Sąsiad w sprytny sposób próbował przejąć jego działkę. Okazało się, że miał podstawy prawne
Nieprecyzyjnie wyznaczone granice działki potrafią przez lata nie budzić żadnych podejrzeń — aż do momentu, gdy nagle okazuje się, że sąsiad uważa część terenu za swoją. Właśnie wtedy pojawia się temat, który potrafi wywrócić relacje i plany do góry nogami: zasiedzenie. Na czym dokładnie polega ten mechanizm, kiedy może dojść do przejęcia fragmentu działki i dlaczego wielu właścicieli dowiaduje się o problemie dopiero po długim czasie? Sprawdź, co w takiej sytuacji można zrobić i jakie kroki warto podjąć, zanim będzie za późno.
- Zasiedzenie części działki – zasady i terminy
- Dokumenty, które chronią przed zasiedzeniem
- Jak zatrzymać zasiedzenie działki przez sąsiada
Zasiedzenie części działki – zasady i terminy
Zasiedzenie to instytucja znana z prawa cywilnego. W praktyce oznacza sytuację, w której dotychczasowy właściciel może utracić prawo do rzeczy, a inna osoba – wskutek wieloletniego władania – może je nabyć. W kontekście działek najczęściej chodzi o sporny pas gruntu, który z czasem może „przejść” na sąsiada.
Do zasiedzenia dochodzi zwykle wtedy, gdy ktoś przez lata korzysta z danego terenu jak ze swojego. Może to być np. użytkowanie fragmentu ogrodu, prowadzenie upraw, składowanie rzeczy albo postawienie ogrodzenia w złym miejscu i traktowanie wydzielonego obszaru jako części własnej posesji. Takie długotrwałe korzystanie potrafi w konsekwencji zmienić tytuł własności do konkretnego kawałka nieruchomości.
Artykuł 172 Kodeksu Cywilnego określa, kiedy posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność przez zasiedzenie. Co do zasady wymagane jest nieprzerwane posiadanie samoistne przez 20 lat. Inaczej wygląda to przy zasiedzeniu w złej wierze – wtedy własność może zostać nabyta dopiero po upływie 30 lat, nawet jeśli posiadanie zostało uzyskane bez uprawnienia.
Podział na dobrą i złą wiarę potrafi znacząco wpłynąć na przebieg sprawy i długość wymaganego okresu. Zła wiara oznacza świadomość, że nie ma się prawa do danej części gruntu. O zasiedzeniu rozstrzyga sąd, który ocenia zebrane dowody i dokumenty. W tym artykule znajdziesz informacje na temat możliwego zasiedzenia nieruchomości.
Dokumenty, które chronią przed zasiedzeniem
Właściciel nieruchomości może skutecznie bronić się przed zasiedzeniem fragmentu działki przez sąsiada, ale zwykle wymaga to zebrania kluczowych dokumentów i uporządkowania stanu faktycznego. Jednym z najważniejszych jest operat ewidencyjny (ewidencja gruntów i budynków). To właśnie tam znajdują się dane o przebiegu granic, oznaczeniach ewidencyjnych oraz numerach porządkowych. Na podstawie tych informacji geodeta może przygotować lub zaktualizować pomiary w terenie.
Równie istotny jest aktualny wpis w księdze wieczystej. Dokument da się szybko zweryfikować online, co ułatwia sprawdzenie, czy wszystko się zgadza. Księga wieczysta zawiera podstawowe informacje o działce, wskazuje właściciela lub współwłaścicieli oraz pokazuje, czy widnieją obciążenia, w tym hipoteka.
Choć sam brak wpisu w księdze wieczystej nie przekreśla możliwości zasiedzenia przez sąsiada, posiadanie uporządkowanych danych z KW znacząco pomaga właścicielowi w dalszych krokach i przygotowaniu się do procedury.
Jak zatrzymać zasiedzenie działki przez sąsiada
Gdy skompletujesz wszystkie potrzebne dokumenty, dobrym ruchem będzie zamówienie aktualnego pomiaru geodezyjnego. Kolejny etap to wezwanie sąsiada do zaprzestania posiadania spornego fragmentu. Jeśli rozmowy i próby ugody nie przyniosą efektu, rozważ skorzystanie z pomocy adwokata. Warto też wysłać wezwanie w formie pisemnej — taki dokument może później okazać się istotnym dowodem w dalszych działaniach.
Jeżeli okoliczności tego wymagają, ostatecznym rozwiązaniem pozostaje wszczęcie postępowania sądowego. Sąd rozpatruje wniosek złożony przez właściciela nieruchomości. W toku sprawy można podnosić zarzuty oraz wykazywać, że w posiadaniu działki przez sąsiada występowały przerwy.
Udowodnienie przerw w posiadaniu działki przez sąsiada może mieć kluczowe znaczenie dla wyniku sprawy. Warto pamiętać, że brak ciągłości posiadania wyklucza zasiedzenie — zarówno w dobrej, jak i w złej wierze. Tutaj znajdziesz więcej informacji na temat zasiedzenia gruntów.