Opublikowano: 31.01.2024 r., 17:00
|
Autor:
Barbara Ochman
Umowa najmu powinna chronić zarówno lokatora, jak i właściciela mieszkania. Okazuje się, że nie zawsze tak jest. Wynajmujący coraz rozważniej wybierają nowych najemców, ponieważ jedna zła decyzja może oznaczać kłopoty finansowe, stres i mnóstwo straconego czasu. Zobacz, jak poradzić sobie z nieuczciwym lokatorem.
Własne mieszkanie na wynajem wydaje się bezpieczną inwestycją, która gwarantuje dochód pasywny przez wiele lat. Znalezienie najemcy jest bardzo łatwe – wystarczy wstawić ogłoszenie do internetu, a już po chwili pojawią się pierwsi zainteresowani. Czy kupno mieszkania pod inwestycję to złoty interes? Niestety, rzeczywistość potrafi boleśnie rozczarować – wystarczy, że trafimy na nieuczciwego najemcę, który będzie spóźniał się z płaceniem czynszu lub celowo niszczył lokal.
Właściciel mieszkania powinien zawczasu zadbać o swoje interesy. Pierwszym, a zarazem najważniejszym krokiem będzie podpisanie prawidłowo skonstruowanej umowy najmu. W polskim prawie wynajmujący mogą zawierać:
- Zwykłą umowę najmu (na czas określony lub nieokreślony),
- Umowę najmu okazjonalnego,
- Umowę najmu instytucjonalnego.
Największą popularnością wciąż cieszy się umowa zwykła. Polacy bardzo ją lubią, ponieważ ten dokument można sporządzić samodzielnie. Wystarczy pamiętać o miejscu i dacie jej zawarcia, danych obu stron, dokładnym opisie przedmiotu oraz cenie najmu i ewentualnym okresie obowiązywania. Prosta konstrukcja i łatwe przygotowanie to często jedyne zalety takiej umowy – przynajmniej z perspektywy wynajmującego.
Właściciele mieszkań na wynajem lepiej zabezpieczą swoje interesy, jeśli wybiorą umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Dzięki nim wynajmujący zyskują gwarancję pozbycia się kłopotliwego lokatora. Dokumenty uwzględniają instytucję dobrowolnego poddania się egzekucji. Jeśli najemca nie przestrzega umowy, właściciel może zgłosić się do komornika, który dokona eksmisji bez konieczności postępowania sądowego.
Nie każdy właściciel mieszkania ma świadomość, że zwykła umowa najmu może wpędzić go w poważne tarapaty. Co zrobić, kiedy lokator nie chce się wyprowadzić, chociaż umowa wygasła lub została rozwiązana? Wtedy należy odwiedzić sąd oraz złożyć wniosek o eksmisję. W praktyce wydanie wyroku nie daje gwarancji, że najemca szybko się wyprowadzi.
Sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego – do momentu dostarczenia takiego mieszkania przez gminę najemca będzie przebywać w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Właściciel nieruchomości powinien być zadowolony, jeśli eksmisja dojdzie do skutku w ciągu kilku miesięcy, ponieważ rekordowe sprawy ciągną się przez parę lat. Prawo do lokalu socjalnego zyskują m.in.:
- Emeryci i renciści,
- Bezrobotni,
- Kobiety ciężarne,
- małoletni,
- Niepełnosprawni,
- Obłożnie chorzy.
Wynajmujący może ubiegać się o odszkodowanie, które zrekompensuje straty poniesione w trakcie oczekiwania na lokal dla nowego najemcy. Chociaż taki zapis znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów, to gminy często utrudniają procedurę, przez co sprawa rekompensaty znajduje swój finał w sądzie. Postępowanie trwa bardzo długo i nie daje gwarancji rozstrzygnięcia sprawy na korzyść wynajmującego.
Co zrobić, kiedy właściciel mieszkania nie ma czasu lub możliwości, by czekać na prawomocną decyzję o eksmisji? Kłopotliwi lokatorzy niszczą nieruchomość, nękają sąsiadów i nie płacą czynszu ani rachunków? Zdesperowani wynajmujący decydują się na podjęcie drastycznych kroków, jakim jest siłowe wyrzucenie lokatora. Niestety, takie działanie może wpędzić właściciela w poważne kłopoty, ponieważ polskie prawo stoi po stronie najemcy.
Eksmisję z mieszkania może wykonać tylko komornik – wynajmujący nie ma takich uprawnień. Jeśli właściciel mieszkania zechce działać na własną rękę, będzie podlegał odpowiedzialności karnej. Zgodnie z art. 191 § 1a kodeksu karnego, siłowe wyrzucenie lokatora to przestępstwo zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności. Każda próba bezprawnego pozbycia się najemcy może skończyć się pozwem sądowym. Zakazane są też mniej drastyczne metody nielegalnej eksmisji, takie jak wymiana zamków, odłączanie mediów, czy dokwaterowanie współlokatorów.
Jeśli wynajmujący nie sporządzi umowy najmu, która dostatecznie chroni jego prawa, to wyrzucenie nieuczciwego lokatora będzie bardzo trudne. Jedyna legalna droga to pozbycie się mieszkańca w drodze egzekucji na podstawie dokumentów sądowych. Koszty, które w międzyczasie poniesie właściciel, być może nigdy nie zostaną zwrócone przez gminę. Mimo wszystko warto działać zgodnie z prawem i zachować cierpliwość, ponieważ wszelkie próby obejścia przepisów mogą pogorszyć sytuację wynajmującego.
