Wielu sądzi, że to chroni ich nieruchomość przed komornikiem. Nic bardziej mylnego
Choć hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności – najczęściej kredytu – komornik i tak ma prawo zająć i zlicytować nieruchomość nią obciążoną, jeśli dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań. Jak przebiega taka egzekucja komornicza nieruchomości? Jakie są prawa wierzycieli, dłużników i komorników w przypadku nieruchomości z hipoteką?
- Jak działa hipoteka?
- Czy komornik może zająć nieruchomość z hipoteką?
- Pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego
Jak działa hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości, którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności, np. spłaty kredytu bankowego. Może być:
- umowna – ustalona na podstawie zgody właściciela nieruchomości, np. w umowie kredytowej;
- przymusowa – wpisana bez zgody właściciela, np. na podstawie tytułu wykonawczego.
Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości (Art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że nawet w przypadku, gdy zmieni się właściciel nieruchomości, hipoteka pozostaje w mocy, a wierzyciel hipoteczny (najczęściej bank) może dochodzić swoich należności. Jeśli zamierzamy zakupić mieszkanie obciążone hipoteką, warto wiedzieć, jak zrobić to bezpiecznie i na co zwrócić uwagę.
Czy komornik może zająć nieruchomość z hipoteką?
Odpowiedź brzmi: tak, komornik może zająć nieruchomość z hipoteką. Obecność owej hipoteki nie stanowi przeszkody dla komornika, aby wszcząć egzekucję nieruchomości na wniosek wierzyciela niehipotecznego, który posiada tytuł wykonawczy (np. prawomocny wyrok sądu lub nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności).
Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, egzekucja komornicza nieruchomości jest możliwa w przypadku obciążenia jedną hipoteką, jak i wieloma. W przypadku, gdy na danej nieruchomości ciąży wiele hipotek, o kolejności zaspokojenia roszczeń wierzycieli decyduje data wpisu do księgi wieczystej – hipoteka, która została wpisana wcześniej, ma pierwszeństwo.
Pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego
Główną i najważniejszą zasadą w procesie egzekucji komorniczej nieruchomości obciążonej hipoteką jest pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego. Ma on prawo do zaspokojenia swoich roszczeń związanych z nieruchomością przed innymi wierzycielami – nawet jeśli nie bierze aktywnego udziału w postępowaniu egzekucyjnym.
Faktem jest natomiast, że prowadzenie egzekucji nieruchomości obciążonej hipoteką przez wierzycieli niehipotecznych może być dla nich nieopłacalne – zwłaszcza w przypadku, gdy wartość hipoteki przewyższa wycenę komornika.
Jak pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego działa w praktyce?
Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku na kwotę 500 tys. złotych, a komornik (działający na wniosek wierzyciela niehipotecznego) sprzeda ją za 400 tys. złotych, cały dochód z licytacji zostanie przeznaczony na spłatę wierzyciela hipotecznego, posiadającego pierwszeństwo. Wierzyciele niehipoteczni w takiej sytuacji nie otrzymają żadnych środków. Co więcej, wierzyciel hipoteczny, np. bank, będzie miał prawo nadal domagać się zapłaty pozostałych 100 tys. złotych i będzie mógł to egzekwować z innych składników majątku dłużnika.
Źródła
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. – o księgach wieczystych i hipotece, art. 65 [Istota hipoteki. Prawa obciążane hipoteką]
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, art. 1025 [Kolejność zaspokojenia]