Sprzedał mieszkanie u notariusza, pieniędzy nigdy nie zobaczył. Nabywca wykorzystał kruczek prawny!
Chcesz sprzedać dom lub mieszkanie? Nie daj się oszukać! W niniejszym artykule opisujemy oszukańczą procedurę wykorzystującą kruczek prawny do nabywania nieruchomości bez zapłaty.
Z tego artykułu dowiesz się:
Czy sprzedaż nieruchomości to transakcja bezpieczna? Nie zawsze!
Wydawać by się mogło, że sprzedaż nieruchomości to bezpieczna transakcja, która dla obydwu jej stron nie rodzi żadnych istotnych ryzyk. Są przesłanki, aby faktycznie tak myśleć. W końcu artykuł 158 Kodeksu cywilnego dla tego typu transakcji przewiduje obowiązek zawarcia umowy w specjalnej formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości w innej formie po prostu nie będzie ważne.
Okazuje się jednak, że nawet zawierając umowę u notariusza (a więc przedstawiciela zawodu zaufania publicznego), można zostać oszukanym. Nie chodzi przy tym wcale o oszukanie przez notariusza, ale przez nieuczciwą, drugą stronę umowy. Proceder ten bazuje na pewnym kruczku prawnym…
Problem dotyczący momentu przeniesienia własności – czy to pole do nadużyć?
Zgodnie z paragrafem 1 artykułu 155 Kodeksu cywilnego: „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”.
Z przytoczonego przepisu wynika, że to już sama umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na stronę ją nabywającą. Momentem wspomnianego przeniesienia własności nieruchomości jest przy tym moment zawarcia umowy kupna-sprzedaży, a nie jakikolwiek inny moment (np. moment zapłaty ustalonej ceny). Zapis ten w połączeniu z treścią paragrafu 1 artykułu 157 Kodeksu cywilnego, który mówi, że „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu” (również dotyczącego zapłaty za sprzedaną nieruchomość) dla strony sprzedającej dom lub mieszkanie rodzi pewne ryzyko.
Ryzykiem tym jest oczywiście możliwość uchylania się przez kupującego od płatności za zakupioną nieruchomość. Już w momencie zawarcia umowy nieruchomość formalnie należy bowiem do tej osoby i to bez względu na to, czy dokona ona umówionej płatności, czy też nie.
Droga do wyegzekwowania należności za sprzedaną nieruchomość nie zawsze skuteczna?
W kontekście powyższego powiedzieć można, że przed opisaną sytuacją chroni nas przecież zawarta przed notariuszem umowa. To prawda. Umowa bez wątpienia jest dowodem, z którego wynika nie tylko fakt przeniesienia własności, ale także cena, którą strona kupująca zobowiązała się za to przeniesienie zapłacić. Dodatkowo w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości zawarty jest zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązków i roszczeń, które wynikają z umowy. Zapis ten to sposób na uzyskanie tytułu egzekucyjnego bez konieczności wszczynania i prowadzenia, często długiego, sporu sądowego.
Jeżeli więc kupujący uchyla się od płatności za zakupioną nieruchomość, na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego możemy skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (a dokładniej z artykułem 7811 Kodeksu postępowania cywilnego) wniosek taki zostaje przez sąd rozpoznany niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.
Akt notarialny z nadaną przez sąd klauzulą wykonalności stanie się przy tym od razu tytułem egzekucyjnym, na podstawie którego komornik będzie mógł przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika.
Ten właśnie moment procedury, zmierzającej do spełnienia roszczeń sprzedającego, czasem napotyka jednak na pewne problemy…
Sam fakt wszczęcia egzekucji wcale nie oznacza bowiem, że na pewno będzie ona skuteczna. Nieuczciwy kupujący mógł bowiem podjąć już kroki, które to uniemożliwią. Choć sytuacje takie oczywiście nie zdarzają się zbyt często, hipotetycznie są jednak możliwe. Mowa tu przede wszystkim o zbyciu majątku (w tym zakupionej nieruchomości) i „zapadnięciu się pod ziemię”, a więc wyjechaniu za granicę i ukrywaniu się przed organami egzekucyjnymi.
Nie daj się więc oszukać przy sprzedaży nieruchomości i zadbaj o to, aby zapłata ustalonej ceny nastąpiła jeszcze przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości u notariusza! Najbezpieczniejszym sposobem dla obydwu stron będzie zrobienie tego jeszcze w trakcie wizyty notarialnej.
Jeżeli chcesz poznać więcej sprawdzonych sposobów na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości, koniecznie przeczytaj nasz artykuł pt.: „Najlepsze sposoby na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości - agent podpowiada”.