiero wtedy wyznaczany jest termin dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie odmowy – dochodzi do przymusowego usunięcia lokatora przy udziale policji.
Trzeba jednak pamiętać, że nawet najbardziej problematycznego najemcy nie można po prostu wyrzucić z mieszkania. Jeśli przysługuje mu lokal socjalny, eksmisja może zostać odłożona aż do momentu, gdy gmina zapewni mu inne lokum – co w praktyce może trwać miesiącami, a nawet latami.
Kogo nie da się łatwo eksmitować?
W teorii właściciel mieszkania ma prawo domagać się eksmisji każdego lokatora. W praktyce jednak prawo szczególnie chroni niektóre grupy osób, których usunięcie z lokalu jest niezwykle trudne – przynajmniej do czasu, aż gmina zapewni im inne miejsce do zamieszkania.
Ochroną przed eksmisją objęte są między innymi:
- dzieci i młodzież do 18. roku życia,
- kobiety spodziewające się dziecka,
- osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności,
- seniorzy i renciści uprawnieni do świadczeń z pomocy społecznej,
- osoby cierpiące na przewlekłe choroby,
- osoby bez pracy, zarejestrowane jako bezrobotne.
Lokatorzy należący do tych grup mogą zgodnie z prawem mieszkać w lokalu do momentu przydzielenia im lokalu socjalnego. Choć formalnie są zobowiązani do opłacania czynszu i rachunków, w praktyce często tego nie robią – a właściciel nie ma skutecznych narzędzi prawnych, by ich usunąć.
Dodatkowo, właściciel nie może podejmować żadnych działań siłowych ani stosować presji wobec lokatora. Wymiana zamków, odcięcie prądu czy groźby są zabronione i traktowane jako bezprawne naruszenie posiadania, co może skutkować sankcjami finansowymi, a nawet odpowiedzialnością karną. Nawet jeśli lokator sprawia poważne problemy, jego prawa muszą być respektowane – ich złamanie może obrócić się przeciwko właścicielowi.
Najem okazjonalny – sposób na zabezpieczenie właściciela
W sytuacji, gdy lokator przestaje regulować należności i nie zamierza dobrowolnie opuścić lokalu, właściciel ma niewielkie możliwości działania. Jedną z najbezpieczniejszych form zawarcia umowy jest najem okazjonalny. To szczególny typ umowy, który obejmuje akt notarialny z oświadczeniem najemcy o gotowości opuszczenia mieszkania po zakończeniu najmu.
Warunkiem koniecznym przy tej formie umowy jest wskazanie alternatywnego adresu, pod który najemca może się przenieść w razie eksmisji. Gdy po rozwiązaniu umowy lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego. Następnie sprawa trafia do komornika, który może rozpocząć postępowanie eksmisyjne.
Największą zaletą tej procedury jest brak konieczności oczekiwania na lokal socjalny. Dzięki temu eksmisja może zostać przeprowadzona znacznie szybciej. Niestety, nawet to rozwiązanie nie daje stuprocentowej pewności. Jeśli osoba, która miała przyjąć eksmitowanego lokatora, wycofa zgodę lub sama zmieni miejsce zamieszkania, cała procedura może się znacznie przedłużyć. W takim przypadku właściciel musi uzbroić się w cierpliwość i kontynuować postępowanie zgodnie z obowiązującym prawem.