Nowe przepisy to rewolucja dla właścicieli mieszkań. Będzie łatwiej i bardziej przejrzyście
Do niedawna wpływ deweloperów w nowo powstających wspólnotach wydawał się prawie nie do przeskoczenia. W najbliższym czasie to może się zmienić, przynajmniej dla członków wspólnot mieszkaniowych. Co proponuje projekt nowelizacji ustawy o własności lokali?
- Jakie są zalety wspólnoty mieszkaniowej?
- Dlaczego potrzebujemy zmian?
- Co zaproponowano w projekcie nowelizacji ustawy?
Jakie są zalety wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa jest ważną i coraz chętniej stosowaną formą zarządzania nieruchomościami. Właściciele lokali zrzeszeni we wspólnocie mogą aktywnie uczestniczyć w podejmowaniu decyzji dotyczących budynku, np. w sprawie remontów i modernizacji. Mają też większą kontrolę nad finansami, w związku z tym mogą również obniżać koszty utrzymania budynku i usprawniać korzystanie z niego.
W przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowej, w przypadku wspólnoty mieszkańcy są dużo mniej zależni od instytucji zewnętrznych. To jest też powód dla, którego właściciele lokali decydują się na taką formę zarządzania lub planują dołączenie do wspólnoty już na etapie wyboru mieszkania. Tutaj pojawia się jednak problem z deweloperami.
Zanim mieszkania zostaną wykupione przez klientów należą do dewelopera. Jest więc członkiem wspólnoty o przeważającym głosie. Poza tym to zwykle deweloper podejmuje decyzję komu powierzy zarząd. Zmiana zarządcy jest trudna do przeprowadzenia przez wspólnoty. W ten sposób deweloper narzuca zarządcę, który działa w jego interesie. Gdyby nowy projekt nowelizacji ustawy został wprowadzony w życie mogłoby się to zmienić na korzyść właścicieli.
Dlaczego potrzebujemy zmian?
Przede wszystkim obecnie obowiązująca ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest przestarzała. Od jej powstania minęło ponad 30 lat. Od tamtej pory wiele się zmieniło: bardzo rozwinęło się orzecznictwo wokół ustawy. Sam dokument jest bardzo lakoniczny i niedostosowany do zmieniających się warunków na różnych poziomach (od technologii po praktyczne doświadczenie takich wspólnot).
Pierwszym problemem, który wykazali autorzy projektu, jest brak precyzyjnej definicji samej wspólnoty mieszkaniowej. Poza tym jest dużo niejasności dotyczących części wspólnej budynków. Chodzi zarówno o zarządzanie, finansowanie jak i określenie czy np. balkon jest czy nie jest częścią wspólną. Niejasne jest też czy komunikacja z właścicielami w sprawach powiadomień o organizowanym zebraniu, głosów oddawanych przez właścicieli albo podjętych uchwał, może się odbywać drogą elektroniczną.
Spory problem stanowi niedookreślenie uprawnień niektórych podmiotów. Na przykład nie jest jasne w jakim zakresie właściciele lokali są odpowiedzialni za zobowiązania wspólnoty albo jakie mają uprawnienia kontrolne względem zarządu.
Do tej pory prawo dotyczące wad w części wspólnej budynku faworyzowało deweloperów. Podobnie było w przypadku zmiany sposobu zarządu z powierzonego na wybrany, przez nowo powstałą wspólnotę. Jak wspomniano wcześniej jeżeli deweloper nie sprzedał wszystkich lokali albo zostawił udział w nieruchomości, to ma znaczny udział w części wspólnej i może decydować z innymi członkami wspólnoty.
Co zaproponowano w projekcie nowelizacji ustawy?
Proponowane zmiany zostały precyzyjnie dopasowane do istniejących problemów i niedomówień. Mielibyśmy wreszcie porządną definicję balkonu. Uproszczony dla właścicieli zostaje wybór zarządcy. Właściciele będą w drodze uchwały wybierać zarządcę albo zarząd złożony z osób fizycznych. Poza tym decyzje przekraczające zwykły zarząd będą podejmowane przez właścicieli w drodze uchwały. To ma znieść konieczność decydowania o wyborze zarządcy w ramach umowy kupna lokali i w praktyce ograniczy wpływ dewelopera.
Wspólnota zyskałaby poza tym prawo do wytoczenia deweloperowi procesu z powodu usterek i niedoróbek w części wspólnej, jeżeli wynikają z jego niedopatrzenia. Jeżeli nie usunie wady, to właściciele mogą żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W przypadku niewykonania przez dewelopera zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży wspólnota będzie mogła wystąpić o odszkodowanie.
Innym problemem, który uderzał we właścicieli były zmiany przeznaczenia lokali mieszkalnych na lokale innego typu. Takie sąsiedztwo może powodować różnego rodzaju niedogodności. W projekcie zaproponowano żeby deweloper mógł dokonać takiej zmiany tylko za zgodą wspólnoty.
Nie zapomniano też o propozycji doprecyzowania definicji oraz dookreślenia kompetencji podmiotów (wspólnoty, zarządcy, właścicieli itp.).
Po konsultacjach i zmianach w projekcie proponowane zmiany są oceniane pozytywnie przez prawników. Opierają się na doświadczeniu dotychczasowych wspólnot mieszkaniowych i zmieniają przepisy na korzyść przede wszystkim właścicieli.