Ta zmiana uniemożliwi budowę na tysiącach działek. Rolnicy i inwestorzy pełni obaw
Od 7 maja 2025 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadza istotne zmiany dla właścicieli działek, inwestorów oraz samorządów. Wydłużenie terminów na uchwalenie planów i wprowadzenie ograniczeń w ważności decyzji WZ są odpowiedzią na pojawiające się problemy z implementacją reformy planistycznej z 2023 roku. Nowe regulacje mają na celu uporządkowanie procesów inwestycyjnych i zapobieżenie chaosowi przestrzennemu, ale budzą też kontrowersje, zwłaszcza w środowisku rolniczym i wśród najmniejszych gmin.
- Czego dotyczy nowa ustawa?
- Skąd taka decyzja?
- Skutki dla właścicieli działek
- Zagrożenia i kontrowersje
- Dobre praktyki dla właścicieli i inwestorów
- Perspektywy na przyszłość
Czego dotyczy nowa ustawa?
Nowelizacja ustawy z 4 kwietnia 2025 przedłuża termin na wdrożenie planów ogólnych - nowych cyfrowych dokumentów planistycznych obejmujących całe gminy - z 31 grudnia 2025 do 30 czerwca 2026 r. W praktyce oznacza to, że obecnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (SUiKZP), które zapisywały obowiązek sporządzenia planów ogólnych, zachowają moc aż do tej daty.
Drugim filarem zmian jest ograniczenie bezterminowej ważności decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Od 1 stycznia 2026 r. WZ będą - zgodnie z nowymi przepisami - wydawane na maksymalnie 5 lat. Dotyczy to jednak tylko decyzji, które staną się prawomocne po tej dacie; decyzje wydane wcześniej zachowają swoją bezterminową moc.
Skąd taka decyzja?
Głównym powodem przesunięcia terminów były opóźnienia administracyjne: ok. 25 % gmin w ogóle nie rozpoczęło prac nad planami ogólnymi do końca stycznia 2025 r. W efekcie reforma groziła zablokowaniem możliwości wydawania decyzji WZ w gminach, które nie zdążyłyby przygotować nowych dokumentów do końca pierwotnego terminu.
Przedstawiciele samorządów i Pracodawców RP wskazywali, że brak planistów i środków finansowych dodatkowo utrudnia sprawne ukończenie procedur. Identyczne opinie podzielają eksperci z portali branżowych i prawniczych, dla których sytuacja groziła „paraliżem inwestycyjnym”.
Skutki dla właścicieli działek
Dla osób posiadających działki bez MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), decyzja WZ była często jedyną drogą do legalnej zabudowy. Nowe przepisy ograniczają możliwość wydawania bezterminowych WZ po 2026 r., co wpływa na perspektywy inwestycyjne i może wymusić szybsze działania.
Brak nowych planów ogólnych może prowadzić do całkowitego wstrzymania inwestycji - nawet jeśli działka nadal posiada status działki budowlanej na mocy SUiKZP. Co więcej, po 1 lipca 2026 r., decyzje WZ będą wydawane tylko na obszarach wyznaczonych w planie ogólnym jako „obszary uzupełnienia zabudowy” - co może drastycznie zmienić dostępność gruntów pod zabudowę.
Zagrożenia i kontrowersje
Nowe regulacje budzą poważne obawy wśród rolników: w dużej liczbie gmin nowe plany wyznaczają stale strefy zakazu zabudowy, blokując w ten sposób możliwość inwestycji na terenach wiejskich. Poseł PSL Michał Pyrzyk podkreślał, że rolnicy mogą zostać zmuszeni do zakupu innych działek już oznaczonych jako budowlane, co wykluczy ich z inwestowania na posiadanych gruntach.
Ponadto eksperci zwracają uwagę, że:
- Niektóre gminy nie zgłosiły się do przetargów na opracowanie planów ogólnych, co pogłębia problem opóźnień.
- Wydłużenie terminów to tylko chwilowe rozwiązanie - część gmin i tak nie zdąży z dostosowaniem dokumentów przestrzennych przed 2026 rokiem.
Dobre praktyki dla właścicieli i inwestorów
- Sprawdzenie statusu planistycznego działki: warto monitorować, czy działka jest objęta planem ogólnym lub MPZP, a jeśli nie - na jakim etapie znajdują się prace w gminie.
- Wniosek o decyzję WZ jeszcze przed 31 grudnia 2025 r. - pozwoli to uzyskać bezterminową ważność decyzji. Po 1 stycznia 2026 r. WZ będą wydawane już tylko na 5 lat.
- Uczestnictwo w konsultacjach - gminne konsultacje planów ogólnych dają możliwość wpływu na wytyczanie obszarów zabudowy czy ograniczeń.
- Współpraca ze specjalistami - doradcy ds. nieruchomości, urbaniści i prawnicy mogą przygotować skuteczną strategię planistyczną, dostosowaną do lokalnych procedur.
Perspektywy na przyszłość
Choć reforma planowania przestrzennego miała na celu uporządkowanie lokalnego ładu i zapobieganie chaotycznej zabudowie, wprowadzone zmiany potwierdziły, jak trudny jest proces wdrażania nowych rozwiązań przez polskie samorządy. Wydłużenie terminów i zmiana statusu decyzji WZ to działania zaradcze, ale - jak podkreślają eksperci - nie eliminują wyzwań organizacyjnych i administracyjnych, które mogą wciąż powodować paraliż inwestycyjny.
W nadchodzących latach kluczowe będzie usprawnienie gminnych mechanizmów planistycznych, lepsze wsparcie finansowe i kadrowe oraz długofalowe planowanie przestrzenne. W praktyce wygrywać będą ci inwestorzy i właściciele gruntów, którzy dopasują swoją działalność do nowych warunków prawnych i aktywnie uczestniczą w procesie uchwalania dokumentów miejscowych.