Uważaj co kupujesz! Coraz częściej klienci wybierają działki, na których za rok już nic nie wybudują
Od 7 maja 2025 roku w życie wchodzi znowelizowana ustawa dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego, która wprowadza znaczące zmiany dla właścicieli gruntów, inwestorów oraz organów samorządowych. Wydłużenie czasu na przyjmowanie planów oraz wprowadzenie limitów dotyczących ważności decyzji WZ są reakcją na trudności związane z wdrażaniem reformy planistycznej z 2023 roku. Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie procesów inwestycyjnych i zapobieganie przestrzennemu nieładowi, jednak wywołują również kontrowersje, zwłaszcza wśród rolników i najmniejszych gmin.
- Zmiany w planowaniu przestrzennym 2025
- Opóźnienia administracyjne a rozwój gmin
- Przyszłość działek bez planu zagospodarowania
- Nowe regulacje budowlane a sytuacja rolników
- Planowanie inwestycji: kluczowe kroki i strategie
- Wyzwania polskiej reformy przestrzennej
Zmiany w planowaniu przestrzennym 2025
Zmiana ustawy z dnia 4 kwietnia 2025 przedłuża czas na przygotowanie planów ogólnych - nowych cyfrowych dokumentów planistycznych dla całych gmin - z 31 grudnia 2025 na 30 czerwca 2026 r. W praktyce oznacza to, że aktualnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (SUiKZP), które narzucały konieczność sporządzenia planów ogólnych, będą ważne do tej daty.
Drugim kluczowym elementem modyfikacji jest ograniczenie bezterminowej ważności decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Od 1 stycznia 2026 r. WZ będą - zgodnie z nowymi regulacjami - udzielane na maksymalnie 5 lat. Dotyczy to jednak wyłącznie decyzji, które staną się prawomocne po tej dacie; decyzje wydane wcześniej zachowają swoją bezterminową ważność.
Opóźnienia administracyjne a rozwój gmin
Główną przyczyną przesunięcia dat były zwłoki administracyjne: około 25% gmin w ogóle nie zaczęło prac nad planami ogólnymi do końca stycznia 2025 roku. W rezultacie reforma mogła uniemożliwić wydawanie decyzji WZ w gminach, które nie zdążyłyby opracować nowych dokumentów do końca pierwotnego terminu.
Reprezentanci samorządów i Pracodawców RP wskazywali, że brak planistów i środków finansowych dodatkowo komplikuje sprawne zakończenie procedur. Podobne opinie wyrażają eksperci z portali branżowych i prawniczych, dla których sytuacja groziła „paraliżem inwestycyjnym”.
Przyszłość działek bez planu zagospodarowania
Dla właścicieli działek nieobjętych MPZP (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), decyzja WZ była często jedyną możliwością na legalną zabudowę. Nowe przepisy ograniczają możliwość wydawania bezterminowych WZ po 2026 roku, co wpływa na perspektywy inwestycyjne i może wymusić szybsze działania.
Brak nowych planów ogólnych może prowadzić do całkowitego zatrzymania inwestycji - nawet jeśli działka nadal ma status działki budowlanej na podstawie SUiKZP. Ponadto, po 1 lipca 2026 roku, decyzje WZ będą wydawane tylko na terenach wyznaczonych w planie ogólnym jako „obszary uzupełnienia zabudowy” - co może znacząco zmienić dostępność działek pod zabudowę.
Nowe regulacje budowlane a sytuacja rolników
Nowe przepisy wzbudzają duże zaniepokojenie wśród rolników: w wielu gminach nowe plany ustalają na stałe obszary, gdzie zabudowa jest zakazana, co skutecznie uniemożliwia inwestycje na terenach wiejskich. Poseł PSL Michał Pyrzyk zaznaczał, że rolnicy mogą być zmuszeni do nabycia innych działek już przeznaczonych pod zabudowę, co uniemożliwi im inwestycje na ich własnych ziemiach.
Dodatkowo specjaliści zwracają uwagę, że:
- Niektóre gminy nie zgłosiły się do przetargów na przygotowanie planów ogólnych, co pogłębia problem opóźnień.
- Przedłużenie terminów to jedynie tymczasowe rozwiązanie - część gmin i tak nie zdąży z aktualizacją dokumentów przestrzennych przed 2026 rokiem.
Planowanie inwestycji: kluczowe kroki i strategie
- Weryfikacja statusu planistycznego działki: ważne jest, aby śledzić, czy działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego lub MPZP, a jeśli nie - na jakim etapie są prace w gminie.
- Składanie wniosku o decyzję WZ przed 31 grudnia 2025 r. - to umożliwi uzyskanie decyzji z nieograniczoną ważnością. Po 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ będą wydawane jedynie na 5 lat.
- Udział w konsultacjach - gminne konsultacje planów ogólnych dają sposobność wpływania na wyznaczanie terenów zabudowy czy ograniczeń.
- Kooperacja ze specjalistami - doradcy ds. nieruchomości, urbaniści i prawnicy mogą opracować efektywną strategię planistyczną, dopasowaną do lokalnych procedur.
Wyzwania polskiej reformy przestrzennej
Mimo że reforma dotycząca planowania przestrzennego miała za zadanie uporządkowanie lokalnego ładu oraz zapobieganie nieuporządkowanej zabudowie, wprowadzone modyfikacje pokazały, jak skomplikowane jest wdrażanie nowych rozwiązań przez polskie jednostki samorządowe. Wydłużenie terminów oraz zmiana statusu decyzji WZ to działania prewencyjne, jednak – jak zaznaczają specjaliści – nie rozwiązują one problemów organizacyjnych i administracyjnych, które nadal mogą prowadzić do zastoju inwestycyjnego.
W nadchodzących latach kluczowe będzie usprawnienie mechanizmów planistycznych w gminach, lepsze wsparcie finansowe i kadrowe oraz długoterminowe planowanie przestrzenne. W rzeczywistości sukces odniosą ci inwestorzy i właściciele ziemscy, którzy dostosują swoją działalność do nowych regulacji prawnych i aktywnie uczestniczą w procesie uchwalania dokumentów miejscowych.