Ustawa, na którą Polacy czekali dekady. Koniec blokady sprzedaży mieszkań?
W wielu polskich miastach wciąż stoją budynki spółdzielcze wzniesione na gruntach o niejasnym statusie prawnym. To poważna przeszkoda dla mieszkańców, bo utrudnia ona sprzedaż nieruchomości i ogranicza prawo do dysponowania lokalem. Po latach oczekiwania ruszyły prace nad ustawą, która ma uporządkować status takich mieszkań.
- To oni najbardziej cierpią przez nieuregulowane grunty
- Rząd pracuje nad nową ustawą – stan prawny działek nie powinien już wzbudzać wątpliwości
- Nie tylko status prawny gruntów – co jeszcze się zmieni?
- Co będzie można wybudować na uregulowanych gruntach?
To oni najbardziej cierpią przez nieuregulowane grunty
Bloki należące do spółdzielni mieszkaniowych mogą stać na terenach o nieuregulowanym statusie prawnym. Jest to niechlubna spuścizna po czasach PRL-u, kiedy spółdzielnie otrzymywały grunty, choć nikt nie przejmował się statusem takich działek. Po 1990 roku samorządy oraz Skarb Państwa zostały zobowiązane do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, ale jednocześnie nie wprowadzono żadnych sankcji za niedopełnienie tego obowiązku. Przez te niedopatrzenie wiele spraw związanych z uporządkowaniem statusu gruntu do dziś nie znalazło swojego finału.
Na problemach administracyjnych najbardziej cierpią mieszkańcy tych bloków. Osoby żyjące we wspomnianych budynkach zazwyczaj płacą wyższy czynsz i nie mogą założyć księgi wieczystej dla lokalu, zatem kredytowanie zakupu takiej nieruchomości jest niemożliwe. Szacunkowa wartość mieszkań znajdujących się na nieuregulowanych gruntach jest nawet o 20% niższa od ceny rynkowej. Co gorsza, rodzina osoby posiadającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie ma pewności, czy takie mieszkanie będzie podlegać dziedziczeniu.
Problem z nieuregulowanym statusem prawnym gruntów w szczególności dotyka mieszkańców Warszawy. Niektóre stołeczne spółdzielnie nigdy nie złożyły wniosków o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania. Inne z kolei od dziesięcioleci czekają na rozstrzygnięcie spraw toczących się w sądzie.
Rząd pracuje nad nową ustawą – stan prawny działek nie powinien już wzbudzać wątpliwości
W wykazie prac legislacyjnych rządu pojawił się projekt ustawy oznaczony numerem UD335. To dokument przygotowywany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, za którego szczegóły odpowiada wiceminister Tomasz Lewandowski. Projekt może zostać przyjęty w pierwszym kwartale przyszłego roku i ma stanowić przełom w uporządkowaniu sytuacji spółdzielców.
Głównym założeniem projektu jest umożliwienie spółdzielniom wystąpienia o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym. To ważna zmiana — dotychczas droga do regulowania takich spraw wiodła przez zawieranie umów lub postępowania sądowe, które ciągnęły się latami i często kończyły się niepowodzeniem. Administracyjny tryb ma pozwolić na szybsze procedowanie oraz możliwość odwołania w przypadku niekorzystnej decyzji.
Projekt zakłada także, że spółdzielnie będą mogły ubiegać się o nieodpłatne przeniesienie własności budynków znajdujących się na nieuregulowanych gruntach. Z takiego rozwiązania skorzystają te podmioty, które dotąd nie miały pełnego prawa do dysponowania terenem, na którym stoją ich budynki. W określonych przypadkach przewidziano także bonifikaty od pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, a niektóre spółdzielnie mogą zostać z niej całkowicie zwolnione.
Nie tylko status prawny gruntów – co jeszcze się zmieni?
Jednym z założeń przygotowywanej ustawy jest zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Zakaz ten został wprowadzony w 2019 roku. Ministerstwo Rozwoju przewiduje także wprowadzenie preferencyjnych opłat za użytkowanie wieczyste dla inwestycji z zakresu społecznego budownictwa oraz budowy akademików.
Nowa ustawa ma również doprecyzować przepisy dotyczące gospodarowania nieruchomościami. Przewidziano m.in. możliwość odwołania wyposażenia lub doposażenia w przypadku wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem oraz rozszerzenie katalogu podmiotów doposażanych w ramach istniejących regulacji. Doprecyzowane zostaną zasady udostępniania nieruchomości na czas nieoznaczony, co ma zapobiegać niejasnościom interpretacyjnym.
Co będzie można wybudować na uregulowanych gruntach?
Jeśli ustawa wejdzie w życie, mieszkańcy bloków stojących na gruntach o nieuregulowanym statusie wreszcie odetchną z ulgą. Szacuje się, że problem dotyczy nawet miliona obywateli. Po zmianach spółdzielnie będą mogły występować o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym.
Co ważne, według założeń ustawy na pozyskanych gruntach będzie można budować wyłącznie mieszkania lokatorskie, co wpisuje się w politykę wspierania budownictwa społecznego. To rozwiązanie ma zachęcić spółdzielnie do angażowania się w projekty prowadzące do wzrostu liczby tanich mieszkań na wynajem.